Презумпция добросовестности: покупатели проблемных квартир нашли защиту
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда (ВС) России объяснила способ защиты добросовестных покупателей жилья, рассмотрев один из соответствующих споров.
Решение ВС потребовалось, так как в последние годы судебные споры с покупателями проблемных квартир стали многочисленными, пишет «Российская газета». Несколько лет назад подобные разъяснения вынес и Конституционный суд России.
Причина спора
В споре, который рассмотрел ВС, чиновники одного из муниципалитетов судились с гражданкой, оформившей на себя муниципальную квартиру умершей матери. Дочь приватизировала жилье и продала. Покупатель на сделке проверял все документы через ЕГРН, сделка была проведена с привлечением нотариуса.
Чиновники поставили под сомнение законность действий гражданки, а значит, и нового хозяина этой квартиры. В исковом заявлении муниципалитет просил признать недействительным свидетельство о праве на наследство, забрать квартиру и выселить ее новых собственников.
После череды судов и апелляций городской суд отменил свидетельство о праве на наследство гражданки, а продажу квартиры признал незаконной. Квартира должна была вернуться в жилой фонд муниципалитета, а ее новый владелец — съехать. Суд решил, что новый собственник квартиры «должен был проверить целый список обстоятельств и документов», включая действия нотариуса и паспорт умершего жильца. Суд назвал это «должной осмотрительностью», которой пренебрег покупатель квартиры.
Решение Верховного суда
В ВС, до которого дошел этот спор, не согласился с таким решением низшей инстанции и отправил дело на новое рассмотрение. ВС указал, что решение городского суда «практически подрывает смысл существования нотариата как специального института», а также «требует от покупателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации».
Рассмотрев это дело, ВС разъяснил, что чиновники муниципалитета должны были вовремя оформить выморочное имущество. Не сделав этого оперативно, они создали предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, сказано в решении ВС. Суд также напомнил о ст. 302 Гражданского кодекса. По ней собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли.
Выморочное имущество — это ценности умершего, на которые не могут претендовать его преемники, например квартира, находящаяся в собственности муниципалитета. Наследование выморочного имущества — это факт перехода имущества умершего в пользу государства по закону.
Разъяснения Конституционного суда
Похожая ситуация была рассмотрена Конституционным судом (КС) России в 2017 году.
Житель Москвы Александр Дубовец в 2008 году купил квартиру. Позднее выяснилось, что владелец жилья умер еще в 1994 году, не оставив наследников, то есть квартира как выморочное имущество должна была стать собственностью города Москвы. В результате мошеннических действий квартира попала на рынок недвижимости. Столичный департамент городского имущества сделку оспорил, а суды общей юрисдикции встали на его сторону, изъяв квартиру у Дубовца.
Позднее Дубовец обратился в КС, написав жалобу на неконституционность ст. 302 Гражданского кодекса РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя». КС встал на сторону Дубовца, обратив внимание на бездействие чиновников, так как квартира стояла бесхозной 14 лет, потом ею заинтересовались мошенники, потом еще семь лет там жила семья заявителя. В КС тогда заявили, что чиновникам необходимо оперативно вести учет выморочного имущества.
Презумпция добросовестности
Летом 2019 года Госдума приступила к рассмотрению поправок в Гражданский кодекс РФ, согласно которым запрещается отбирать ранее незаконно приватизированные квартиры у добросовестных покупателей.
В Гражданском кодексе планируется закрепить презумпцию добросовестности лица, которое полагалось на данные госреестра в момент приобретения жилья, отмечается в проекте закона. Закон будет также распространяться на тех приобретателей, которые получили имущество безвозмездно. Помимо запрета на изъятие жилья, в документе отмечается необходимость установить правила о приобретательной давности.