Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Познер анекдотом прокомментировал сообщения о своей поддержке Собчак 15:57, Политика В Ростове-на-Дону погорельцам не разрешили застраивать сгоревшие участки 15:49, Общество На Урале прокуратура начала проверку отказа госпитализировать девушку 15:17, Общество В Челябинской области при ДТП погибли пять человек 14:46, Общество Судебные приставы начнут проверки коллекторов с 2018 года 14:30, Общество СМИ сообщили о конфликте между Неймаром и главным тренером «ПСЖ» 14:26, Спорт В Британии лейбористы пригрозили заблокировать законопроект по Brexit 14:18, Политика Навальный отказался комментировать выдвижение Собчак 13:38, Политика Кириенко назвал участников фестиваля молодежи в Сочи «мягкой силой» 13:18, Политика Мэром Тбилиси избрали лучшего футболиста Грузии 2006 года 13:09, Политика В Латвии сообщили о подлодке и корабле ВМФ России у границы республики 13:01, Политика Число пострадавших в ДТП с автобусом в Татарстане возросло до 12 12:24, Общество СМИ узнали об опасном сближении самолета Израиля с лайнером в Подмосковье 12:00, Общество Сирийские курды заявили о контроле над крупнейшим нефтяным полем страны 11:57, Политика Картер рассказал о попытке съездить в КНДР для переговоров с Ким Чен Ыном 11:32, Политика Игрок «Спартака» признал ошибку судьи в моменте с не назначенным пенальти 11:25, Спорт Из-за взрыва в отеле на севере Афганистана погибли два человека 11:17, Политика Трамп-младший опубликовал фотографию отца в образе супермена 10:38, Общество На телешоу с Трампом борьбу с ожирением назвали «патриотичным шагом» 10:28, Общество Россиянин Гассиев победил нокаутом в четвертьфинале Всемирной серии бокса 10:10, Спорт Навального освободили из спецприемника после 20 суток ареста 10:07, Политика Конашенков сравнил освобожденную Ракку с Дрезденом 1945 года 09:56, Политика В Минздраве рассказали о новых правилах диспансеризации 09:39, Общество Пятеро экс-президентов США собрали на благотворительном концерте $31 млн 09:21, Политика В Теннесси сошедший с рельсов товарный поезд повредил два здания 09:04, Общество Goldman Sachs продал за долги бывшую яхту Усманова 08:50, Финансы В Канаде произошли столкновения между противниками Трюдо и антифашистами 08:40, Политика В Ивановской области в результате ДТП с грузовиком погибли три человека 07:49, Общество
Далеко-далеко в Москве. Как устроены районы на задворках столицы
Материалы по теме Риелторы назвали самые застраиваемые районы в Новой Москве Риелторы назвали самые популярные у покупателей жилья районы Подмосковья Названы районы Москвы с самым дорожающим жильем
21 июн, 10:13
0
Далеко-далеко в Москве. Как устроены районы на задворках столицы
Восточный, Молжаниновский и Внуково — три городских эксклава, со всех сторон окруженных Московской областью. В чем особенность этих районов и можно ли назвать местных жителей москвичами

Прямо сейчас в Старой Москве есть как минимум три района, где средняя стоимость однокомнатной квартиры колеблется около 4 млн руб. Речь идет об эксклавах — так называют участки города, со всех сторон окруженные другим регионом. В данном случае «другим регионом» выступает Московская область, опоясывающая районы Восточный, Молжаниновский и Внуково.

Три указанных района — не самые очевидные локации в черте Москвы. Многие жители столицы не воспринимают эти места как часть города, по привычке «прикрепляя» их к Подмосковью. Несмотря на расположение за МКАД и сильную оторванность от привычных районов столицы, Восточный, Молжаниновский и Внуково не имеют отношения ни к области, ни к Новой Москве. Молжаниновский входит в состав Северного административного округа (САО), Внуково включено в Западный округ (ЗАО), Восточный относится к ВАО.

Московская «прописка» не помогла ни одному из эксклавов: здесь строится мало жилья, нет мегапроектов уровня Москвы внутри МКАД. Редакция «РБК-Недвижимости» расспросила риелторов о том, как устроена жизнь в самых далеких районах Москвы, а также о том, есть ли какие-то перспективы у всеми забытых столичных окраин.

Восточный: дачи в черте Москвы

Восточный район находится в 3 км к востоку от МКАД по Щелковскому шоссе, но к самому шоссе не примыкает: между автомагистралью и эксклавом расположена деревня, входящая в состав подмосковной Балашихи. По иронии картографов, через Восточный проходит улица Западная — основная транспортная артерия, объединяющая весь район.

Восточный находится в 5 км от станции метро «Щелковская». Чтобы добраться до станции, жителям необходимо пересечь МКАД — и это не самая простая задача. «Из района нет альтернативного выезда в виде электрички, а шоссе является одной из наиболее загруженных вылетных магистралей Москвы. В районе практически нет рабочих мест», — констатировала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова

«Район Восточный можно условно поделить на три примерно равные зоны, — рассказывает генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. — Это территория станции водоподготовки, частный сектор, состоящий преимущественно из дач, а также жилая часть — в основном старая застройка типовыми четырехэтажными домами 1960–1970-х годов и типовые многоэтажные дома, возведенные в конце 1970-х».

Станция водоподготовки — это вся восточная оконечность района. Здесь насосы перекачивают воду из озера в водопровод. Южную часть эксклава формируют одноэтажные дома, и только на севере можно встретить многоэтажки. Отдельная локация — деревня Акулово, расположенная в 20 км к северу от района Восточный и отделенная от Москвы множеством населенных пунктов, среди которых Мытищи, Пушкино и Королев.

Несмотря на свою удаленность, Акулово входит в состав Восточного и также считается Москвой. Здесь не ведется строительство, а место выглядит типичным селом средней полосы России. Благодаря Акулову, разделенному на две неравные части Пушкинским районом Московской области, Восточный образует сразу три эксклава — рекорд для удаленных районов столицы.

Жители Восточного часто ездят в соседнюю Балашиху, так как внутри района недостаточно объектов инфраструктуры — не хватает магазинов, кинотеатров и других общественно важных зданий, рассказали риелторы. «Семь лет назад здесь началась масштабная реконструкция, — утверждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. — Одноэтажный жилищный фонд постепенно ликвидировался, а на его месте появлялись жилые комплексы (например, в микрорайоне Янтарный), состоящие из современных монолитных и панельных домов».

Молжаниновский: пробки и Химкинский лес

Молжаниновский примыкает к подмосковному городу Химки и аэропорту Шереметьево — район находится на севере Москвы в нескольких км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Здесь самая маленькая плотность населения во всей столице: всего 161 человек на 1 кв. км. Этот результат стал следствием большой площади района — по размеру территории Молжаниновский на четвертом месте в Старой Москве. Значительную часть площади занимают Химкинский лес и всевозможные пруды.

Молжаниновский — единственный район Москвы, где нет собственного почтового отделения. Для получения и отправки писем местным жителям приходится ездить в соседние Химки.

Жилье в Молжаниновском может заинтересовать разве что летчиков и работников аэропорта, рассказали риелторы. При желании дойти до Шереметьева можно пешком. С тем, чтобы доехать до других локаций в Москве, возникнут сложности — от столицы район отделяет почти вечная пробка.

«Район обладает крайне плохой транспортной инфраструктурой — в наличии только железная дорога, — заявил заместитель руководителя департамента вторичной недвижимости агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Покупка квартиры в Молжаниновском гарантирует получение московской прописки, однако жилье в панельных домах с видом на Ленинградское шоссе, которое перегружено транспортным потоком, вряд ли можно назвать комфортным».

Современный Молжаниновский состоит из нескольких деревень, слившихся воедино, рассказали в «Азбуке Жилья». «Новостроек нет. В районе отмечаются проблемы с водоснабжением и канализацией, магистральный газ есть только в поселке Новоподрезково, — указал Владимир Каширцев. — Также эти места характеризуются плохой экологической ситуацией — по району, разрезая его на две части, проходит Ленинградское шоссе. Молжаниновский имеет обширные незастроенные территории, однако отмечены проблемы в части обеспечения инженерной инфраструктуры».

Помимо частного сектора, в Молжаниновском можно найти панельные дома советского периода. «Жители Молжаниновского точно воспринимают себя москвичами — этим районом столица не заканчивается, за ним находится Зеленоград, — считает Дмитрий Таганов. — В то же время район находится в первой зоне приближенности к аэропорту — самолеты летают без перерыва, из-за шума жить здесь не очень комфортно». По сведениям агентства «Бест-Новострой», в 2013 году в Молжаниновском хотели возвести 5 млн кв. м нового жилья, однако дальше разговоров эти планы не продвинулись: строительство не началось до сих пор.

Внуково: район-аэропорт

Район Внуково был московским эксклавом до 1 июля 2012 года. В этот день к столице присоединили два новых округа, и Московская область, ранее со всех сторон окружавшая Внуково, внезапно стала Москвой. Тем не менее Внуково остается эксклавом ЗАО и одним из наименее логичных районов Москвы. Достаточно сказать, что он разделен на две неравные части — поселок Толстопальцево с одноэтажными деревянными домиками и территорию аэропорта Внуково с примыкающим авиагородком. Между двумя фрагментами уместилось Боровское шоссе и несколько садоводческих товариществ.

Внуково — единственный аэропорт, который входит в административные границы Москвы. Шереметьево и Домодедово относятся к Московской области. Территория аэропорта занимает большую часть района Внуково и служит смыслообразующим пятном для всей окрестной территории: здесь находятся отели для пассажиров, жилье для сотрудников и даже памятник самолету

Району Внуково легче двух предыдущих влиться в городское пространство благодаря расположению внутри Новой Москвы, считает Владимир Каширцев из «Азбуки Жилья». «Внуково сейчас является практически центром Новой Москвы — это очень перспективный район со слаженной инфраструктурой. Относительно представленных выше районов цены во Внукове могут расти, так как он становится все более и более престижным», — убежден Алексей Бернадский.

Строительство во Внукове не ведется, однако в примыкающих районах ТиНАО девелоперы развили бурную деятельность. В «Бест-Новострое» знают о скором строительстве жилья на территории деревень Лапшинка, Пыхтино и Шельбутово, которые непосредственно граничат с аэропортом, но административно относятся к Новой Москве. «Открытие станции метрополитена, ветку которого тащат вдоль Боровского шоссе, улучшит доступность района общественным транспортом», — считает Владимир Каширцев.

Главным минусом Внукова риелторы назвали шум от взлетающих и прилетающих самолетов. «Все три района можно отнести к уже давно оформившемуся субрынку — ближайшие жилые районы к МКАД. По ценам они находятся ближе к Подмосковью, чем к Москве», — заключил Дмитрий Таганов.

Спрос и цены

Востребованность квартир в эксклавах серьезно ограничена из-за неудобного расположения районов, оторванности от Москвы и близости аэропортов. «Молжаниновский и Внуково могут вполне подойти работникам аэропортов Внуково и Шереметьево, а также сотрудникам логистических компаний, которые также базируются вдоль крупных шоссе и возле аэропортов. А вот в Восточном практически нет собственных предприятий, поэтому жители вынуждены ездить на заработки в Москву или в Балашиху», — объяснила Ирина Доброхотова.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Молжаниновском районе составляет 4,3 млн руб., в Восточном — 4 млн руб., а во Внукове — 4,1 млн руб. подсчитали в агентстве Est-a-Tet. «Эти районы будут пользоваться спросом среди покупателей, которым важен минимальный бюджет покупки», — считает Алексей Бернадский.

Сравнение стоимости жилья в районах-эксклавах Москвы с соседними городами Подмосковья

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья в районах-эксклавах Москвы Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья в прилегающих населенных пунктах Московской области
Молжаниновский — 121 620 руб. Химки — 104 030 руб.
Восточный — 120 820 руб. Балашиха — 82 190 руб.
Внуково — 110 624 руб. Одинцово — 106 000 руб.

Таблица: «Инком-Недвижимость»

Массовой застройки эксклавов можно не ждать, прогнозируют риелторы: для девелоперов эти районы не представляют интереса. «Даже для точечной застройки необходимо строительство инфраструктурных объектов в большем объеме, чем при развитии участков в других районах города, — уверены в «Бест-Новострое». — Наиболее вероятен здесь вариант комплексного освоения территории — но это потребует больших затрат девелопера на транспортную и социальную инфраструктуру и инженерные сети».

«Для коммерческих компаний это невыгодно, — добавила Ирина Доброхотова. — Покупатели квартир в Москве не станут рассматривать данный вариант, спрос возможен со стороны покупателей из Подмосковья. При этом процедуры согласования документов и инфраструктурная нагрузка будут по московским нормативам. Не случайно в Молжаниновском районе многоэтажное строительство представлено единственным микрорайоном Молжаниново. В 2013–2014 годах его построила компания СУ-155 для военнослужащих, то есть по заказу Министерства обороны».

Дополнительная сложность — ограничение этажности зданий, которые возводятся рядом с аэропортами. Из-за этого освоение Внукова и Молжаниновского становится еще менее интересным для частных компаний, убеждены в «Бест-Новострое». «Спрос на потенциальные новостройки в этих районах будет крайне низким, так как из-за столичной прописки цены будут выше, чем в новостройках на прилегающих территориях по соседству, а «бонусов» в виде наличия метро здесь нет», — заключила Доброхотова. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости