«Для роста розничных цен на жилье есть объективные причины»
— Верно ли утверждение, что сейчас люди в Москве покупают новостройки только на высокой стадии строительства, избегая проектов «на котловане»?
— Динамика очень неоднозначна, волнообразна. Например, еще в марте-апреле у нас в одном из ЖК в Мытищах покупали квартиры только с ключами. Сейчас, когда следующая очередь уже «вылезла из-под земли», спрос на нее повысился и такого очевидного перекоса уже нет. Многие рассматривают вариант купить дешевле и готовы подождать. Люди сейчас считают деньги, и разница даже в 10% для них может быть решающей.
— Наблюдается ли сокращение площадей квартир в связи с кризисом?
— Не во всех проектах. Суть в следующем: если застройка комплексная, то делать ее антикризисной нет никакого смысла. А если точечная, то продавать мы будем всего года два. Это нормальный срок, и в таких проектах можно попробовать удовлетворить потребности рынка в моменте.
— Как вы оцениваете динамику средних цен на новостройки — бюджеты будут выше или ниже?
— Рост цен — неизбежный процесс. И дело не только в том, что повышается спрос, хотя это важный рыночный фактор. Но если бы речь шла лишь о положительной динамике спроса, то ее легко уравновесило бы другое обстоятельство — а именно высокий уровень конкуренции новых жилых проектов. В 2014–2015 годах были выведены сверхкрупные проекты в Москве, а еще до этого относительно недорогая земля спровоцировала строительный бум в Подмосковье. Поглощение такого объема быстро произойти не могло, и даже ажиотажный декабрь 2014 года в целом по рынку не дал впечатляющего эффекта. Проще говоря, на то количество метров, которое строится в Московском регионе, банально не было нужного количества покупателей.
Однако, помимо этого, для роста розничных цен на жилье есть объективные причины. Начнем с инфляции, которая, даже по официальным данным Росстата, в 2015 году составила 12,9% против 11,4% в 2014-м, а если брать для сравнения более ранние периоды, то вспомним, что с 2011 по 2013 год уровень инфляции не поднимался выше 6,6% и даже в посткризисных 2009–2010 годах составлял 8,8%. И хотя Минэкономразвития оптимистично предполагает, что уже в текущем году этот показатель снизится до 6,5%, все же мы понимаем, что гарантировать его при текущей макроэкономической обстановке не может никто.
Ценовая пружина сжимается, и она точно разожмется, лопнуть ей не дадут. А когда она разожмется, мы увидим рост цен, который может стать достаточно резким. На мой взгляд, этот процесс может начаться с конца текущего года и будет продолжаться в 2017 году.
— Власти различных уровней в последнее время часто говорят о росте себестоимости строительства. Это так с вашей точки зрения?
— Совершенно верно. За последние два года по разным проектам затраты застройщиков увеличились на 15–25% — в основном, конечно же, из-за скачков курса валют. Или, к примеру, посмотрите на график стоимости арматуры за год: рост был почти в два раза, а это существенная статья в себестоимости, особенно если речь идет о монолитном строительстве.
Импортозамещение в строительстве до сих пор находится на довольно низком уровне, а материалы зарубежного производства вместе с долларом и евро подорожали вдвое. Урезание девелоперской маржи, которое за пределами отрасли принято считать непомерно широким, не может длиться вечно. Девелопмент — это бизнес, а не благотворительность, и в убыток работать никто не будет.
Кроме того, есть и другие факторы, повлиявшие на себестоимость. Все вместе они могут быть названы госрегулированием строительного рынка. Изменения, внесенные в последнее время в ФЗ-214, а также запрет на выход новых объектов в ряде областных городов явно направлены на вымывание с рынка откровенно слабых застройщиков, и это не может не радовать тех, кто нацелен на длительную перспективу. Однако законодательные нововведения увеличили затраты на проект — в частности, одно только введение обязательного страхования ответственности застройщика добавило к ним еще 1,5–2,0%.
Кстати, первые результаты законотворческой деятельности уже видны: темпы выхода новых проектов в Подмосковье сократились, по итогам первого квартала здесь вышло всего восемь новых проектов, в то время как в предыдущем квартале их было 14. Так что уровень конкуренции будет снижаться.
— Над какими проектами сейчас работает компания?
— У нас в разной стадии реализации несколько жилых комплексов. В Пушкино мы реализуем проект «Новое Пушкино» на территории 98 га. Всего в микрорайоне планируется построить порядка 40 корпусов. В Мытищах у нас 58 га земли, и там еще один масштабный проект — «Новое Медведково», который строится в пять очередей. Это относительно наших подмосковных проектов. В Москве мы реализуем ЖК «Вавилова, 69» и ЖК «Петра Алексеева, 12А» на пересечении Можайского шоссе и Рябиновой улицы.
До конца года мы начнем реализовывать еще два проекта — на улице Михайлова, 31, и на 11-й Парковой, 46. На Михайлова мы построим жилой комплекс класса комфорт плюс, а на Парковой — класса комфорт.
Кроме того, недавно мы купили у группы «Гута» булочно-кондитерский комбинат «Серебряный бор». На его месте построим проект бизнес-класса. Сейчас находимся на стадии проектирования, через месяц начнем демонтаж комбината. Стройка, по нашим планам, начнется в марте-апреле следующего года. По ГПЗУ у нас есть возможность построить до 75 тыс. квартир. Транспортную обстановку будет улучшать город — мы отдаем три метра со стороны улицы Берзарина под расширение дороги. Сейчас — по одной полосе в обе стороны, после расширения будет по две.
— На каких проектах в будущем вы как девелоперская компания планирует сделать себе имя?
— Задача, поставленная акционером (владельцем является предприниматель Роман Авдеев, основатель Московского кредитного банка. — Прим. ред.), — заниматься комплексной застройкой. Нам интересна как Москва, так и Московская область. В Москве под этот параметр подходят промзоны, которые подверглись реновации.
Если говорить о собственной «фишке», то мы сейчас в процессе реализации программы, условно названной «Формула комфорта». Программу планируем внедрить во все наши проекты без исключения, как в эконом-, так и в бизнес-класс. Безусловно, будут различия, но общий подход не изменится.
— Как деятельность «Инград» будет коррелироваться с работой выросшей из банковской структуры риелторской компании «Домус финанс»? Расскажите подробнее о распределении функций между компаниями.
— С «Домус финанс» начался строительный бизнес акционера, изначально это было агентство недвижимости. «Инград» тесно сотрудничает с «Домус финанс», более того, сейчас начался процесс интеграции компаний. До конца лета мы станем одной большой девелоперской компанией, которая будет строить и продавать все свои объекты и небольшой процент объектов со стороны. Пока не готов раскрывать подробности, но могу сказать, что бренд «Инград» мы намерены сохранить. Что касается непосредственно финансирования, то по некоторым объектам нас кредитует Сбербанк, по другим — Промсвязьбанк и, конечно, МКБ.