Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Минкульт ответил на расследование Transparency International о гостеатрах 19:59, Общество В Боснии и Герцеговине задержали разыскиваемого Интерполом россиянина 19:51, Политика СК рассказал о гражданстве напавшего на ведущую «Эха Москвы» 19:39, Общество В ОБСЕ и Совете Европы осудили нападение на ведущую «Эха Москвы» 19:31, Общество Сотрудник Росгвардии расстрелял сослуживцев в Чечне 19:26, Общество Профессор РГГУ покинет экспертный совет ВАК из-за «дела Мединского» 19:17, Общество Софийскому собору в Киеве пригрозили отключить свет за долг в 18 копеек 19:09, Общество В России заработал фонд защиты прав дольщиков 19:00, Жилье В Петербурге перед премьерой «Матильды» началось молитвенное стояние 18:56, Общество Суд приговорил экс-главу федерации баскетбола России к 4,5 годам колонии 18:42, Спорт Харви Вайнштейн снял с продажи особняк в пригороде Нью-Йорка 18:40, Жилье Шишханов покинет совет директоров нефтяной компании Гуцериева 18:38, Бизнес АвтоВАЗ впервые за пять лет вышел на операционную прибыль 18:30, Бизнес Акции «Магнита» продолжили снижение на бирже 18:25, Бизнес Думские единороссы зададут министрам вопросы от региональных депутатов 18:23, Политика Вдова погибшего в Сирии офицера заявила о споре с Минобороны из-за денег 18:12, Общество В Ватутинках построят жилой квартал на 300 тыс. кв. м 18:09, Жилье Путин подписал первый указ об обязанных принести присягу новых гражданах 18:09, Общество Хазанов и Куклачев ответили на претензии Transparency International 18:05, Общество Собянина шокировало нападение на ведущую «Эха Москвы» 18:00, Общество ВЭБ подал иск о банкротстве «Тракторных заводов» 17:52, Бизнес Более 30 тыс. жителей Мурманска остались без света из-за аварии 17:48, Общество На Кубани нашли пропавшего на соревнованиях по ориентированию ребенка 17:40, Общество О доверии Порошенко заявили четверть граждан Украины 17:31, Политика Рост интереса к хрущевкам: сколько стоит жилье в сносимых кварталах 17:26, Жилье Гол «Спартака» вошел в тройку лучших в туре Лиги чемпионов 17:19, Спорт Похитившую 4 млн руб. на лечение ребенка кассира Бинбанка осудили условно 17:13, Общество Раненую ведущую «Эха Москвы» погрузили в искусственную кому 17:13, Общество
Офисное перепроизводство: что ждет рынок в 2015 году
Материалы по теме Объемы коммерческой недвижимости на продажу в Москве выросли на 70% Офисы в Москве становятся зданиями-призраками IT-компании арендовали в Москве больше всех офисов в 2014 году
18 ноя, 2014 16:51
0
Офисное перепроизводство: что ждет рынок в 2015 году
Столичный рынок офисной недвижимости в этом году уже побил два рекорда: построен самый большой за последние пять лет объем офисной недвижимости - 1 млн кв. м, а четверть площадей в классе А пустует, как это было только в кризисные 2008-2009 гг.
Фото: depositphotos.com/VLADJ55

Ухудшение состояния российской экономики и внешнеполитическая неопределенность совпали с завершением очередного девелоперского цикла. Успехи рынка в 2011-2012 гг., когда отмечалось увеличение спроса на качественные офисные помещения и арендные ставки росли, привели к строительству большого количества новых офисных центров, девелоперский цикл которых заканчивается как раз сейчас, в конце текущего и в следующем году.

Общая площадь качественных офисных помещений в Москве в сентябре достигла отметки в 15,5 млн кв. м. Ровно такая же цифра, только в процентах, по данным рыночных аналитиков, характеризует по итогам третьего квартала долю остающихся незанятыми в Москве качественных офисов. А в классе А показатель вакантности чуть ли не вдвое больше - 25,9%. Именно этот сегмент рынка в кризис принимает на себя основной удар. В офисах класса В разруха не так велика - доля свободных помещений к концу сентября составила 9,3%. Но это больше, чем было во втором квартале. В чем причина того, что офисы пустеют?

Кризис как он есть

Эксперты кивают на кризис. "Макроэкономические факторы, такие как снижение темпов роста ВВП и волатильность рубля, останутся определяющими для динамики спроса на рынке офисов в текущем году, а продолжающаяся девальвация рубля будет все сильнее давить на ставки аренды", - говорит руководитель отдела исследований компании JLL Том Манди.

Основные показатели рынка в I-III кварталах 2014г.

ПОКАЗАТЕЛЬ ЗНАЧЕНИЕ
Общий объем предложения, млн кв. м 15,5
Класс А 3,3
Класс В 12,2
Поглощение, кв. м 770 000
Уровень вакантных площадей,% 12,8
Класс А 25,8
Класс В 9,3

Средневзвешенная ставка аренды,

Центральный деловой район, долл. / кв. м / год

750
Класс А 840
Класс В 620

Исчточник: Colliers International

По мнению регионального директора по развитию бизнеса Colliers International Владимира Сергунина, причиной ухудшения ситуации на офисном рынке служит дисбаланс между ограниченным спросом и высоким уровнем предложения. Слабый, если вовсе не отсутствующий экономический рост и негативные ожидания от экономических санкций снижают спрос на новые офисные площади. За первые девять месяцев года чистое поглощение составило 291 тыс. кв. м, что почти наполовину ниже результатов прошлого года.

Уровень вакантных площадей (Фото: Colliers International)
Отмечаемый экспертом дисбаланс между спросом и предложением особенно хорошо заметен на примере офисных объектов класса А, расположенных в ММДЦ "Москва-Сити". Доля вакантных площадей в московском даун-тауне составляет 24-25%, а до конца года здесь ожидается ввод более 200 тыс. свеженьких "квадратов". Понятно, что как минимум четверть из них, а скорее всего больше, останутся невостребованными. Владимир Сергунин видит большое сходство нынешней ситуации на офисном рынке с тем, что было в 2008-2009 гг., на основании чего прогнозирует снижение в течение следующих нескольких лет ставок аренды и объема вновь вводимых площадей.

Напомним, что во время последнего кризиса коррекция ставок достигла 30-40%, а вакантность (незанятость офисных площадей) держалась на уровне 25%. После резкого падения восстановление поглощения офисных площадей было настолько медленным, что оно привело к дефициту в 2011-2012 гг. По нынешним временам, считает Сергунин, скорость восстановления будет зависеть от нормализации политической ситуации и показателей экономического роста.

Аналитики компании Knight Frank полагают, что уровень вакантных офисных площадей будет расти и дальше. По итогам 2014г. с учетом объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию до конца года, доля свободных офисов класса А в Москве может достичь 30%. Несмотря на это, девелоперская активность в отношении проектов на стадии строительства не исчезнет. "В четвертом квартале 2014г. к вводу в эксплуатацию заявлено еще порядка 400-500 тыс. кв. м, - напоминает партнер, член совета директоров S.A. Ricci Алексей Богданов. - При реализации этих планов годовой прирост предложения может достичь рекордных 1,4 млн кв. м. Выброс на офисный рынок такого объема новых квадратных метров на фоне сокращающегося спроса окажет мощное давление на ставки аренды". По прогнозу Богданова, к концу 2014г. уровень вакантных площадей в БЦ класса А достигнет 28%, а к середине 2015г. - и всех 35%.

Ставки уходят в пике

Ставки аренды на офисы класса А и В снижались на протяжении всех девяти месяцев текущего года. По данным компании Colliers International, в третьем квартале средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка на офисные помещения в Москве снизилась на 7,7% по сравнению с предыдущим кварталом и составила 540 долл. за 1 кв. м в год. Для офисов класса A эта цифра составляет 700 долл. за 1 кв. м в год. Из-за ослабления курса рубля арендная ставка в рублевом эквиваленте, наоборот, выросла почти на 10% и в октябре составила 27 750 руб. за 1 кв. м в год.

Для офисных помещений класса В+ ставка составила 460 долл. (18 220 руб.), снизившись с 485 долл. по итогам второго квартала также в основном из-за валютных колебаний и усиления конкуренции.

Динамика запрашиваемой ставки аренды, руб./кв. м /год (Фото: Colliers International)
 
Динамика запрашиваемой ставки аренды, $/кв. м /год (Фото: Colliers International)

Ставки аренды помещений класса В-, как правило, заявляются в рублях, и владельцы таких помещений пытались снизить свои потери из-за колебаний курса. И хотя ставки в классе В- выросли на 11% и составили 15 050 руб. за 1 кв. м в год, в долларовом эквиваленте они все же снизились на 4% относительно прошлого квартала - до 400 долл. за 1 кв. м в год. Не успевают бизнесмены за курсом.

Эксперты считают, что в ближайшее время именно арендаторы станут управлять рынком, выбирая лучшие объекты по наиболее привлекательным ставкам аренды. А арендодатели вынуждены будут снижать ставки - конкуренция, никуда не денешься. Эксперты Knight Frank прогнозируют снижение запрашиваемых ставок аренды на 2-3% до конца года, а в 2015г. - на 10%. В компании CBRE уже зафиксировали повышенную готовность собственников идти на значительные уступки в переговорах с арендаторами. Речь идет об увеличении арендных каникул, готовности в ряде случаев выполнять отделку за свой счет и даже фиксировать курс доллара в договоре аренды.

Руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России Клавдия Чистова отмечает, что по некоторым объектам ставки, по которым подписываются договоры аренды, уже на 10-15% меньше запрашиваемых. Конкуренция за арендатора усиливается, и, как полагает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков, обеспечить высокую заполняемость смогут только качественные объекты, собственники которых, проявляя гибкость, готовы предлагать привлекательные условия аренды.

Жизнь после Нового года

Прирост нового предложения (Фото: Knight Frank)
В 2015г. рынок офисной недвижимости в Москве будет находиться под постоянным давлением. Спрос на офисы со стороны российских арендаторов, и в особенности международных, будет ослабевать. "Если предположить, что в политической риторике между Россией и Западом наступит потепление, можно ожидать некоторого позитивного движения и на рынке офисов, - говорит Том Манди из JLL. - Однако, учитывая огромное количество нового предложения, которое выходит на рынок в 2014-2015 гг., этого вряд ли будет достаточно, чтобы значительно улучшить показатели".

По оценке CBRE, при сохранении в 2015г. умеренно негативного сценария развития событий ставки аренды на офисные помещения в начале года уменьшатся примерно на 10% относительно уровня конца 2014г. "Большой объем нового офисного строительства,  -  говорит Клавдия Чистова из CBRE,  - даже в условиях стабильного рынка привел бы к росту уровня вакантности и снижению ставок аренды".

Эксперты считают, что большая часть из заявленных на 2015г. офисных проектов будет завершена: строительство объектов находится в такой высокой стадии готовности, что замораживать их нецелесообразно. Однако проекты, строительство которых должно было начаться в 2015г., вероятно, будут заморожены.

Объекты, запланированные к вводу до конца 2014г. - в 2015г.

название адрес GBA., кв.м GLA., кв.м Класс

Mirax-Plaza

Кульнева ул., 4 корп. A, B

195 830,0

179 120,0 

A

Башня Эволюция

Москва-Сити, участки № 2 и № 3

169 000,0

80 000,0

A

Pallau RB

Рублево-Успенское ш., 1-й км

57 400,0

33 000,0

A

Aero City

Куркинское ш., 2

42 165,0

32 635,0

A

Минская Плаза

Минская ул., 2ж

35 045,0

26 417,0

В+

ARMA, фаза II

Нижний Сусальный пер., 5

90 000,0

23 000,0

В+

G10 Бизнес-парк (Дудкино БП)

Киевское ш., 500 м от МКАД

231 600,0

123 000,0

A

МФК на 15 уч. ММДЦ

1-й Красногвардейский проезд, уч. 15

315 282,0

112 203,0

A

IQ-квартал

Пресненская наб., участок 11

228 000,0

107 000,0

A

NAGATINO i-LAND II

Андропова пр-т, 18

144 000,0

99 040,0

A

Око

Уч. 16 Москва-Сити

144 072,0

87 618,0

A

Лотос

Одесская ул., вл. 2

153 000,0

70 000,0

A

Neapolis

Киевское ш., 3 кв от МКАД

103 900,0

69 400,0

A

Оружейный, БЦ

Оружейный пер., 41

191 000,0

69 000,0

A

Delfos-Плаза

Можайский Вал ул., вл.8

82 147,0

47 173,0

A

К2, II, III, IV-очередь

Калужское ш., 2 км от МКАД

56 700,0

46 880,0

A

Аврора III, БП

Садовническая ул., 80

76 000,0

35 500,0 

A

Инфинтранс, ГДК на Павелецкой

Б. Пионерская ул., вл. 1/17, стр. 1, 2, 3

40 230,0

 25 802,0  

A

МФК на Пилюгина

Академика Пилюгина ул., вл. 22

45 473,9

25 000,0

A

Крылатские Холмы, БП  II - очередь

Крылатская ул.

33 500,0

24 500,0

A

Орбита - 2, ТП (2 здание)

Кулакова ул., д.20

56 132,0

24 352,5

A

Береговой

Береговой проезд, 5

380 000,0

21 673,0

A

Суворов Плаза

Кутузовский пр-т, 32 стр. 2 (корпус Б)

120 000,0

17 224,0

A

Trefoil Plaza

 Ленинский пр-кт., 6

20 160,0

14 590,0

A

Фили Плаза

Багратионовский проезд, 1А

15 300,0

 11 000,0

A

Большевик, Фаза 2

Ленинградский пр-т, 15, стр. 9,10,17,19,20,21,28,35

78 200,0

46 650,0

В+

Адмирал

Алтуфьевское ш., 100

30 800,0

30 800,0

В+

Danilov Plaza / Новоданиловский

Новоданиловская наб., вл.6

39 385,0

 25 000,0

В+
Триколор (в составе жилого МФК) Ростокинская ул., 2 275 620,0 15 000,0 В+

По данным S.A. Ricci

Уровень вакантных площадей (Фото: S.A. Ricci)
При резко негативном сценарии развития политических и экономических событий, считает Алексей Богданов из S.A. Ricci, падение в объеме сделок аренды и снижение ставок может быть сопоставимо с таковым в конце 2008г. (до 500 долл. в классе А и до 380 долл. в классе В). А вакантные площади в классе А в 2015г. могут достигнуть доли в 35%.

В этом случае, прогнозирует дальше Богданов, помимо глобального (а не точечного) падения ставок более чем на 20% мы можем увидеть банкротство или потерю части портфеля у тех инвесторов, у которых доля заемных средств превышает 70%. Если часть инвесторов пересмотрит планы на строительство, рынок ожидает точечное падение ставок аренды в течение года с последующим плавным восстановлением спроса и началом роста ставок в  четвертом квартале 2015г.

"Если дела будут совсем плохи, - говорит Клавдия Чистова, - арендодатели продолжат идти на значительные уступки арендаторам, и скидки будут еще больше, чем мы видим сейчас. Не исключено, что некоторые собственники объектов класса А будут готовы рассматривать ставки аренды в рублях".

По прогнозам CBRE, в 2015г. инвестиции в российский рынок коммерческой недвижимости могут составить 3-3,5 млрд долл. В случае резко негативного сценария диапазон будет ниже - 1,5-3 млрд долл. Перспективы для девелоперов и арендодателей печальные, зато многие арендаторы смогут извлечь из этой ситуации выгоду.

Сергей Велесевич 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости