Выбираем район: что нужно знать о Черемушках перед покупкой квартиры

Застройка района Черемушки (Фото: ИТАР-ТАСС/ Борис Кавашкин)

Черемушки известны как район экспериментальной жилой застройки конца 1950-середины 1960-х годов. Именно здесь массово возводились первые пятиэтажные хрущевки. Черемушки еще долгое время сохраняли за собой репутацию спального района с типовыми домами, однако облик и статус его со временем меняется.

Сегодня Черемушки — часть столичного юго-западного округа. Здесь расположена московская штаб-квартира компании «Газпром», здесь строятся современные жилые комплексы. В ближайшие годы облик района изменится до неузнаваемости благодаря программе реновации, которая уберет с территории Черемушек последние пятиэтажки.

Застройка района Москвы Черемушки

Из 330 жилых домов в Черемушках более 120 приходится на пятиэтажки (все они вошли в программу реновации), отмечают аналитики сервиса онлайн-объявлений ЦИАН. Сейчас в районе выбрано две стартовые площадки для строительства домов взамен сносимых.

«Таким образом, жилищный фонд будет постепенно обновляться, а облик района изменится заметнее, чем в некоторых соседних локациях, которые программа затронет в меньшей степени — например, Ясенево, Обручевский, Академический», — отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

В кварталах из пятиэтажек также встречаются панельные и блочные 9–13-этажные башни. Сегодня здесь осталось много зданий, построенных 40–50 лет назад, но появляется все больше современных жилых комплексов. На месте хрущевок, снесенных по предыдущей программе обновления жилого фонда, в 2000-е годы были возведены типовые панельные дома.

Нетиповое жилье представлено отдельными объектами точечной застройки и кварталом номенклатурных кирпичных домов у метро Новые Черемушки — ЖК «Царское село», построенного во времена позднего СССР между Профсоюзной и Новочеремушкинской улицами. Это самый большой из подобных жилых комплексов в Москве.

«Квартиры в «Царском селе» очень ценились и в советское время, а после возникновения свободного рынка жилья квартал стал одним из самых дорогих на юго-западе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Сейчас средняя цена 1 кв. м в этом ЖК составляет около 300 тыс. руб. Характеристики квартир сопоставимы с современными новостройками верхнего сегмента комфорт-класса. Здесь большие метражи квартир, высокие потолки, инфраструктура на первых этажах, благоустроенные дворы. Из недостатков — возраст домов (им уже более 30 лет) и нехватка парковочных мест».

Штаб-квартира компании «Газпром»

(Фото: ИТАР-ТАСС/Слава Алахов)

Важным фактором для развития Черемушек стало строительство в начале 1990-х годов штаб-квартиры «Газпрома» на улице Наметкина. За следующее десятилетие помимо основного здания компании появилось еще несколько крупных офисных центров (в основном, в них размещаются структуры, аффилированные с газовым монополистом). Это стимулировало спрос на недвижимость в районе со стороны работников офисов (как в продаже, так и в аренде), отмечает Алексей Попов. Для сотрудников головного офиса на пересечении Новочеремушкинской улицы и улицы Наметкина был построен корпоративный «газпромовский» дом.

Инфраструктура Черемушек

Исторический район Черемушки охватывает существенную часть ЮЗАО (от территории нынешнего района Академический до улицы Обручева и от Ленинского до Севастопольского проспекта) и одноименный административный район.

Один из главных плюсов этого района — его расположение: Черемушки относятся к престижному Юго-Западному административному округу, кроме того, район находится относительно недалеко от центра и не граничит с МКАД. Крупных промзон на территории района нет, но нет и больших зеленых зон (за исключением Парка 70-летия Победы). Однако на границах Черемушек расположены большой Битцевский лесопарк и Воронцовский парк, к тому же район довольно зеленый благодаря массивам пятиэтажек, где пока еще сохранились старые дворы.

В Черемушках действуют три станции метро — «Профсоюзная», «Новые Черемушки», «Калужская», которые относятся к одной ветке — «оранжевой» Калужско-Рижской.

«От станции «Профсоюзная» до станции «Китай-город» можно добраться всего за 16 минут. При этом район расположен так, что от самой удаленной точки до метро чуть больше 2 км», — отмечает Мария Литинецкая.

По Черемушкам проходят многочисленные маршруты наземного транспорта. Однако основные автомобильные магистрали района (Севастопольский и Нахимовский проспекты, Профсоюзная улица) обычно очень сильно загружены, там постоянно возникают пробки.

В районе работает 14 детских садов, десять общеобразовательных школ, четыре школы-интерната, армянская школа (№ 1110), пять негосударственных гимназий («Газпром», «Развитие», «Доверие», «Британская» и «Ника»), три учреждения дополнительного образования («Юность», «Лидер», «Юниум») и Центр досуга «Хорошее настроение». Также на территории Черемушек расположены педагогический колледж № 4, одна музыкальная и две спортивные школы.

Кроме того, в Черемушках расположены одна взрослая и две детские поликлиники, а также Центр планирования семьи и репродукции.

«В Черемушках появляется все больше бизнес-центров, торговых комплексов и объектов сферы услуг, — отмечает Мария Литинецкая. — Это значит, что местные жители могут не выезжать каждый день в другие районы столицы, а работать и пользоваться всеми столичными сервисами недалеко от своего дома».

Вторичный рынок района Черемушки

В настоящее время 44% продающихся квартир в Черемушках представлено в панельных домах различных серий, 42% квартир продаются в монолитных домах. В кирпичных домах предлагается около 10% квартир, а наименьшая доля приходится на хрущевки — 4% от общего количества квартир в продаже, расказали эксперты компании «Азбука жилья». Всего в продаже находятся на вторичном рынке района представлено 477 квартир.

Из-за неоднородности застройки разброс цен на жилье в районе очень велик. По данным ЦИАН, 1 кв. м в пятиэтажках под реновацию стоит около 190 тыс. руб., средняя однокомнатная квартира в них — 5,8 млн руб., двухкомнатная — 8,7 млн руб. В панельных домах (большинство из них построено на месте пятиэтажек, снесенных по «лужковской» реновации) средняя цена за 1 кв. м — 210 тыс. руб. Средняя «однушка» в них стоит 7,8 млн руб., «двушка» — 11,3 млн руб. В кирпичных домах в «Царском селе» 1 кв. м стоит около 300 тыс. руб., двухкомнатную квартиру здесь можно купить за 20–22 млн руб., трехкомнатную — за 25–27 млн, а «однушек» в этих домах практически нет.

Жилой комплекс «Царское село»

(Фото: ИТАР-ТАСС/ Борис Кавашкин)

По данным компании «Метриум», самый доступный лот на вторичном рынке Черемушек — однокомнатная квартира площадью 31 кв. м на первом этаже панельного дома, которая стоит 4,5 млн руб. Максимально дорогое предложение — просторная многокомнатная квартира площадью 485,8 кв. м на 11-м этаже в ЖК «Розмарин» с качественным ремонтом, которая продается за 320 млн руб.

«Средняя стоимость 1 кв. м на «вторичке» в Черемушках выше, чем в некоторых других соседних районах, однако некоторым локациям он по этому показателю уступает, например, Ломоносовскому и Обручевскому, — отмечает Дмитрий Таганов. — Я могу предположить, что в этих районах в составе жилищного фонда немало сталинских домов, поэтому средние цены на вторичное жилье здесь выше, чем в Черемушках».

Новостройки Черемушек

Сегодня на рынке новостроек в Черемушках продаются квартиры в нескольких жилых комплексах бизнес-класса, строительство которых было завершено еще восемь-десять лет назад. Один из них — ЖК «Адмирал-3» — расположен рядом со станцией метро «Профсоюзная» и является частью целого комплекса монолитных зданий переменной этажности (от 17 до 24 этажей): «Адмирал-1», «Адмирал-2», «Адмирал-3». В ЖК «Адмирал-3» предусмотрены квартиры свободной планировки площадью от 100 до 362 кв. м и пентхаусы.

Еще одна новостройка — ЖК «Розмарин» — находится в 20 минутах от станции метро «Новые Черемушки» рядом со штаб-квартирой «Газпрома», которая формирует вокруг себя деловой кластер. В комплексе имеются квартиры с разным количеством комнат (от одной до шести), предлагается отделка white box.

ЖК «Флагман» — монолитное 24-этажное здание, которое расположено в 15 минутах ходьбы от станции метро «Профсоюзная». В комплексе предусмотрены лоты со свободной планировкой различной площади: от 65 кв. м в однокомнатных квартирах до 341 кв. м в пентхаусах.

«Представленные жилые комплексы были построены еще в 2008–2010 годах, и их качественные характеристики уступают новостройкам, возводимым сегодня. Соответственно, квартиры в них пользуются меньшим спросом. Всего в совокупности здесь продается 172 лота», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По данным «Метриума», средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Черемушках составляет 241 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки квартиры — 15,6 млн руб. (за однокомнатную квартиру площадью 68 кв. м в ЖК «Розмарин»). Максимальный бюджет равен 79 млн руб. (стоимость шестикомнатной квартиры площадью 289 кв. м в ЖК «Адмирал-3»).

Перспективы района Черемушки

Развитие Черемушек в ближайшие годы определят реновация, строительство большой кольцевой линии метро и переезд «Газпрома» в Санкт-Петербург, отмечают эксперты. По итогам программы заметно изменится облик района, увеличится плотность застройки и численность населения. Станции Большого кольца появятся на пересечении Каховки и Севастопольского проспекта и на существующей станции «Калужская».

«Что касается «Газпрома», московская штаб-квартира после переезда, конечно же, не опустеет, но число высокопоставленных (и наиболее высокооплачиваемых) сотрудников в ней сократится. Это может привести к снижению текущих цен, которые сейчас представляются завышенными именно из-за соседства с «газпромовской» офисной высоткой», — считает Алексей Попов.

Пятиэтажные хрущевки

(Фото: ТАСС)

Из-за программы реновации в Черемушках появится много нового качественного жилья, считает Дмитрий Таганов. Но если население района из-за этого сильно увеличится, то, скорее всего, придется строить еще и новые объекты социальной инфраструктуры. Кроме того, рост количества жителей может привести к большей загрузке транспортных автомагистралей в Черемушках.

История района Москвы Черемушки

Район получил название от существовавших ранее в этом месте деревень. Они, в свою очередь, были названы так благодаря расположению: впервые местность упоминается в документах XVI века как «пустошь Черемошье, на Черемошском враге». Историки говорят, что речь идет о глубоком овраге, заросшем черёмухой, по которому протекала речка Черемха, левый приток реки Котловки.

В 1629 году эти земли приобретают дьякон Венедикт Махов и владелец соседних Котлов (современной Котловки) Афанасий Осипович Прончищев, которые основали две деревни: Знаменское-Черемушки и Троицкое-Черемушки.

В XVIII веке расположенной в одной из деревень усадьбой владели князья Голицыны, а затем (почти до конца XIX века) — потомки Александра Меншикова.

После революции 1917 года в усадьбе устраивается дом отдыха, а после Великой Отечественной войны в там размещался Институт теоретической и экспериментальной физики Академии наук СССР. С середины 1950-х годов Черемушки становятся районом экспериментального крупнопанельного домостроения.

Интересно, что в Черемушках хрущевки не только впервые стали строиться, но здесь же стартовала и программа по их сносу. Три пятиэтажки на улице Наметкина в 1995 году пошли под ковш бульдозера, дав старт предыдущей («лужковской») программе реновации, которую полностью планируется завершить только в этом году.