Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Тарасова сообщила о возможности Туктамышевой стать непобедимой Спорт, 15:31 Москвичка объяснила сообщение о взрыве газа в доме хлопком в телепередаче Общество, 15:29 В Минпросвещения сочли преждевременным вопрос о досрочном окончании года Общество, 15:23 Глава Минпросвещения предложил создать национальный пантеон героев России Общество, 15:17 Mercedes представил кроссовер в качестве буксировщика для вейкбординга Авто, 15:17 Власти Москвы заявили о росте тарифов на жилищные услуги в 2021 году Недвижимость, 15:09 Сулакский каньон и еще девять идей для путешествий по России РБК и Cordiant, 15:07 Кому нужны бульба-коины или как запускали Currency.com Крипто, 15:04 Скоро заговорим с голограммами: куда движется рынок видео-конференц-связи Pro, 15:00 ЦБ выпустил более миллиона монет с крокодилом Геной Финансы, 14:51 Новый глава Минприроды предложил провести «генеральную уборку» в Арктике Общество, 14:47 Московский этап Кубка России по фигурному катанию пройдет без зрителей Спорт, 14:47 Трейдеры потеряли $60 млн на фоне роста курса биткоина выше $19 тыс. Крипто, 14:46 Власти Петербурга назвали возраст захваченных отцом в заложники детей Общество, 14:42
Почему в «Москва-Сити» пустуют кабинеты
Коммерческая недвижимость ,  
0 

С видом на крыши: почему в «Москва-Сити» пустуют кабинеты

Более 40% офисов в «Москва-Сити» сейчас пустует. Однако это позитивный сигнал для делового района – из-за снижения ставок сюда могут переехать многие компании, арендующие офисы в центре Москвы
Фото:ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев
Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев

Московский международный деловой центр (ММДЦ) «Москва-Сити» – одна из самых спорных современных строек столицы. В свое время мэр Москвы Сергей Собянин назвал проект серьезной градостроительной ошибкой. «Я считаю, что «Сити», построенный практически в самом центре Москвы, самым серьезным образом осложняет трафик и создает дополнительную нагрузку на центр, – говорил он в 2011 году. – Но что сделано, то сделано. Надо оперативно доводить эту стройку до конца».

Коротко о теме - видео-комментарии (04:57)
"РБК-Недвижимости" на РБК-ТВ

С другой стороны, по мнению депутата Госдумы РФ Владимира Ресина – одного из главных инициаторов проекта в 1990-е годы,  – с точки зрения городского развития «Москва-Сити» стал первой удачной практикой редевелопмента в столице. «ММДЦ, появившийся на месте свалки, – это пример достаточно успешного освоения депрессивных территорий», – убежден депутат, который в 1990–2011 годах возглавлял Стройкомплекс Москвы.

«Проект в глобальном плане представляет собой комплексную реконструкцию промзоны. И для такого формата у него очень неплохие показатели», – считает директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Александр Аверкин.

«Москва-Сити» стоит особняком в ряду деловых кластеров Москвы и представляет собой локальный субрынок с небольшой территорией. Однако он оказывает существенное влияние на сегмент коммерческой недвижимости столицы в целом – ввод объекта, крупная сделка по аренде или продаже помещений способны изменить конъюнктуру рынка.

Так, по данным консалтинговой компании S.A. Ricci, из построенных в прошлом году 52 современных бизнес-центров (всего 1,3 млн кв. м) около 13% – это доля «Москва-Сити», где в 1-м квартале 2014 года было завершено строительство башни «Евразия» (83 тыс. кв. м), а в 4-м квартале ввели в строй деловую часть многофункционального комплекса «ОКО» (87 тыс. кв. м). Совокупная площадь офисных площадей «Москва-Сити» достигла 863 тыс. кв. м.

Значительное влияние на рынок недвижимости в целом также оказала сделка по покупке в конце 2014-го корпорацией «Транснефть» 80 тыс. кв. м в башне «Эволюция». Это значительно улучшило статистику поглощения офисных площадей.

По словам регионального директора по развитию бизнеса международной консалтинговой компании Colliers International Владимира Сергунина, «Москва-Сити» постепенно становится одним из доминирующих деловых кластеров столицы, а разговоры о сложной транспортной ситуации и нехватке инфраструктуры уходят в прошлое.

Впрочем, у «Москва-Сити» по мере реализации комплексных проектов редевелопмента промышленных территорий на офисном рынке Москвы будут появляться конкуренты. Уже сейчас в качестве таких примеров можно привести реконструированную территорию завода «Арма», где высококачественные офисы класса Б+ предлагаются в среднем по 23 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По такой же цене сдаются аналогичные помещения в бизнес-комплексе «Новоспасский двор».

По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, серьезным конкурентным преимуществом инвесторов, которые работают не в премиальных классах офисной недвижимости, является то, что они, в основном, строили свои объекты на рублевые кредиты или даже за счет собственных средств. И у них есть возможность вести очень гибкую арендную политику.

Мощные деловые кластеры в перспективе могут сформироваться на территориях многофункциональной застройки АМО ЗИЛ, где согласно планам девелопера ЗАО «ЛСР. Недвижимость-М» появится около 170 тыс. кв. м офисных помещений, а также завода «Серп и молот» – по данным Департамента градостроительной политики города Москвы, планируется, что площадь общественно-делового центра здесь составит более 200 тыс. кв. м.

Сколько стоит аренда в наиболее престижных деловых кластерах Москвы

Деловые кластеры

Класс А

Класс Б+

Класс Б-

Уровень вакантных площадей, %

Ставка, $ за 1 кв. м в год

Уровень вакантных площадей, %

Ставка, $ за 1 кв. м в год

Уровень вакантных площадей, %

Ставка, $ за 1 кв. м в год

«Москва-Сити»

45,1

655*

33,9

750**

-

-

Центральный деловой район

1,8

840**

5,4

675**

4,9

325**

Ленинградский

21,3

620*

9,3

375**

5,6

255**

Ленинский

41,7

575*

5,6

535**

11,5

450**

Западный

43,9

650*

29,4

210*

17,7

235**

Юго-Западный

27,4

400*

42,5

460**

7,4

350**

*предложение преимущественно в состоянии «под отделку»

** предложение преимущественно в состоянии «с отделкой»

Источник: Colliers International

Офис в небоскребах Москвы сегодня можно арендовать за 27 тыс. руб.
Офис в небоскребах Москвы сегодня можно арендовать за 27 тыс. руб. (Фото: Depositphotos/photopotam)

Перспективы «Москва-Сити»

Появление в «Москва-Сити» 170 тыс. кв. м новых офисных площадей привело к тому, что на конец января доля свободных офисов, по данным компании Blackwood, составляла 43%.

В 2015 году планируется завершить строительство еще трех крупных объектов:

  • МФК «Эволюция» (ввод в эксплуатацию которого был перенесен с конца 2014 года);
  • БЦ «IQ-квартал»;
  • башня «Восток» (МФК «Федерация»).

В общей сложности это 275 тыс. кв. м офисных площадей – порядка 30% всего нового предложения офисов, ввод которых запланирован в столице на 2015 год.

По прогнозам, такой рост предложения не будет обеспечен достаточным спросом, что приведет к еще большему повышению уровня не востребованных арендаторами площадей в «Москва-Сити». Большинство аналитиков называют цифру 45–50%.

Увеличение предложения в «Москва-Сити» привело к падению арендных ставок в среднем на 29% за 12 месяцев – до $530 за 1 кв. м в год. Как говорят в S.A. Ricci, это самый высокий показатель среди деловых районов Москвы. «Если арендные ставки в «Москва-Сити» полтора года назад составляли от $700–900 за 1 кв. м в год, то сейчас они значительно снизились – по заполненным объектам на 15–20%, по незаполненным – до 35%», – отмечает директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Александр Аверкин.

«По пустующим площадям цена аренды снижается практически еженедельно, – отмечает коммерческий директор компании «Р7 Групп» (управляющая компания БЦ «Северная башня») Антон Смирнов. – Если на середину января средняя ставка предложения в «Москва-Сити» составляла примерно 45 тыс. руб. за 1 кв. м в год, то сейчас это уже 27–30 тыс. руб., при желании можно найти и ниже».

По его словам, похожая ситуация наблюдается и по действующим арендным контрактам. Практически все арендаторы просят скидок, отсрочек платежей, фиксации курса валютных ставок. Владельцы небоскребов неохотно рассматривают такие просьбы, ссылаясь на условия договоров.

Ставки «Москва-Сити» манят арендаторов

Директор по развитию ОАО «СИТИ» (управляющая компания в «Москва-Сити») Татьяна Вольцингер утверждает, что средний уровень свободных площадей в высотном комплексе – условный критерий. «Это комплексный и многоэтапный проект, – уточняет она. – Тем временем показатель вакантных помещений в объектах, которые были построены до конца 2011 года, сейчас не превышает 10,6%. В БЦ «Башня на Набережной» заполнено 89% площадей, в БЦ «Северная башня» – 93%, БЦ «Город Столиц» – 91%, БЦ «Империя» – 87%».

«Москва-Сити» – это субрынок со своими сроками заполняемости объектов, которые составляют не менее трех лет», – напоминает Татьяна Вольцингер. Региональный директор по развитию бизнеса международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин подтверждает, что девелоперский цикл у офисных небоскребов значительно более длительный, чем у небольших бизнес-центров, и составляет около четырех-пяти лет против двух-трех.

Между тем понижение арендных ставок может в ближайшей перспективе привести к росту популярности «Москва-Сити» среди арендаторов и переманить их из других офисных локаций столицы. «Сейчас ставки во многих проектах «Москва-Сити» сопоставимы с ценами в бизнес-центрах класса Б, Б+. При этом качество офисных помещений, инфраструктуры, управления, сервиса в «Москва-Сити» значительно выше. Я знаю, что сейчас очень многие компании имеют явные намерения перебраться в ММДЦ. Таким образом, в скором времени мы можем услышать о новых крупных сделках», – рассказал Владимир Сергунин. Озвучивать конкретные названия потенциальных арендаторов он не стал, но сказал, что в основном это строительные компании и представители IT-бизнеса.

«К 2018 году, когда будут достроены все проекты, у «Москва-Сити» есть все шансы стать полноценной альтернативой всему центральному деловому району и составить ему серьезную конкуренцию, – подтверждает руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова. – Причем у «Москва-Сити» будет очевидное преимущество – большой выбор качественных офисных площадей и более низкие арендные ставки, которые если и станут расти по мере стабилизации экономических условий, то меньшими темпами, чем в центре. Нетрудно предположить, что многие компании начнут рассматривать варианты перебазирования своего офиса в «Москва-Сити». Особенно, на наш взгляд, это может заинтересовать арендаторов в прайм-зоне от Кремля до Белорусского вокзала. Одними из первых, кто может посмотреть на такую альтернативу, – консалтинговые и финансовые структуры».

Впрочем, с перспективой масштабного переезда в «Москва-Сити» арендаторов из других районов согласны не все участники рынка. «По нашим наблюдениям, арендаторы, которые снимают офисы в других районах, пока чаще все же предпочитают договариваться со своими арендодателями о дисконтах, о пересмотре условий на более выгодные, чем переезжать в друге офисы, – рассказывает старший директор, заместитель руководителя офисной группы Cushman & Wakefield Ксения Ревенко. – Далеко не все готовы нести затраты на переезд и на ремонт вновь арендованных помещений, которые, как правило, предлагаются в недавно построенных офисных зданиях. К тому же многие арендаторы обременены действием долгосрочных договоров».

Константин Ковалев предупреждает, что отдельные девелоперы в «Москва-Сити» ограничены в своих возможностях по предоставлению дисконта арендаторам. «Все зависит от того, в какой валюте владельцы бизнес-центров в «Москва-Сити» брали кредит в банке, – объясняет глава консалтинговой компании. – Если в иностранной, то, по нашим подсчетам, понижение арендной ставки более чем на 20% (с учетом уже произошедшего падения) не позволит им обслуживать кредит. И тогда объект придется отдавать банку». Поэтому объекты, которые строились за валютные кредиты, ближе всего к зоне риска.

По словам директора департамента коммерческой недвижимости Capital Group Марии Сергиенко, в такой ситуации владельцы объектов готовы идти на различные уступки арендаторам: фиксировать курс на срок более одного года, увеличивая ежегодную индексацию до уровня официальной инфляции, самостоятельно выполнять отделочные работы, стоимость которых будет учтена в расчете арендной ставки. «В отдельных случаях девелоперы соглашаются на частичную компенсацию стоимости отделочных работ», – признается она. Финальные условия договоренностей с арендаторами – это предмет конкретных договоренностей.

 

Хостелы и коворкинги вместо офисов

 

Низкие ставки на аренду площадей в «Москва-Сити» привели к появлению в небоскребах необычных форматов коммерческой недвижимости. Так, в 2014 году на 43-м этаже башни «Империя» открылся хостел под названием High Level (фото 1). На сайте мини-гостиницы утверждается, что это первый в мире хостел, расположенный в небоскребе. В High Level есть шестиместные (от 1,1 тыс . руб.), четырехместные (от 1,3 тыс. руб.) и двухместные (от 2,8 тыс. руб.) номера. В эту цену включен завтрак, чай и кофе, свободное пользование библиотекой, а также доступ в интернет. Персонал хостела владеет английским, немецким, французским, норвежским, испанским и китайским языками, а также ивритом.

 

Фрилансеры и стартаперы могут арендовать рабочее место в коворкингах, которые открыты в высотках «Федерация-Восток» (24-й этаж), «Москва» (19-й этаж) и «Империя» (39-й этаж). Незакрепленное рабочее место со стандартными опциями в коворкинге SM Moscow-City (фото 2), к примеру, стоит от 1 тыс. руб. в день или 18,9 тыс. руб. в месяц. В небоскребе можно арендовать и мини-офис (23 кв. м) до пяти рабочих мест за 150 тыс. руб. в месяц.

 

Реализованные и строящиеся объекты ММДЦ «Москва-Сити»

Объект

Девелопер/инвестор

Сроки ввода, год

Площадь, тыс. кв. м

Этажи и высота, м

Общая

Офисы

Ретейл

Гостиницы

Апартаменты или жилые помещения

МФК «Меркурий-Сити»

LLC Liedel Investments Limited

2013

174

87,6

3,7

22,6

75 (338,8)

МФК «Федерация»

«АЕОН-Девелопмент»

2016

432

273,2

28,5

79,4

Башня «Запад» – 63 (242,4), Башня «Восток» – 95 (373,7)

Деловой комплекс «Империя»

Solvers Estate

2011

203

125,5

2,3

45,4

60 (238,6)

БЦ «Башня на Набережной»

«Энка Иншаат ве Санайи А. Ш.»

2008

222,5

163

7,3

Башня «С» − 61, Башня «В» − 27, Башня «А» − 17

(264 м)

БЦ «Башня 2000»

«Стройгазконсалтинг»

2001

64

46

2,8

34 (130)

Деловой центр «Евразия»

«МосСитиГрупп»

2014

211

83

8,3

27

72 (309)

МФК «ОКО»

Capital Group

2016

250

87,6

4,7

120,3 (жилые)

85 (352)

МФК «Evolution Tower»

«Снегири»

2014

154

64

21

53 (255)

БЦ «Город Столиц»

Capital Group

2009

288

60

16

140

73 (301,6)

БЦ «Северная башня»

«Северная башня»

2008

135

60

10

(108)

МФК на уч. № 15

ООО «ГрандТитул»

2016

315,3

112,2

53,4

50 (283,4)

МФК на уч. № 4

Solvers Estate

2018

105

н/д

н/д

н/д

н/д

14 (53)

МФК «IQ – квартал»

«Галс-Девелопмент»

2015

228

123,2

6

Башня 1 33, Башня 2 42, Башня 3 21

( 172,8)

Гостиница «Novotel Москва Сити»

ЗАО «Согласие», ГК «Ташир»

2013

26,7

360 номеров

10 (55)

МФК на уч. № 20

Solvers Estate

2018

180

н/д

н/д

н/д

н/д

54 (228)

ТРЦ «АФИМОЛЛ Сити»

AFI Development

2011

283

3,9 – выставочные площади

107

6 (53)

МФК на уч. № 17-18

«Ренейссанс Девелопмент»

2017

357

136,8

89,4

66 (278)

Владимир Миронов

Главное Найти квартиру Лента