Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 600 100 руб +3%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Представитель ВОЗ в России назвала причину для возврата ограничений Общество, 03:34 Дуров обвинил Apple и Google в злоупотреблении положением на рынке Технологии и медиа, 03:29 Более 60% россиян заявили об ожидаемом падении благосостояния в 2020 году Общество, 02:57 Госдеп сообщил о намеченной на июль встрече России и США по космосу Политика, 02:22 В ОНФ предложили в пять раз увеличить штраф за проезд на красный свет Общество, 02:19 «Манчестер Юнайтед» разгромил «Астон Виллу» и стал рекордсменом АПЛ Спорт, 01:59 Временный президент Боливии Аньес сообщила о положительном тесте на COVID Общество, 01:23 Главный инфекционист США предупредил об усилении пандемии COVID-19 Общество, 01:15 В КГБ Белоруссии заявили о доказательствах по делу Белгазпромбанка Общество, 01:03 Госдума приняла закон о запуске финансового «супермаркета» на базе ЦБ Финансы, 00:18 В Киеве на два месяца арестовали «куратора ДНР из ГРУ» Общество, 00:17 Общественники сообщили об отказе Фургала признать вину Общество, 00:03 Аналитики спрогнозировали сроки роста цен на нефть до $150 за баррель Экономика, 09 июл, 23:57 Северная Америка обошла Азию по приросту долларовых миллионеров Финансы, 09 июл, 23:52
В Москве пустует все больше офисов и магазинов
Коммерческая недвижимость ,  
0 

В Москве пустует все больше офисов и магазинов

Сразу несколько консалтинговых компаний сообщили о повышении количества свободных площадей в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости
Фото: Depositphotos/vicnt2815
Фото: Depositphotos/vicnt2815

Кризис крайне негативно отразился на ситуации на московском рынке коммерческой недвижимости, который на протяжении всего года показывал отрицательную динамику по основным показателям.

Офисный рынок

По данным компании Cushman & Wakefield, к концу 2014г. объем рынка высококлассной офисной недвижимости Москвы превысил отметку в 15 млн кв. м, однако реализовано из них только 12,5 млн. "Собственники 2,5 млн кв. м офисов в настоящее время ищут арендаторов или покупателей на свои помещения", - говорится в аналитических материалах Cushman & Wakefield.

Весной-летом компании-арендаторы московских офисов отложили планы по увеличению численности персонала, а осенью начались сокращения. Последовавшее снижение спроса на офисные площади привело к снижению ставки аренды сначала в классе А, а затем и в классе В - в среднем на 10%. Однако удешевление аренды не стимулировало спрос, поскольку не компенсировало рост курса доллара.

По словам директора CBRE - руководителя отдела офисных помещении Елены Денисовой, объем заключенных сделок на рынке офисной недвижимости в 2014г. составит около 800 тыс. кв. м, (из них около 30% придется на помещения класса А, 70% - класса В). Это на 25-30% ниже уровня 2013г. Особенно от кризиса страдает сегмент самых дорогих офисных помещений, спрос на которые серьезно снизился. Треть существующих офисов класса А в Москве (это приблизительно 1 млн кв. м) пустует.

Ставки аренды, доля свободных офисных площадей в Москве
Ставки аренды, доля свободных офисных площадей в Москве (Фото: CBRE)

В ММДЦ "Москва-Сити", по данным CBRE, после ввода в эксплуатацию комплекса "ОКО" доля вакантных площадей составила 40%. Причем основная часть свободных площадей (75% от общего объема) приходится на объекты, введенные в 2013-2014гг.: "Меркурий Сити", "Евразия", "ОКО".

На этом фоне в 2015г. в Москве ожидается рекордный (после кризиса 2008-2009 гг.) ввод новых офисных площадей - 1,4 млн кв. м. В условиях ограниченного спроса (по оценкам CBRE, он сохранится на уровне текущего года - 800 тыс. кв. м) доля свободных помещений продолжит расти, а ставки аренды - снижаться. "Правда, снижение будет не очень существенным, если ВВП не перейдет в стадию заметной рецессии", - считает Елена Денисова. По прогнозам CBRE, средняя запрашиваемая ставка аренды в сегменте офисов экстракласса (расположение в современных бизнес-центрах рядом с Кремлем) в среднесрочной перспективе составит 950-1050 долл. за 1 кв. м, в для класса А - 550-650 долл., для класса В - 350-450 долл. за 1 кв. м.

Еще один тренд, обусловленный ростом валютного курса, - переход на рублевые ставки аренды. В IV кв. 2014г. на это согласились более половины собственников офисных помещений класса В. "Наравне с курсовыми условиями для привлечения арендаторов собственники активно предлагают компаниям другие преференции: арендные каникулы, отделку помещений или компенсацию стоимости ее выполнения", - рассказывает руководитель группы мониторинга отдела исследований Cushman & Wakefield Юлия Богомол.

Сейчас девелоперы начали приостанавливать реализацию новых офисных проектов, которых в активной фазе на сегодня около 2,3 млн кв. м. Это несколько ограничит предложение в 2015-2016 гг., что, по мнению экспертов, благоприятно отразится на ситуации в офисном сегменте.

Стрит-ретейл

Количество вакантных (свободных) площадей в сегменте стрит-ретейла (магазины, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины. - Прим. "РБК-Недвижимости"), по данным компании RRG, с конца лета 2013г. выросло вдвое. Объем предложения помещений (экспонируемого на рынке в течение месяца) увеличился примерно в два раза - с 200 до 370 объектов. Суммарная площадь предложения свободных площадей выросла вдвое - с 50 тыс. до 100 тыс. кв. м.

В общей структуре рынка стрит-ретейла показатель вакантных площадей, по данным CBRE, в среднем составляет 7%. Причем рост их доли отмечен как в центральной части города, так и в районах за пределами Садового кольца. В большей мере арендаторов теряют собственники помещений на центральных торговых улицах - Тверской, Мясницкой, Маросейке, несмотря на то, что снижение ставок на этих улицах в общей сложности составило 12%.

При этом на пешеходных Пятницкой и Петровке после завершения реконструкции ставки аренды увеличились на 10-20%.

"Причины столь значительного увеличения количества пустующих помещений стрит-ретейла -  это не только санкции и рост курса доллара, - комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. - С лета 2013г. в результате роста арендных ставок и ухода ретейлеров в торговые центры увеличение вакантных площадей в стрит-ретейле происходит равномерно".

Складская недвижимость

На рынке складских помещений уровень вакантности в Московском регионе достиг  максимального показателя за последние четыре года - 7,5%. "Учитывая прогнозируемое в следующем году снижение спроса на 15-20% относительно темпов 2013-2014 гг., доля пустующих площадей в 2015г. может составить 9%", - говорят в компании S.A. Ricci.

По словам директора отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антона Алябьева, снижение годового показателя спроса в 2014г. по сравнению с 2013г. составило 30%.

При этом в 2104г. в Московской области зафиксированы рекордные объемы строительства новых складских площадей - в эксплуатацию было введено 1,6 млн кв. м складов класса А. Изменения в соотношении спроса и предложения, а также ослабление рубля привели к снижению уровня арендных ставок - к середине года в среднем на 20%.

Сейчас арендная ставка для сухого склада класса А составляет 115 долл. за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ - 105-110 долл. При этом, учитывая переход рынка на фиксацию ставок в рублях (во многих случаях участники рынка договариваются о курсе 33 руб. за 1 долл.), реальные долларовые ставки снизились гораздо больше (с учетом курсовой разницы).

"В ближайшем будущем стоимость аренды будет напрямую зависеть от позиций рубля и динамики спроса со стороны конечных потребителей складских площадей,- комментирует директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. - Мы предполагаем, что ситуация на рынке стабилизируется к 2016г., когда эффект от заморозки части проектов сбалансирует спрос и предложение и замедлит рост вакантности".

Сейчас впервые с 2008г. сегмент складской недвижимости специалисты характеризуют как "рынок арендатора".

Владимир Миронов