Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Выбираем район: что нужно знать о Капотне перед покупкой квартиры
Жилье ,  
0 

Выбираем район: что нужно знать о Капотне перед покупкой квартиры

Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Вид на Капотню
Вид на Капотню (Фото: Сергей Бобылев/ТАСС )

Район Капотня входит в состав Юго-Восточного административного округа Москвы и больше известен москвичам по расположенному там нефтеперерабатывающему заводу. Застройка в районе преимущественно старая, новостроек здесь нет. По оценкам риелторов, жилье в Капотне спросом не пользуется. На вторичном рынке также мало предложений, а средние цены — одни из самых низких в столице (107 тыс. руб. за 1 кв. м).

«Капотня — московский топоним, ставший де-факто именем нарицательным. Он прочно ассоциируется с образом худшего района Москвы, удаленного, застроенного ветхим жильем, с неблагоприятной экологической ситуацией и крайне небезопасного. При формировании свободного рынка жилья в начале 1990-х именно Капотня с заметным отрывом стала самым дешевым московским районом. Этим клише он соответствует лишь отчасти», — рассказал «РБК-Недвижимости» руководитель аналитического центра онлайн-сервиса объявлений ЦИАН Алексей Попов.

Застройка района Москвы Капотня

Капотня состоит из пяти кварталов, причем большую часть занимают промзоны. На севере граничит с районом Люблино, на западе — с Марьино, Братеево, на юго-востоке по МКАД — с городскими округами Дзержинский и Котельники (Московская область). По особенностям застройки Капотня почти не отличается от обычного спального района юга и юго-востока города, отмечают риелторы.

В общей сложности в Капотне, по данным «Инком-Недвижимости», более 70 кирпичных, панельных и блочных домов, возведенных в основном в 1960–1980-х годах, а современных монолитных строений в этом районе нет. «Половина квартир — двухкомнатные, оставшиеся объекты — «однушки» и «трешки». Многокомнатных квартир в Капотне практически нет. Район в основном застроен девятиэтажными домами, хотя высота расположенных здесь жилых строений может варьироваться от 2 до 16 этажей. В большинстве домов в Капотне — по три подъезда, хотя здесь есть и большие девятиподъездные дома», — говорит руководитель аналитического центра риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Инфраструктура Капотни

Наиболее важные объекты социальной инфраструктуры в Капотне — дворец культуры «Капотня», несколько школ и детских садов, стадион «Смена» (бывший «Нефтяник»), музыкальная школа им. Н. Н. Калинина и больница. В районе также есть колледж и две библиотеки. По границе района проходит парк 850-летия Москвы. Для небольшого района столицы этого достаточно, считает Дмитрий Таганов.

Вид на Капотню и парк 850-летия Москвы
Вид на Капотню и парк 850-летия Москвы (Фото: Виктория Вотоновская/ТАСС )

Соседство с Московским НПЗ и ТЭЦ-22 (единственной станцией в окрестностях столицы, работающей не на газе, а на угле) делает эту территорию одной из наиболее экологически неблагоприятных. Правда, комплекс природоохранных мероприятий на НПЗ, реализованный в 2000-е годы, позволил существенно снизить негативное воздействие на окружающую среду, а квартир с видом на знаменитый «факел» здесь, в отличие от Марьинского парка, практически нет, отмечает Алексей Попов.

В целом риелторы отмечают плохую транспортную доступность, неблагоприятную экологию, недостаточную социальную инфраструктуру района. Дмитрий Таганов одним из главных минусов называет отсутствие в Капотне станций метро. Местным жителям приходится ехать до подземки в соседние районы, к станциям «Марьино», «Братиславская» или «Люблино». Добираться до них в утренний час пик около получаса.

Также одним из недостатков района Алексей Попов считает пробки на улице Верхние Поля, которые, по его словам, в выходные дни едва ли не сильнее, чем в будни, так как эта узкая улица ведет в крупнейший торговый узел юго-востока Московского региона — рынок «Садовод» и ТЦ «Мега Белая Дача».

Вторичное жилье в Капотне

На вторичном рынке жилья Капотни сейчас, по данным ЦИАН, на продажу выставлено около 50 квартир, средняя цена 1 кв. м составляет 107 тыс. руб. В панельных домах 1970-х годов средняя однокомнатная квартира стоит 4,1 млн руб., «двушка» — 5,1 млн руб., «трешка» — 5,7 млн руб. Это на 25% меньше, чем в восточной части Марьинского парка, и на 23% дешевле, чем в расположенном на противоположном берегу Москвы-реки районе Братеево, подсчитали в ЦИАН.

Вид на жилую застройку района Капотня
Вид на жилую застройку района Капотня (Фото: Сергей Бобылев/ТАСС )

Капотня — один из немногочисленных в московской агломерации примеров, когда ценовая граница между столицей и областью не так заметна, отмечает Алексей Попов. По уровню цен этот район сопоставим с городом Дзержинский — 95 тыс. руб. за 1 кв. м (находится с другой стороны от МКАД). Здесь «стоимость границы» составляет около 13%, а не 25–30%, как в других местах, приводит сравнение эксперт.

Низкий спрос на жилье в Капотне Дмитрий Таганов связывает с тем, что район относится к малопрестижному ЮВАО с плохой экологией и близостью к МКАД. Раньше район, в основном, был заселен сотрудниками завода, но теперь там проживает изрядная доля мигрантов, в том числе в силу расположенного неподалеку ТК «Садовод», говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. До присоединения к столице новых территорий здесь покупали самое дешевое жилье, чтобы получить московскую прописку, вспоминает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Новостройки в Капотне

Риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», отмечают, что в Капотне не возводятся новые комплексы, перспективных площадок под застройку также нет. «В 2000-е годы в этом районе рядом с Москвой-рекой был построен лишь комплекс таунхаусов для многодетных семей», — вспоминает Алексей Попов.

Большую часть Капотни занимает Московский НПЗ и другие предприятия. В случае вывода их за пределы Москвы возможна реорганизация территории под жилое и коммерческое строительство, считает Юлия Дымова. На данный момент перспективу застройки имеют только территории с пятиэтажками. Их в районе риелторы насчитали около 25. Практически все жители хрущевок в Капотне поддержали программу реновации.

История района Капотня

На территории Капотни ранее располагались деревни Чагино и Рязанцево, а также село Капотня (ранее — село Капотненское). Первое упоминание о селе встречается в духовной грамоте (1336 год), по которой великий московский князь Иван Данилович Калита завещал старшему сыну — будущему князю Симеону Гордому — село Капотненское, насчитывающее в то время 150 крестьянских дворов (600–700 человек). С первой половины XV века село принадлежало Николо-Угрешскому монастырю, который находился поблизости.

Строительство жилых домов в поселке Капотня для работников Московского нефтеперерабатывающего завода. 1982 год
Строительство жилых домов в поселке Капотня для работников Московского нефтеперерабатывающего завода. 1982 год (Фото: Фотохроника ТАСС)

В 1918 году село Капотня было преобразовано в поселок, который просуществовал до 1930-х годов. В 1938-м здесь построили нефтеперерабатывающий завод. В 1954 году он был переименован в «рабочий поселок», а в 1960-м в связи со строительством МКАД включен в городскую черту столицы.

Риелторские путеводители по районам Москвы

ЦАО

ЗАО

ЮЗАО

ЮАО

ЮВАО

ВАО

СВАО

САО

СЗАО

ЗелАО

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Путин подписал закон о запрете коллекторам взыскивать долг по ЖКХ Жилье, 19:35
Бизнес-класс впервые обогнал массовый сегмент по спросу на жилье в Москве Жилье, 18:59
Эксперты назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на элитное жилье Жилье, 17:01
ВТБ спрогнозировал удвоение спроса на ипотеку во втором квартале Деньги, 15:35
Риелторы оценили рост предложения двухуровневых квартир в Москве Жилье, 13:40
Доля пустующих площадей в гибких офисах Москвы упала до минимума Город, 12:59
Как сделать ландшафтный дизайн участка своими руками. Инструкция Загород, 12:06
В России предложили ввести налог на роскошное жилье. Кто его заплатит Деньги, 11:05
Названы девелоперы с наибольшей выручкой от продажи жилья в Москве Деньги, 09:52
Росреестр сообщил о росте спроса на ипотеку в новостройках Москвы Жилье, 09:28
ЦБ заявил о росте ипотеки в марте на треть за счет льготных программ Деньги, 19 апр, 18:00
Названы самые популярные направления России для отдыха на майские Жилье, 19 апр, 17:57
«Домклик» назвал стоимость самых дешевых квартир в Москве в апреле Жилье, 19 апр, 17:05
Почти половина россиян планируют снимать жилье посуточно во время отпуска Жилье, 19 апр, 15:27
Главное Лента