Выбираем район: что нужно знать о Северном Чертанове перед переездом

Читать в полной версии

Риелторы называют Северное Чертаново, расположенное на юге Москвы, одним из лучших, хорошо сформированных спальных районов, которые появились в столице в 1960-1980-е годы. С самого начала район, имеющий репутацию экологически благоприятного, был грамотно спланирован и наполнен необходимой инфраструктурой.

Сегодня Северное Чертаново — район вторичного жилья с однородным предложением, исключение составляют лишь одноименный квартал экспериментальной застройки и редкие относительно новые объекты.

«Вторичное жилье в Северном Чертанове востребовано у покупателей благодаря достоинствам локации и ценовой доступности по сравнению с жильем в центре и более дорогих районах ЮАО», — пояснил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Застройка в районе Москвы Северное Чертаново

Граница района Северное Чертаново проходит по Днепропетровской улице, Балаклавскому проспекту, Варшавскому шоссе и восточным границам парка «Битцевский лес». Около 70% всех жилых домов в районе — панельные многоэтажные дома, построенные с 1975 по 1989 год. И это один из самых высоких старых «спальников» (средняя этажность — 15 этажей). «Хрущевок здесь нет совсем в отличие от соседнего Зюзина», — отметила руководитель офиса в районе Бутово компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Козлова.

Визитная карточка Северного Чертанова — одноименный экспериментальный микрорайон, построенный в 1970-е годы. Это комплекс зданий с оригинальной архитектурой, расположенный у станции метро «Чертановская». В домах микрорайона есть двухэтажные квартиры с передовыми на тот момент архитектурными и инфраструктурными решениями — например, при их проектировании использовались идеи функциональной архитектуры Ле Корбюзье. Входные группы этих домов снабжены зимними садами, а транспортные потоки убраны под землю, что позволило создать зеленые дворы, свободные от машин.

Архитектурная доминанта Северного Чертанова — 41-этажный ЖК «Авеню 77» на 1,5 тыс. квартир, построенный уже в 2000-е годы.

Инфраструктура Северного Чертанова

Строительство в 1970-х годах экспериментального квартала в Северном Чертанове сказалось на развитии всего района. «В отличие от более старых столичных локаций здесь нет хаотичной застройки и архитектурной «чересполосицы», что формирует его гармоничный облик, — рассказала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Район получил значительно меньшую плотность застройки, нестандартное размещение жилых зданий и большое число зеленых зон и прудов».

В районе нет больших промзон, а небольшие производственные участки отделены от основного жилого массива Варшавским шоссе и расположены вдали от главного пятна застройки. На востоке район граничит с промзоной в Царицыне, но не захватывает ее. Еще один плюс Северного Чертанова — наличие парков: район находится вблизи Битцевского лесопарка, кроме того, рядом расположены парки «Чертановское подворье», «Школьный» и ландшафтные зоны около водоемов.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы также отмечают неплохую транспортную доступность Северного Чертанова. Сразу две станции метро — «Чертановская» и «Южная» — расположены соответственно на севере и юге района, поэтому практически из любой точки до метро можно добраться максимум за 15 минут. Кроме того, на границе районов Северное Чертаново и Царицыно есть железнодорожная платформа «Чертаново» Павелецкого направления. Основные транспортные магистрали района — Варшавское шоссе, Балаклавский проспект, улицы Чертановская и Кировоградская.

В Северном Чертанове имеются все необходимые объекты социальной инфраструктуры: там работают семь общеобразовательных школ, около 20 детских садов, технологический колледж, детская музыкальная школа. Так же на территории района находятся конноспортивный комплекс «Битца», спортивный комплекс «Чертаново», четыре бассейна и четыре детско-юношеские спортивные школы.

Вторичное жилье в Северном Чертанове

На вторичном рынке Северного Чертанова зимой 2018 года экспонируется 420 квартир, сообщили в онлайн-сервисе ЦИАН.

По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», структура вторичного рынка выглядит так: 11% предложения приходится на монолит-кирпич, 44% — панель с малой кухней до 7 кв. м, 19% — типовая панель с кухней до 9 кв. м, 25% — улучшенная панель с кухней от 10 кв. м.

«Несмотря на небольшие размеры района, его компактность и относительную однородность застройки цены в отдельных частях Северного Чертанова отличаются довольно существенно», — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Самые дорогие квартиры — в ЖК «Авеню 77»: средняя цена 1 кв. м — около 220 тыс. руб. (на 23% выше средней цены по району в целом — она составляет 178 тыс. руб.). Однокомнатная квартира стоит в среднем 16 млн руб., двухкомнатная — 21 млн руб., трехкомнатная — 23 млн руб., четырехкомнатная — 26 млн руб., свидетельствуют данные аналитиков онлайн-сервиса. «В этом ЖК традиционно экспонируется много квартир. Так, в четвертом квартале 2017 года в реализацию было выведено 112 новых объявлений. Таким образом, средняя цена квадратного метра в районе серьезно завышается за счет одного дома, на который приходится четверть от объема предложения», — пояснил Алексей Попов.

В домах экспериментального микрорайона Чертаново Северное квартиры стоят заметно дешевле: по данным ЦИАН, однокомнатные предлагаются по цене 6,8 млн руб., двухкомнатные — 10,3 млн руб., трехкомнатные — 16 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м составляет 190 тыс. руб. В обычных панельных многоэтажках (квартал между Балаклавским проспектом, Варшавским шоссе, Сумской и Чертановской улицами) «однушки» стоят 5,9 млн руб., «двушки» — 7,8 млн руб., «трешки» — 11 млн руб. Средняя стоимость квадратного метра — 162 тыс. руб.

Новостройки в районе Северное Чертаново

Новостроек в активной реализации в районе сейчас нет. На Балаклавском проспекте медленно достраивается один из наиболее проблемных ЖК от компании СУ-155 («Балаклавский, 2»), и в настоящее время квартиры там не продаются, рассказали в ЦИАН.

«Северное Чертаново — один из немногих московских муниципалитетов, где появление новостроек крайне маловероятно, — считает Алексей Попов. — Свободных от застройки кварталов, промышленных предприятий, складов и автобаз тут практически нет, все возможности точечной застройки уже исчерпаны, а снос существующих панельных домов в обозримом будущем вряд ли возможен».

«Дорогая недвижимость — например, бизнес-класс — вряд ли может пользоваться большим спросом в таком районе, как Северное Чертаново», — считает Дмитрий Таганов.

В Северном Чертанове едва ли стоит ждать каких-либо радикальных изменений, соглашается Мария Литинецкая: новые жилые комплексы могут появиться за Варшавским шоссе в западной части района, но эти площадки не отличаются выгодным расположением. В остальном район уже сформировался и обладает весьма грамотной планировкой, поэтому здесь возможно появление только небольших точечных проектов.

История района Северное Чертаново

Район назван по имени большой деревни Чертаново, которая вошла в состав Москвы в 1960 году. Располагалась она в месте пересечения нынешних Сумского проезда и Кировоградской улицы и вдоль Варшавского шоссе почти до нынешнего Балаклавского проспекта.

Во время войны недалеко от деревни Чертаново (рядом с современной станцией метро «Южная») находился аэродром, который с 1950-х годов использовался для полетов планеров и просуществовал до конца 1960-х годов.

С конца 1960-х годов, когда деревня была присоединена к Москве, началась интенсивная застройка территории домами массовых серий. Деревенские постройки сносили постепенно: последние из них — между Балаклавским проспектом и Сумским проездом — просуществовали до конца 1970-х годов.