Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Кремле опровергли получение итогового варианта госпрограммы вооружений 13:37, Политика Илья Яшин подал в суд на Собянина 13:31, Политика Риелторы назвали округ столицы с наибольшим числом новостроек 13:31, Жилье АФК «Система» проиграла апелляцию «Роснефти» по спору на 136,3 млрд руб. 13:28, Бизнес Южная Корея: две стороны одной страны 13:25, РБК, Korean Air и НОТК Кремль заявил об отсутствии данных о захвате США лидера ИГ аль-Багдади 13:22, Политика СК начал проверку после сообщения о протащившем школьницу автобусе 13:13, Общество Жителям Дальнего Востока предоставят льготную ипотеку от 3% 13:09, Деньги В «Роснефти» сообщили о планах разместить облигации на 30 млрд руб. 13:01, Бизнес ВЦИОМ определил уровень безработицы вдвое выше официального 13:00, Экономика В Кремле оценили работу с ЦРУ по предотвращению теракта в Петербурге 12:53, Политика Синоптики предупредили москвичей о похолодании 12:51, Общество 25 проверенных маршрутов для зимнего автотуризма по России и Европе 12:45, РБК и Hankook «Норникель» привлечет кредит на $2,5 млрд 12:44, Бизнес Самая дорогая квартира в Сочи стоит почти в 400 раз больше самой дешевой 12:42, Жилье В Карачаево-Черкесии ввели режим контртеррористической операции 12:31, Общество Улучшенная реальность: автомобиль с «защитой от дурака» 12:30, Subaru XV и Autonews Саакашвили явился в прокуратуру и отказался идти на допрос 12:25, Политика Суд отправил недовольного «Матильдой» поджигателя в психбольницу 12:24, Общество Группа «Авилон» стала новым дилером Volvo в России 12:17, Бизнес На Украине в результате пожара в доме погибли четыре ребенка 12:09, Общество В Ливане арестовали подозреваемого в убийстве британского дипломата 12:05, Общество Крупнейший биржевой оператор запустил торги фьючерсами на биткоин 12:02, Финансы Дело «ангарского маньяка» поступило в суд 12:00, Общество Практично и этично: выбираем подарок для коллег и бизнес-партнеров 11:55, РБК и Афимолл Сити Сферы ЖКХ и дорожного строительства лидируют по числу взяточников 11:52, Деньги Организаторы европейской премии пообещали лично наградить Серебренникова 11:51, Общество Российские бобслеисты определились с цветами формы на Олимпиаде 11:45, Спорт
Выбираем район: что нужно знать о Марфине перед покупкой квартиры
Материалы по теме Из центра Москвы увеличился отток покупателей жилья в соседние районы Аналитики назвали 10 районов внутри МКАД с самым дешевым жильем Далеко-далеко в Москве. Как устроены районы на задворках столицы
21 июл, 16:03
0
Выбираем район: что нужно знать о Марфине перед покупкой квартиры
Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Новостройка в Марфине (Фото: Денис Гришкин / ИТАР-ТАСС / Fotoimedia)

Риелторы называют район Марфино (СВАО) одним из самых неосвоенных застройщиками. В первую очередь они связывают это с размерами района: Марфино входит в тройку самых маленьких в столице (меньше только Савеловский и Арбат). «Малое количество проектов в реализации обусловлено, прежде всего, небольшим размером района и его замкнутыми границами: с запада он ограничен железнодорожным полотном, с востока — парковой зоной Останкино, Главного ботанического сада и территорией Тимирязевской академии», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

На первичном рынке в районе нет жилых проектов, здесь строится только два апарт-комплекса, уточняет Владимир Каширцев. По данным его компании, средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет 154,3 тыс. руб., а предложения — около 2,5 тыс. кв. м, или 116 квартир (апартаментов). На вторичном рынке жилья района Марфино, по данным риелторов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», на середину лета 2017 года средневзвешенная стоимость находится на уровне 190 тыс. руб. за 1 кв. м, а объем предложения — около 150 квартир.

Если сравнивать общий бюджет покупки квартиры, то средняя стоимость однокомнатной на первичном и вторичном рынках в Марфине составляет соответственно 3,2 млн и 6,3 млн руб., отмечает Владимир Каширцев. По его словам, низкая стоимость новостроек достигается предложением большого количества маленьких по площади апартаментов — в среднем от 18 до 24 кв. м.

«С точки зрения покупательского восприятия, этот район имеет как сильные, так и явные слабые стороны. С одной стороны, он хорошо расположен географически — недалеко от центра и не у МКАД. Кроме того, Марфино граничит с огромным «зеленым островом», состоящим из Ботсада и Останкинского парка. Как на территории района, так и поблизости нет никаких производств, на 90% он жилой», — отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Останкинский парк (Фото: Почуев Михаил / ITAR-TASS)

Жилой фонд района Марфино, по оценке риелторов, достаточно разнообразный, здесь представлены и пятиэтажные панельные и кирпичные дома, и брежневские девятиэтажные панельные, и некоторое количество относительно новой застройки. «В целом это представитель «середняков». Покупатели жилья — в основном жители либо этого же района, либо соседних. Так, в первую волну сноса пятиэтажек многих жителей хрущевок переселяли из Бутырского района в Марфино, и большинство переселенцев были очень довольны. Но нельзя не отметить, что многие жители Марфина при покупке жилья стремятся найти более удобный район с точки зрения транспортной доступности», — кооментирует управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

По престижности район находится в середине риелторского рейтинга, поскольку с одной стороны граничит с тремя железнодорожными ветками и промзонами, но с другой прилегает к крупной лесопарковой зоне, отмечает Мария Литинецкая.

Инфраструктура

Район Марфино географически имеет замкнутые границы. Он ограничен Октябрьской железной дорогой, Савеловским направлением МЖД и МКЦ, а также территорией Главного ботанического сада РАН вдоль Ботанической улицы. Однако, несмотря на свое географическое положение (недалеко от ТТК), Марфино обладает плохой транспортной доступностью. «Прямых магистралей, связывающих район с ТТК, МКАД или вылетными магистралями, нет. Автомобилистам приходится выбираться из района по второстепенным улицам, нередко запруженным в часы пик», — поясняет Мария Литинецкая.

Не легче приходится и жителям района, которые привыкли пользоваться метрополитеном. До ближайших станций метро («Петровско-Разумовская» и «Фонвизинская») большинству жителей Марфина приходится добираться «народными тропами» через железнодорожное полотно ленинградского направления. Повезло только жителям северной части, расположенной в непосредственной близости от метро «Владыкино» и одноименной станции МЦК. В связи с тем что доступность района от метро плохая, основной транспорт — общественный и автомобильный, отсюда серьезные проблемы с парковками. На некоторых улицах автомобили паркуются в несколько рядов.

На станции «Владыкино» Московского центрального кольца (МЦК) (Фото: Михаил Почуев / ТАСС)

Таким образом, проблемы с транспортной доступностью района обусловили его низкую привлекательность с точки зрения массового покупателя, резюмирует Мария Литинецкая. «Тем не менее клиентская аудитория бизнес-класса вполне может заинтересоваться районом, но на сегодняшний день предложений в этом сегменте для них нет», — говорит эксперт. В период кризиса 2008–2009 годов здесь планировали реализовать проект «Марфино», который изначально задумывался как жилой комплекс бизнес-класса, однако кризис внес свои коррективы — и был реализован ЖК комфорт-класса, вспоминает Мария Литинецкая.

Из недостатков района Владимир Каширцев отмечает небольшое количество школ и детских садов. «Также особенностью района является низкая обеспеченность его населения торговыми площадями: небольшое количество качественных продуктовых сетевых магазинов, а также товаров длительного потребления. Помимо этого, в районе почти нет концептуальных точек общественного питания (кафе, ресторанов)», — дополняет он.

В силу небольших размеров обеспеченность района социальной инфраструктурой невысокая. В Марфине действуют два высших учебных заведения, два колледжа, шесть государственных и два частных детских сада, а также две государственные школы, одна из которых (№ 1494) входит в рейтинг лучших школ столицы, а также кадетская школа-интернат № 6 «Московский Георгиевский кадетский корпус». Также здесь есть две поликлиники, спортивно-технический центр «Останкино» с бассейном, Останкинский парк, Главный ботанический сад РАН.

Новостройки

Первичный рынок в Марфине, по данным риелторов, на сегодняшний день представлен только двумя проектами новостроек — Cleverland и «Восток». Оба относятся к формату апартаментов комфорт-класса. «Данные проекты примечательны тем, что они предлагают самый низкий бюджет покупки в пределах МКАД», — считает Мария Литинецкая.

Визуализация МФК Cleverland (Фото: dom-cleverland.ru)

Объем предложения на первичном рынке района составляет около 2,6 тыс. кв. м, средняя цена «квадрата» — 154,3 тыс. руб., а бюджет покупки — около 3,3 млн руб. В целом, по оценкам компании «Миэль», она ниже, чем во многих соседних районах (в Останкинском — 159 тыс. руб. за 1 кв. м, Бутырском — 180,5 тыс. руб., Тимирязевском — 260 тыс. руб.). Ниже цена только в Отрадном (148,1 тыс. руб. за 1 кв. м).

Проект комплекса с апартаментами «Восток» (Фото: Гостиница «Восток»)

Проекты, апартаменты в которых реализуются на первичном рынке

Проект Адрес Застройщик Площадь, кв. м (мин. — макс.) Стоимость1 кв. м, тыс. руб. (мин.— макс.) Бюджет, млн руб. (мин. — макс.)
Апарт-комплекс CleverLand ул. Комдива Орлова, вл. 1 «КомСтрин» 16–31,7 132,8–169,7 2,47–4,95
Гостиница «Восток» Гостиничный пр-д, 9а, корп. 3 «Гостиница «Восток» 17,5–38,1 136,3–167,2 2,5–6,1

Таблица: «Метриум Групп», «Миэль»

Вторичный рынок

В отличие от новостроек рынок вторичной недвижимости района отражает общегородскую тенденцию снижения: по сравнению с осенью 2016 года средняя стоимость уменьшилась на 5%, говорит Владимир Каширцев. На вторичном рынке жилья в Марфине в июне 2017 года на продажу была выставлена 151 квартира. При этом 28,5% объектов приходится на пятиэтажки, преимущественно кирпичные, подсчитали аналитики компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». Средние цены составляют 190,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения — средняя цена предложения в прилегающих районах: в Бутырском — 186,5 тыс. руб. за 1 кв. м, Останкинском — 222,6 тыс. руб., Отрадном — 164,5 тыс. руб.

Строительство новой дороги в районе Марфино, соединяющей улицы Академика Королева и Большую Марфинскую. 2012 год (Фото: ИТАР-ТАСС / Илья Щербаков)

По данным же «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра в районе составляет порядка 139 тыс. руб., что на 20% меньше, чем в среднем по столице. «В основном вторичный жилой фонд представлен пятиэтажками, в меньшей степени — блочными и панельными девятиэтажками. Значительную долю вторичного предложения представляют квартиры в старом проекте ЖК «Марфино», который состоит из домов новых панельных серий (П44-Т, КОПЭ)», — уточняет Мария Литинецкая.

Перспективные проекты и снос пятиэтажек

Единственной перспективной площадкой под застройку в районе эксперты называют территорию Московского завода киноаппаратуры («Москинап»), расположенную на самом юге Марфина по адресу ул. Академика Королева, 21. Еще в конце 2013 года завод выкупила компания Sminex, которая планировала возвести на участке около 3,7 га 120 тыс. кв. м недвижимости. Ранее девелопер заявлял о планах построить на этой площадке МФК общей площадью 120 тыс. кв. м с апартаментами и офисами. Однако сейчас информации о его судьбе нет, отмечает Наталья Шаталина.

«Здесь нет крупных потенциальных площадок для строительства, какие есть в районах, где протекает Москва-река, имеются промзоны или производственные участки. Главный девелоперский ресурс района — это пятиэтажки, которых в Марфине 43», — считает Мария Литинецкая. Однако, по ее словам, жители двадцати из них высказались против реновации. «Дело в том, что именно в этом районе сохранилось немало хрущевок кирпичных серий, обитатели которых изначально скептически отнеслись к инициативе властей, что в итоге и продемонстрировало голосование», — объясняет Мария Литинецкая.

«В перспективе в Марфине вполне могут появиться проекты бизнес-класса на месте снесенных пятиэтажек, однако по большей части освободившиеся площадки, скорее всего, будут застроены жилыми комплексами комфорт-класса. Это снизит спрос на местную «вторичку» и привлечет к району внимание покупателей», — прогнозирует Мария Литинецкая.

Вид на Останкинскую телебашню (Фото: Наталья Гарнелис / ТАСС)

По словам Натальи Шаталиной, на первичный локальный рынок района городская программа по реновации не повлияет, поскольку местные объекты специфичны и не могут рассматриваться в качестве полноценной замены квартиры из-за небольшой площади лотов и статуса апартаментов.

В результате сноса пятиэтажек в районе должно увеличиться предложения жилья на первичном рынке. Однако, по мнению Владимира Каширцева, развитие будет постепенным, с точки зрения вторичного рынка особых потрясений произойти не должно, так как доля хрущевок в общем предложении составляет только 12%.

История района

Впервые Марфино упоминается в межевой книге за 1560 год как пустошь, уже в 1619 году — как деревня Марфино, которая вместе с селом Владыкино была передана в вечное потомственное владение Дмитрию Пожарскому. В 1623 году деревню вернули Богоявленскому монастырю, владевшему ею до 1764 года.

1946 год. Москва, Третья Останкинская улица (ныне улица Академика Королева) (Фото: Наум Грановский / Фотохроника ТАСС)

В 1927 году Марфино было включено в состав Москвы. Рядом с ним по дороге на Останкино расположен другой населенный пункт — Кашенкин Луг, получивший свое название от реки Каменки (Кашенки), которая заключена в трубу и образует каскад прудов на ВДНХ. В Марфине размещалась знаменитая «шарашка», описанная А. И. Солженицыным в книге «В круге первом». После Великой Отечественной войны помещение бывшего приюта было передано в ведение НИИ ядерной физики. Сегодня это головное предприятие концерна «Автоматика». Первый пятиэтажный дом в районе построили сами сотрудники.

В 1977 году Марфино вошло в состав Кировского района Москвы. В 1991 году был образован муниципальный округ Марфино, а в 1995-м он получает статус района Москвы.

Читайте также: риелторские путеводители по районам

Некрасовка

Тверской

Таганка

Донской

Дорогомилово

Хамовники

Раменки

Молжаниновский, Восточный и Внуково

 
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.