Выбираем район: что нужно знать о Лефортове перед покупкой квартиры

Лефортово относится к одному из старых районов Москвы с сохраненной исторической застройкой и памятниками архитектуры. Риелторы называют район одним из лучших в Юго-Восточном округе Москвы — благодаря близости к центру он благоустроен и хорошо обеспечен необходимой для жизни инфраструктурой, помимо транспортной: здесь только одна станция метро «Авиамоторная» и МЦК «Андроновка».

Пока Лефортово не считается престижным местом для проживания, в том числе из-за большого числа промзон, которые занимают 65% территории. Но сейчас район активно застраивается проектами бизнес-класса. Управляющий партнер «Метриум Групп» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая считает, что ценность жилья здесь будет расти по мере освоения промзон.

Преимущество району добавит открытие в 2018 году станции метро «Лефортово» (Третий пересадочный контур) на пересечении Солдатской и Наличной улиц, добавляет председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Постепенно промзоны будут застраиваться жильем, бизнес-центрами и объектами инфраструктуры, все это вкупе с развитием транспорта приведет к повышению статуса Лефортова. С учетом того, что тут есть и выход к набережной, и парки, район имеет большой потенциал», — прогнозирует эксперт.

Инфраструктура Лефортово

В целом Лефортово нельзя отнести к спальным районам. Непосредственная близость к центру позволяет быстро добираться до основных мест притяжения горожан: театров, крупных парков и т. д., отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики риелторского агентства «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Из-за отсутствия в районе развитой сети метро местные жители пользуются станциями в соседних районах: «Площадь Ильича», «Бауманская», «Курская» и «Электрозаводская». В то же время благодаря выездам на ТТК, Северо-Восточную хорду и набережные Яузы можно доехать на автомобиле в любую точку Москвы, минуя центр. Общественный транспорт в Лефортове также хорошо развит.

Центром притяжения для жителей Лефортова является ТРЦ «Город» (240 тыс. кв. м) на шоссе Энтузиастов, где есть развлечения и для взрослых, и для детей, а также спортивно-развлекательный клуб «Самокат». В районе много скверов, парков, действуют стадион и теннисные корты. Из достопримечательностей риелторы выделяют Лефортовский парк с прудами, прилегающий к Екатерининскому дворцу.

Социальная инфраструктура широко развита. Помимо большого числа детских садов, школ, поликлиник и больниц, в Лефортове есть спортивный центр с бассейном, функционируют колледжи и вузы (МТУСИ, МЭИ, Институт телевидения и радиовещания Останкино).

Вторичный рынок недвижимости в Лефортово

По стоимости квартир на вторичном рынке район находится в середине рейтинга стоимости 1 кв. м жилья (182,4 тыс. руб. за 1 кв. м) в Старой Москве — на 61-м месте из 118 проанализированных районов, отмечает Ярослав Дарусенков. По данным «Бест-Новостроя», сейчас на продажу выставлено более 300 квартир. Минимальная стоимость начинается от 5 млн руб. — по этой цене предлагается малогабаритная квартира площадью 25 кв. м в 15 минутах ходьбы от станции метро «Авиамоторная».

Лефортово по спросу на вторичное жилье не входит в категорию престижных районов, считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее оценке, основной минус района — это экологическая обстановка и относительно старый жилой фонд, не соответствующий современным запросам населения. Сегодня в Лефортове можно встретить застройку довоенного и сталинского периода — это качественные, но зачастую ветхие кирпичные здания, однако преобладают панельные дома 1960–1970-х годов, говорит Мария Литинецкая.

Возможно, спрос еще будет расти по мере улучшения качества жилого фонда, который на вторичном рынке пока представлен кирпичными домами 1930–1960-х и даже 1920-х годов, а также 12–17-этажными панельными домами 1980-1990-х годов постройки, предполагает Ирина Доброхотова.

Новостройки района Москвы Лефортово

Риелторы отмечают рост девелоперской активности в Лефортове за последние пять лет. За этот период доля предложения новостроек выросла с 1,7% до 9,5%, говорит Наталия Кузнецова. В 2013 году на первичном рынке в районе реализуется только один проект бизнес-класса — «Деловой дом Лефортово». Активное развитие района началось в 2015 году, когда в реализацию вышли сразу два масштабных проекта — «Символ» и «Петр I», вспоминает эксперт.

На данный момент в этом районе на продажу, по данным «Метриум Групп», выставлено 810 новых квартир и апартаментов, что существенно больше, чем на вторичном рынке. Этот объем составляет 1,3% от предложения всех объектов первичного рынка жилья столицы и 12% от суммарного предложения рынка ЮВАО. Средняя стоимость 1 кв. м в Лефортове составляет 185 тыс. руб., что на 22% ниже, чем в среднем по Москве, отмечает Мария Литинецкая.

Новостройки Лефортова

По данным «Метриум Групп» на начало 2018 года

Лефортово окружен очень разными по своим характеристикам локациями. «На западе он граничит с двумя районами ЦАО — Таганским и Басманным, где расценки на новостройки значительно выше (561 тыс. и 326 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно). Наряду с первичным жильем бизнес-класса, которое есть и в Лефортове, в данных районах возводятся комплексы элитного и премиум-класса, не встречающиеся в более удаленном от центра и окруженном промзонами Лефортове», — поясняет Мария Литинецкая.

К южной границе примыкает Нижегородский район, который большей частью состоит из промзон (здесь возводится только один проект комфорт-класса со средней ценой «квадрата» 172 тыс. руб.). На востоке расположены еще два противоречивых соседа — Перово, которое застраивается комфорт-классом (в среднем по 173 тыс. руб. за 1 кв. м), а также более престижная Соколиная Гора (193 тыс. руб. за 1 кв. м), перечисляет эксперт.

Перспективные проекты в Лефортово

Перспективы развития района и соответственно его застройки связаны с улучшением транспортной инфраструктуры, считает Наталия Кузнецова. Второе кольцо метро от «Нижегородской» до «Лефортово» планируется запустить в этом году. Одним из крупных потенциальных проектов застройки в Лефортове — территории промзоны «Серп и Молот».

Наталия Кузнецова называет планы по строительству ЖК на территории 101-го центрального автомобильного ремонтного завода (Танковый проезд, 4), а также в рамках развития ТПУ «Авиамоторная». Еще одним из перспективных проектов Ярослав Дарусенков называет ЖК «Гранд Лефорт» (ул. 2-я Синичкина, 1) от застройщика ЖК «Лефорт». Также у самого ЖК «Лефорт» ожидается строительство третьего корпуса. В обоих объектах продажи еще не начаты. Помимо этого, на территории района определены три стартовые площадки в рамках программы реновации — две севернее шоссе Энтузиастов и одна южнее, напоминает эксперт.

История района Лефортово

Лефортово, один из старейших районов Москвы, находится на берегу Яузы. В середине XVII века в Москве на правом берегу реки царь Алексей Михайлович воссоздал Немецкую слободу. Считается, что район был основан в 1699 году. До революции слобода называлась Лефортовской — здесь проживал иностранный офицер, соратник Петра I — Франц Лефорт. Дворцовый ансамбль в Лефортове (Зимний и Летний Анненгофы) были построены к коронации Елизаветы Петровны в 1742 году.

В Лефортове в XVIII веке развивались три обособленных поселения — к юго-западу (Рогожская застава) и к северо-востоку от военного городка и Лефортовского парка, а также загородный старообрядческий Рогожский поселок. До революции он был частью бывшего Благуше-Лефортовского района, в советское время — Калининского.

В 1920–1930-х годах в Лефортове ведется активное жилищное строительство. Старая Дангауэровка была снесена и заменена пятиэтажками для рабочих, новые дома выросли и вдоль шоссе Энтузиастов.