Выбираем район: что нужно знать о Зеленограде перед покупкой квартиры

Читать в полной версии

Зеленоградский административный округ (ЗелАО), известный еще как советская Кремниевая долина, создавался как наукоград, где было размещено множество научных и производственных предприятий, а также Национальный исследовательский институт.

Риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», считают нынешний Зеленоград престижным и зеленым районом, однако проблемным с точки зрения транспортной доступности.

История района Зеленоград

Датой основания Зеленограда считается 3 марта 1958 года, когда Совет Министров СССР принял постановление о строительстве нового города для рассредоточения населения Москвы. Современный Зеленоград построен на территориях деревень Матушкино, Савелки и поселка Крюково. В градостроительном решении архитекторы использовали концепцию города-сада со свободной планировкой и невысокой застройкой.

Первоначально сюда планировалось вывести некоторые столичные предприятия легкой промышленности и переселить часть москвичей. Однако в 1962 году город был переориентирован на развитие электроники и микроэлектроники. Изменилась и градостроительная концепция Зеленограда: вместо сплошной четырехэтажной застройки в городе начали возводиться многоэтажные здания. В 1963 году новый населенный пункт получил имя Зеленоград и передан в подчинение Москвы. Статус столичного района присвоен в 1968 году, а в 1991-м Зеленоград стал административным округом Москвы.

Где расположен Зеленоград

Зеленоград расположен за МКАД (в 37 км к северо-западу от центра столицы). Это первый из трех округов, которые были образованы на территориях, полностью находящихся за пределами Московской кольцевой автомобильной дороги. Зеленоград является самым маленьким по территории и предпоследним по населению округом Москвы. Однако если бы он был отдельным населенным пунктом, то мог бы войти в пятерку крупнейших городов Подмосковья (уступая Балашихе, Подольску, Химкам и опережая Мытищи).

Зеленоград со всех сторон окружен территорией Московской области (на западе и севере граничит с городским округом Солнечногорск, на востоке и юге — с городским округом Химки. В состав Зеленограда входят также поселок Малино, часть поселка Алабушево, а также три деревни — Кутузово, Новомалино и Рожки. На западной границе он соприкасается с поселением Андреевка городского округа Солнечногорск, образуя с ним агломерацию.

Транспорт

Несмотря на то что Зеленоград является частью Москвы, добираться отсюда до столицы довольно долго, а в часы пик электрички всегда переполнены, комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». «Из транспортных магистралей здесь Ленинградское шоссе и платная трасса М-11, также — Октябрьская железная дорога с большим количеством электричек до Ленинградского вокзала. По дороге есть возможность попасть на станцию метро «Петровско-Разумовская» — это узловая, пересечение серой и салатовой веток. С платформы «Лихоборы» можно попасть на одноименную станцию МЦК. В последние годы запущено большое число быстрых и комфортных «Ласточек», которые идут почти без остановок, минимальное время в пути до Ленинградского вокзала на «Ласточке» — 24 минуты», — рассказала Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель компании «Бест-Новострой».

ТЦ и медицина

В ЗелАО достаточное количество торговых центров и супермаркетов, хорошо развита спортивная инфраструктура. «Это абсолютно обжитый округ со всей необходимой инфраструктурой. В каждом микрорайоне — свои школы и детские сады, супермаркеты, магазины, поликлиники и отделения банков. Единственный минус — Зеленоград разделен пополам железнодорожной веткой, условным центром притяжения является привокзальная площадь», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Социально значимые и коммерческие объекты во всех районах расположены в пределах пешей доступности, отметила Коркка. Она подчеркнула, что это один из самых зеленых городов с прекрасной экологией — он находится в окружении парков. Кроме того, для велосипедистов есть целая сеть велодорожек, в скверах и у подъездов домов — продуманное освещение.

Образование

Зеленоград известен как центр электронной промышленности и разработок в этой сфере. «Здесь действует особая экономическая зона, которая привлекает большое количество компаний. Это и рабочие места, и налоги в местный бюджет. Есть несколько сильных школ, лучшей считается школа № 1557 имени Петра Леонидовича Капицы. Из высших учебных заведений можно выделить Национальный исследовательский университет «МИЭТ», — отметила Доброхотова.

Криминальная обстановка

ЗелАО по итогам 2022 года признан самым безопасным округом Москвы. За прошедший год в Зеленоградском округе зафиксировано лишь 3538 правонарушений из 136 880 в целом по Москве. Улучшение криминальной обстановки в округе оказалось наибольшим из всех территорий столицы: количество правонарушений уменьшилось на 12,8% по сравнению с 2021 годом

Вторичный рынок

Средняя цена 1 кв. м вторичного жилья в Зеленограде в апреле 2023 года составляет 210 тыс. руб. Это почти на треть ниже среднегородского показателя (299 тыс. руб. за 1 кв. м), рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Он подчеркнул, что в рейтинге цен по округам ниже Зеленограда стоит только Троицкий округ (около 165 тыс. руб.), тогда как в Новомосковском округе квадратный метр сейчас стоит уже 225 тыс. руб. В ближайших к Зеленограду районах Старой Москвы (Митино, Северное Тушино, Куркино, Левобережный) квадратный метр стоит дороже на 15%, 26%, 34% и 51% соответственно, отметил аналитик.

«Одновременно Зеленоград — самая дорогая локация в агломерации Москвы среди расположенных на расстоянии 15–20 км от МКАД. Цены в подмосковных городах, расположенных на сопоставимом расстоянии от старых рубежей столицы (Лобне, Пушкино, Дедовске, Подольске, Домодедово), на 40–50% ниже. В указанном перечне городов сейчас средние цены от 139 тыс. руб. в Дедовске до 153 тыс. руб. в Лобне», — комментирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Сейчас в Зеленограде, по данным ЦИАН, экспонируется около 800 объявлений на вторичном рынке, уточнил Попов. По его словам, большая часть жилых домов построена в 1970–1980-е годах, но в структуре предложения больше лотов в относительно недавно сданных корпусах.

Предложение квартир в домах Зеленограда по типам (апрель 2023 год)

Таблица: ЦИАН

Новостройки

Средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках ЗелАО на сегодняшний день составляет 261,6 тыс. руб., это на 15% ниже средней стоимости «квадрата» в границах Старой Москвы, рассказала управляющий партнер компании «Метриум».

В Зеленограде сейчас реализуется четыре проекта стандарт- и комфорт-класса, для покупки доступны 762 лота, отметила Надежда Коркка. По ее словам, купить квартиру можно в следующих новостройках ЗелАО: Wellbe, «Жемчужина Зеленограда» (в продаже осталось всего десять лотов), «Зеленый парк» и «My Space в Зеленограде».

Кто покупает

Частые покупатели жилья в городе — это научные сотрудники и семьи с детьми, уточнила Дымова из Est-a-Тet. Также, по ее словам, здесь приобретают жилье жители ближайших городов-спутников для возможности получения столичной прописки, так как стоимость жилья В Зеленограде доступнее, чем в остальной Москве.

Преимущества покупки квартиры в Зеленограде

• Безопасность и экология.
• Неплохая транспортная доступность (для локаций в 20-километровой зоне от МКАД, пожалуй, лучшая в регионе — частые электрички (среди которых преобладает современный подвижной состав), гарантированная возможность без пробок доехать до города по платной трассе (в том числе на автобусе), перспективы скорого открытия МЦД.
• Статус полноценного района столицы (в отличие от Новой Москвы, которая многими продолжает восприниматься как нечто отдельное и особенное, «не совсем Москва»).
• Хороший социальный состав (как наследие одного из первых советских наукоградов).
• Разумная плотность застройки (в отличие от разросшихся в два-три раза ближних пригородов столицы здесь все новые ЖК построены примерно по исходным градостроительным планам, а не в режиме максимизации выхода площадей с участка).

Недостатки покупки квартиры в Зеленограде

• Большое фактическое расстояние до основных мест притяжения в пределах Москвы.
• Спорное соотношение сложившегося уровня цен и комфорта проживания.
• Доставшая городу от градостроительных идей 1960-х микрорайонная планировка (с огромными, километр на километр, жилыми ячейками, узкими внутриквартальными проездами).