Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
В Москве пустует все больше офисов и магазинов
Коммерческая недвижимость ,  
0 

В Москве пустует все больше офисов и магазинов

Сразу несколько консалтинговых компаний сообщили о повышении количества свободных площадей в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости
Фото: Depositphotos/vicnt2815
Фото: Depositphotos/vicnt2815

Кризис крайне негативно отразился на ситуации на московском рынке коммерческой недвижимости, который на протяжении всего года показывал отрицательную динамику по основным показателям.

Офисный рынок

По данным компании Cushman & Wakefield, к концу 2014г. объем рынка высококлассной офисной недвижимости Москвы превысил отметку в 15 млн кв. м, однако реализовано из них только 12,5 млн. "Собственники 2,5 млн кв. м офисов в настоящее время ищут арендаторов или покупателей на свои помещения", - говорится в аналитических материалах Cushman & Wakefield.

Весной-летом компании-арендаторы московских офисов отложили планы по увеличению численности персонала, а осенью начались сокращения. Последовавшее снижение спроса на офисные площади привело к снижению ставки аренды сначала в классе А, а затем и в классе В - в среднем на 10%. Однако удешевление аренды не стимулировало спрос, поскольку не компенсировало рост курса доллара.

По словам директора CBRE - руководителя отдела офисных помещении Елены Денисовой, объем заключенных сделок на рынке офисной недвижимости в 2014г. составит около 800 тыс. кв. м, (из них около 30% придется на помещения класса А, 70% - класса В). Это на 25-30% ниже уровня 2013г. Особенно от кризиса страдает сегмент самых дорогих офисных помещений, спрос на которые серьезно снизился. Треть существующих офисов класса А в Москве (это приблизительно 1 млн кв. м) пустует.

Ставки аренды, доля свободных офисных площадей в Москве
Ставки аренды, доля свободных офисных площадей в Москве (Фото: CBRE)

В ММДЦ "Москва-Сити", по данным CBRE, после ввода в эксплуатацию комплекса "ОКО" доля вакантных площадей составила 40%. Причем основная часть свободных площадей (75% от общего объема) приходится на объекты, введенные в 2013-2014гг.: "Меркурий Сити", "Евразия", "ОКО".

На этом фоне в 2015г. в Москве ожидается рекордный (после кризиса 2008-2009 гг.) ввод новых офисных площадей - 1,4 млн кв. м. В условиях ограниченного спроса (по оценкам CBRE, он сохранится на уровне текущего года - 800 тыс. кв. м) доля свободных помещений продолжит расти, а ставки аренды - снижаться. "Правда, снижение будет не очень существенным, если ВВП не перейдет в стадию заметной рецессии", - считает Елена Денисова. По прогнозам CBRE, средняя запрашиваемая ставка аренды в сегменте офисов экстракласса (расположение в современных бизнес-центрах рядом с Кремлем) в среднесрочной перспективе составит 950-1050 долл. за 1 кв. м, в для класса А - 550-650 долл., для класса В - 350-450 долл. за 1 кв. м.

Еще один тренд, обусловленный ростом валютного курса, - переход на рублевые ставки аренды. В IV кв. 2014г. на это согласились более половины собственников офисных помещений класса В. "Наравне с курсовыми условиями для привлечения арендаторов собственники активно предлагают компаниям другие преференции: арендные каникулы, отделку помещений или компенсацию стоимости ее выполнения", - рассказывает руководитель группы мониторинга отдела исследований Cushman & Wakefield Юлия Богомол.

Сейчас девелоперы начали приостанавливать реализацию новых офисных проектов, которых в активной фазе на сегодня около 2,3 млн кв. м. Это несколько ограничит предложение в 2015-2016 гг., что, по мнению экспертов, благоприятно отразится на ситуации в офисном сегменте.

Стрит-ретейл

Количество вакантных (свободных) площадей в сегменте стрит-ретейла (магазины, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины. - Прим. "РБК-Недвижимости"), по данным компании RRG, с конца лета 2013г. выросло вдвое. Объем предложения помещений (экспонируемого на рынке в течение месяца) увеличился примерно в два раза - с 200 до 370 объектов. Суммарная площадь предложения свободных площадей выросла вдвое - с 50 тыс. до 100 тыс. кв. м.

В общей структуре рынка стрит-ретейла показатель вакантных площадей, по данным CBRE, в среднем составляет 7%. Причем рост их доли отмечен как в центральной части города, так и в районах за пределами Садового кольца. В большей мере арендаторов теряют собственники помещений на центральных торговых улицах - Тверской, Мясницкой, Маросейке, несмотря на то, что снижение ставок на этих улицах в общей сложности составило 12%.

При этом на пешеходных Пятницкой и Петровке после завершения реконструкции ставки аренды увеличились на 10-20%.

"Причины столь значительного увеличения количества пустующих помещений стрит-ретейла -  это не только санкции и рост курса доллара, - комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. - С лета 2013г. в результате роста арендных ставок и ухода ретейлеров в торговые центры увеличение вакантных площадей в стрит-ретейле происходит равномерно".

Складская недвижимость

На рынке складских помещений уровень вакантности в Московском регионе достиг  максимального показателя за последние четыре года - 7,5%. "Учитывая прогнозируемое в следующем году снижение спроса на 15-20% относительно темпов 2013-2014 гг., доля пустующих площадей в 2015г. может составить 9%", - говорят в компании S.A. Ricci.

По словам директора отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антона Алябьева, снижение годового показателя спроса в 2014г. по сравнению с 2013г. составило 30%.

При этом в 2104г. в Московской области зафиксированы рекордные объемы строительства новых складских площадей - в эксплуатацию было введено 1,6 млн кв. м складов класса А. Изменения в соотношении спроса и предложения, а также ослабление рубля привели к снижению уровня арендных ставок - к середине года в среднем на 20%.

Сейчас арендная ставка для сухого склада класса А составляет 115 долл. за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ - 105-110 долл. При этом, учитывая переход рынка на фиксацию ставок в рублях (во многих случаях участники рынка договариваются о курсе 33 руб. за 1 долл.), реальные долларовые ставки снизились гораздо больше (с учетом курсовой разницы).

"В ближайшем будущем стоимость аренды будет напрямую зависеть от позиций рубля и динамики спроса со стороны конечных потребителей складских площадей,- комментирует директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. - Мы предполагаем, что ситуация на рынке стабилизируется к 2016г., когда эффект от заморозки части проектов сбалансирует спрос и предложение и замедлит рост вакантности".

Сейчас впервые с 2008г. сегмент складской недвижимости специалисты характеризуют как "рынок арендатора".

Владимир Миронов

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Какие станции метро в Санкт-Петербурге самые глубокие Город, 14:20
В Москве новостройки на котловане оказались на 16% дешевле готовых Жилье, 13:31
В Москве введут около 1,5 млн кв. м жилья по реновации в 2024 году Жилье, 12:32
Четырехкратный чемпион NBA выставил дом в Техасе на продажу за $16,5 млн Деньги, 12:17
Микрорайон по-новому: каким должен быть квартал следующего поколения Жилье, 11:49
«Домклик» запустил функцию онлайн-записи на просмотр жилья Жилье, 11:23
Тренды в интерьерах загородных домов — 2024. Делаем стильный ремонт Загород, 11:00
Росреестр зафиксировал рост спроса на жилье в Москве на 43% за месяц Жилье, 09:15
Москва и Санкт-Петербург возглавили рейтинг по снижению цен на жилье Жилье, 09:00
В Госдуме рекомендовали повысить штрафы за недопуск газовщиков в квартиры Жилье, 18 мар, 18:50
Минтруд разработал перечень освобожденных от пеней при оплате ЖКУ Жилье, 18 мар, 16:51
Росреестр нашел собственников для 7 тыс. объектов недвижимости в Москве Город, 18 мар, 15:19
Куда спрятать в квартире ценные вещи. 12 советов по организации тайника Дом, 18 мар, 13:43
Квартальный ввод торговых центров в России за год вырос в семь раз Город, 18 мар, 13:43
Главное Лента