Хроника пандемии: как карантин повлиял на рынок жилья Москвы
Москва постепенно возвращается к привычному ритму жизни, рынок недвижимости тоже оживает. Сегодня, 9 июня, в столице отменен пропускной режим. Все карантинные меры планируется снять 23 июня.
Рассказываем, как отразились на рынке недвижимости три месяца пандемии COVID-19, как изменился спрос и цены на вторичное жилье и новостройки в столице, какие меры поддержки строительной отрасли были оказаны правительством.
Режим ограничений
В режим самоизоляции москвичи и бизнес перешли 30 марта. Была приостановлена работа офисов продаж застройщиков, агентств недвижимости, центров госуслуг «Мои документы», отделения Росреестра и банки работали в ограниченном режиме. Все эти ограничения осложнили проведение сделок на рынке столичной недвижимости.
Меры борьбы с распространением коронавирусной инфекции власти снимали постепенно, в несколько этапов. Главные из них для рынка столичной недвижимости:
- 13 апреля приостановили стройки в столице; работу на строительных площадках и промышленных предприятиях снова запустили 12 мая. Работы начались на 460 объектах общей площадью порядка 27 млн кв. м;
- с 25 мая в столице в ограниченном режиме открылись многофункциональные центры государственных услуг «Мои документы», что позволило проводить различные операции с недвижимостью и регистрировать сделки;
- с 1 июня возобновили работу торговые центры и непродовольственные магазины, а также ряд предприятий сферы услуг и автосалоны;
- со 2 июня девелоперам разрешили открыть офисы продаж новостроек;
- с 16 июня откроются риелторские компании, консалтинговые и другие агентства, а также летние веранды кафе и ресторанов;
- с 23 июня в Москве планируется снять все карантинные ограничения.
Фотогалерея: Москва на карантине
Ипотека с господдержкой
Льготная ипотека под 6,5%, запущенная в конце апреля, стала спасательным кругом для застройщиков. Банки начали выдачу кредитов по программе господдержки ипотеки с 20 апреля 2020 года, программа действует до 1 ноября этого года. В Минстрое ожидают, что благодаря новой госпрограмме по итогам этого года в России будет поставлен новый рекорд по выдаче ипотечных кредитов.
Если в январе — апреле текущего года доля ипотечных сделок в сегментах комфорт- и бизнес-класса в Москве составляла 53–55%, то в мае текущего года — уже 63% (по зарегистрированным ДДУ), отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Это рекордная доля ипотечных сделок на рынке столичных новостроек за всю его историю. Благодаря господдержке и запуску сделок онлайн девелоперы смогли заключить половину от числа сделок мая прошлого года, несмотря на жесткие ограничительные меры и закрытие офисов продаж, отмечают аналитики ЦИАН.
Рынок новостроек также не встал благодаря смягчению требований для банков по идентификации клиентов для проведения сделок по ипотеке удаленно. Это позволило застройщикам и банкам полностью перевести продажи в онлайн. Первая такая сделка в России была проведена 15 апреля.
В среднесрочной перспективе льготная ипотека станет главным драйвером развития и поддержки первичного рынка жилья. По данным мониторинга «Дом.РФ» на 5 июня, средневзвешенная ставка предложения топ-15 ипотечных банков по кредитам на первичном рынке достигла 8,5%, на вторичном — 8,7%. Это минимальные уровни за несколько лет.
Новостройки
Несмотря на то что последняя неделя марта вошла в период самоизоляции, этот месяц стал самым успешным по числу сделок с начала 2020 года. В марте в Москве, по данным ЦИАН, число договоров долевого участия (ДДУ) с физлицами (без учета юридических лиц) составило 6,85 тыс. Причина — в девальвации курса рубля, что вызвало повышенный спрос на жилье среди тех, кто решил перевести накопления в квадратные метры, считает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
В апреле ожидаемо произошел спад — 3,65 тыс. сделок (-46% в сравнении с докризисным мартом). В мае показатель снизился до 2,92 тыс., что всего на 20% ниже, чем в апреле 2020 года. В годовой динамике число сделок в мае оказалось ниже в два раза — на 52,4% — в сравнении с маем 2019 года, отмечают аналитики ЦИАН.
После снятия ограничительных мер рынок столичных новостроек начнет восстанавливаться. С середины мая стали открываться офисы продаж на объектах, с конца апреля была запущена программа государственного субсидирования ипотеки. По оценкам Est-a-Tet, уровень реализованного спроса в июне 2020-го должен быть сопоставим с показателями июня 2019-го, то есть около 4,3 тыс. ДДУ по квартирам и апартаментам в старых границах Москвы.
За месяц до начала карантина (в феврале) средняя цена предложения квартир и апартаментов в Москве без учета элитного сегмента, по данным Est-a-Tet, составляла 258,7 тыс. руб. за 1 кв. м, за март она увеличилась на 1,9%, в апреле существенных изменений не произошло. А вот в мае за счет выхода новых корпусов и проектов в комфорт-классе средняя цена предложения снизилась на 2,3% и составила 257,8 тыс. руб. за «квадрат».
«Летом 2020 года все же стоит рассчитывать на повышенные дисконты, которые снизят реальный средний чек сделки без прямой корректировки стоимости — то есть средние цены вряд ли покажут значительное снижение. А уже в октябре — последнем месяце действия льготной ипотеки — девелоперы могут перейти к наращиванию стоимости за счет повышенного спроса на рынке со стороны желающих успеть подписать договор на льготных условиях, прежде чем ставки по кредитам снова вернутся к прежним значениям без субсидий», — прогнозирует Кирюхина.
Видео: Как строили коронавирусный центр в Москве
Вторичный рынок
До наступления периода принудительной самоизоляции спрос на вторичном рынке жилья Москвы находился на повышенном уровне. В январе количество авансов, внесенных за покупку вторичного жилья (так называемый актуальный спрос), по данным «Инком-Недвижимости», было на 10% больше, чем в том же месяце 2019-го. В феврале число полученных авансов выросло на 5%, в марте за покупку вторичного жилья компания получила на 12% больше авансов, чем в марте 2019-го.
После введения карантинных мер в апреле количество полученных авансов уменьшилось в 15 раз относительно марта — из-за крайне низкой активности продавцов и покупателей на рынке недвижимости. По итогам мая число авансов было в восемь раз меньше в сравнении с мартом (периодом обычной активности рынка), подсчитали аналитики компании.
В апреле из-за трудностей с проведением сделок, из-за проблем с банками и с регистрацией прав собственности, а также в связи со сложностями с показами квартир собственники стали снимать объекты с продажи. По данным ГК «Миэль», предложение на столичном рынке сократилось в среднем на 30% по сравнению с мартом.
При этом средний уровень цен на вторичном рынке недвижимости Москвы сейчас весьма высок. Если в марте средняя стоимость на вторичном рынке жилья Старой Москвы составляла 217,4 тыс. руб. за 1 кв. м, то в мае — 227,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Это объясняется снятием квартир с продажи, особенно самых бюджетных, полагает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
По оценке Шломы, сейчас на рынке накапливается отложенный спрос, и оживление произойдет после снятия всех ограничений. Тем не менее этого спроса все равно не хватит для возвращения на обычный уровень функционирования, считает эксперт. По его прогнозу, в первый месяц полноценной работы вторичного рынка количество сделок будет на 20% меньше в сравнении с итогами марта, а цены постепенно станут снижаться, но резкого падения не произойдет. До среднего многолетнего уровня (около 11 тыс. сделок) московский рынок, очевидно, пока не поднимется. В этом году можно ожидать около 6,5–7 тыс., предполагает главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова.
Фотогалерея: карантин на балконах
Аренда жилья
Во время пандемии существенно снизился спрос на аренду квартир в Москве. У некоторых арендаторов сократился доход, другие потеряли работу и вынуждены были уехать из столицы. Из-за возникших на фоне пандемии финансовых трудностей жильцы просили скидки, и иногда они доходили до 50%. Рынок краткосрочной аренды пострадал сильнее: из-за ограничений полностью остановился туристический поток, а также бизнес-командировки.
В результате средние ставки на рынке аренды жилья в Москве по итогам карантина снизились с 57 тыс. до 49 тыс. руб. в месяц, подсчитали аналитики ЦИАН. Спрос на уровне ниже прошлогоднего фиксировался в период с 18 марта по 23 апреля. На пике карантинных ограничений (в середине апреля 2020 года) спрос был на 40% ниже, чем год назад, отмечают аналитики. Риелторы фиксировали в апреле падение спроса на 80%, в мае рынок аренды начал понемногу восстанавливаться.
«В краткосрочной перспективе ожидается сохранение тренда на снижение ставок, хотя глубина падения будет незначительной (на 3–5% от текущего уровня). Длительность периода самоизоляции превысила изначальные ожидания участников рынка, и большая часть падения уже включена в актуальные цены», — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Карантин на даче
Во время пандемии возник бум на подмосковном рынке загородной недвижимости. Многие москвичи решили изолироваться на дачах. В результате спрос на аренду дач и коттеджей вырос до рекордных за всю историю рынка значений. Пик спроса пришелся на конец марта и апрель.
По данным ЦИАН, в целом за март — май 2020 года количество просмотров объявлений о сдаче домов и дач в аренду увеличилось в 4,5 раза относительно аналогичного периода 2019 года. В мае спрос начал снижаться, но тем не менее был выше прошлогодних значений.
В ЦИАН уже отмечают снижение средней ставки аренды — в мае она уменьшилась. «Те, кто планировал арендовать дом на лето, по большей части уже сделали это. Арендодатели, которые пока не нашли нанимателя, могут снизить ставки на 10–15%, поскольку с каждым днем шансы сдать дом снижаются», — отмечает Полякова.
По сравнению с показателями прошлого года стоимость аренды дач в области выросла в среднем на 10%, таунхаусов — на 6,5%, коттеджей — на 20%, подсчитали в «Инкоме». По данным компании, около трети предложения приходится на объекты стоимостью до 90 тыс. руб. в месяц. В мае цены начали снижаться в среднем на 6% — до 81 тыс. руб. в месяц при средней площади дома в 170 «квадратов».
Как поддержали рынок недвижимости во время пандемии
Главной мерой поддержки застройщиков стала программа субсидирования ипотечных ставок на покупку квартир в новостройках. Она позволила поддержать спрос на первичном рынке жилья. Банки начали выдачу кредитов с 20 апреля 2020 года, программа действует до 1 ноября этого года.
Льготная ставка под 6,5% сохраняется на весь срок кредита. Программа распространяется на покупку жилья стоимостью до 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге, в остальных регионах — до 3 млн руб.
Застройщикам будут субсидировать ставки по банковским кредитам. На эти цели правительство планирует направить 12 млрд руб. Льготной ставкой по кредитам смогут воспользоваться строители, которые сохранят занятость сотрудников, также компании должны будут взять на себя юридические обязательства по завершению строительства домов, запланированных к сдаче в эксплуатацию в 2020–2021 годах.
Обманутые дольщики — нерешенная проблема во многих регионах. На достройку домов для обманутых дольщиков, которые появились в прошлые годы, направят средства Фонда защиты прав дольщиков. Для этого Фонд будет докапитализирован на 30 млрд руб. Это позволит загрузить работой строительную отрасль и помочь людям.
Выкуп жилья у застройщиков. На эти цели «Дом.РФ» привлечет 150 млрд руб. собственных средств, из них 50 млрд руб. будут обеспечены госгарантиями Минфина. По оценкам «Дом.РФ», на эту сумму можно будет выкупить до 3 млн кв. м нового жилья.
Перечень системообразующих компаний строительного сектора и ЖКХ составило правительство. В него вошли 76 организаций, среди них — 54 группы компаний строительного сектора. Компаниям из этого списка дается возможность оперативнее решать вопросы по кредитованию, отсрочке налоговых платежей и иным мерам господдержки.
Девелоперов не станут штрафовать за срывы сроков строительства и применять санкции по остановке регистрации договоров долевого участия, а также не будет вводиться процедура банкротства строительных компаний.
Вице-премьер по вопросам строительства Марат Хуснуллин отметил, что одной из главных мер поддержки строительной отрасли является возможность работать. В большинстве регионов стройку не прекращали. Ограничения действуют только в столице и Подмосковье, при этом инфраструктурные объекты продолжают строиться. Стройка является драйвером для экономики, на ней и в смежных отраслях суммарно работает 15 млн человек, отметил вице-премьер.