Жилье в Болгарии: как купить и сколько стоит

София (Фото: Shutterstock)

Рынок жилой недвижимости в Болгарии представлен двумя сегментами — городская недвижимость (София, Пловдив, Велико-Тырново и другие) и недвижимость на побережье (Бургас, Варна, Несебр, Созополь и другие). В обоих сегментах представлены как новостройки, так и готовое жилье.

Есть ли какие-то ограничения в Болгарии для покупки жилья иностранцами

Для приобретения объектов без земли — квартир, студий и апартаментов — в действующем законодательстве нет ограничений. А вот дома и виллы классифицируются как недвижимость с землей, объясняет Красимир Николов. По словам эксперта, иностранец, который не является гражданином одной из стран Европейского союза, может приобрести недвижимость с землей только на юридическое лицо. Для этого понадобится открыть в Болгарии компанию.

Какую недвижимость могут приобрести в Болгарии россияне

Граждане России обладают теми же правами, что и остальные иностранные граждане. Поэтому россияне могут приобретать любую жилую недвижимость в Болгарии — квартиры, дома, коттеджи — как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке, говорит Красимир Николов.

Однако россиянам необходимо учитывать, что Болгария отнесена к недружественным странам. И если раньше для приобретения жилья в Болгарии можно было открыть счет в местном банке для быстрого проведения сделки, то сейчас открыть такой счет в болгарском банке по российскому паспорту практически невозможно. Поэтому все расчеты производятся через зарубежные счета, добавляет Юлия Кравченко.

Созополь

(Фото: Shutterstock)

Особенности рынка жилья в Болгарии

Одной из главных особенностей болгарского рынка жилья Красимир Николов называет таксу поддержки. Это обязательный платеж, уплачиваемый владельцами жилья за обслуживание общих частей комплекса или жилого дома на основании договора с управляющей компанией, поясняет эксперт.

Существуют четыре вида таксы поддержки:

• фиксированная. В этом случае платеж не зависит от площади или типа жилья;
• по типу жилья. При таком способе расчета учитывается количество комнат, чем их больше — тем выше плата;
• по общей площади. Устанавливается годовая плата за каждый квадратный метр (€10–12);
• по числу проживающих. Чем больше людей проживают в квартире или апартаментах, тем плата выше.

Как купить жилье в Болгарии

Покупка жилой недвижимости для иностранцев в Болгарии не сильно отличается от процедуры ее приобретения в других странах. Вот ее основные этапы:

1. Выбор объекта. Это можно сделать самостоятельно или через агента. При этом нет общего правила о наличии агентской комиссии от покупателя. На практике агенты взимают комиссию (порядка 3%) с продавца, но в некоторых регионах, например в Варне, комиссия может взиматься дополнительно и с покупателя.
2. Юридическая проверка объекта. Важно помнить, что в Болгарии нотариус не составляет объективного представления о выбранном объекте (due diligence) и не исключает возможных рисков, связанных с приобретением. Для новостроек в обязательном порядке следует проверить разрешительную и строительную документацию, а также самого застройщика и его финансовое состояние, для вторичного рынка — историю перехода прав и отсутствие долгов по объекту, говорит Юлия Кравченко.
3. Внесение депозита. В большинстве случаев составляет не более 4–5% от общей суммы сделки.
4. Заключение предварительного договора купли-продажи. Это делается через нотариуса;
5. Заключение основного договора купли-продажи. Также делается через нотариуса;
6. Регистрация перехода права собственности. Договор купли-продажи регистрируется в болгарском государственном реестре (Булстат), а потом в местной налоговой инспекции.

Варна

(Фото: Shutterstock)

Что должно быть в договоре купли-продажи

• Информация о сторонах, подписывающих договор, со всеми их данными: фамилия, имя, отчество (если есть), паспортные данные.
• Подтверждение оплаты регистрационных сборов.
• Информация об объекте, его точное описание.
• Обязанности продавца и покупателя.
• Цена объекта, схема и сроки выплат.
• Пункт о защите от возможных претензий третьих лиц (обязателен для вторичного рынка).
• Подписи продавца, покупателя, переводчика и нотариуса.

«При оформлении договора с застройщиком обязательно должны быть определены этапы оплаты, соотносимые с графиком проведения работ, а именно с получением соответствующих актов», — предупреждает Юлия Кравченко.

Можно ли купить жилье в Болгарии дистанционно

Можно провести сделку, выпустив доверенность на представителя. Полностью дистанционный формат (онлайн-верификация, электронная подача на регистрацию) не применяется, поясняет Юлия Кравченко. Доверенность представителя должна быть нотариально удостоверена, апостилирована и переведена на болгарский язык (в случае ее оформления за рубежом).