Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Умер Борис Александров. Что известно о бизнесе «короля сырков» Бизнес, 21:36 Премиум-досуг сегодня: какие перемены произошли в мышлении людей РБК и ЮниКредит Банк, 21:32 ВОЗ выявила первое с сентября снижение темпов заражения коронавирусом Общество, 21:28 СМИ узнали о планах ЕС ввести санкции за распространение фейков Политика, 21:23 Экс-владелец «Спартака» Червиченко подаст в суд на экс-футболиста Сычева Спорт, 21:13 Какие шесть главных ограничений ввели в российских регионах. Главное Общество, 21:07 Сбербанк и ЦБ разошлись в перспективах использования цифрового рубля Финансы, 21:03 Власти Москвы назвали сроки наступления сильных морозов Общество, 20:47 Эрдоган объявил о комендантском часе по будням в Турции Общество, 20:33 Гонкуровскую премию дали за «Аномалию» Общество, 20:16 Адвокат судьи Данченкова рассказал о ходе дела против футболиста Широкова Спорт, 20:08 Audi разработает новый внедорожник для участия в «Дакаре» Авто, 19:59 Женщина впервые возглавит судейскую бригаду на матче Лиги чемпионов Спорт, 19:59 Путин обсудил с президентом Узбекистана российскую вакцину от COVID-19 Политика, 19:56
Кризис изменит рынок коммерческой недвижимости
Мнения ,  
0 
Сергей Чемерикин

Как кризис изменит рынок коммерческой недвижимости

Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield, рассказывает в свой экспертной колонке о смене власти на рынке коммерческой недвижимости

Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield

В России наступил очередной экономический кризис. Для участников российского рынка недвижимости сейчас важно не то, что послужило причиной этого события, а как глубоко кризис повлияет на его показатели, так как еще свежи воспоминания о прошлом кризисе, произошедшем в 2008г. Нынешнюю ситуацию можно охарактеризовать такими словами, как "растерянность" и "потеря ориентиров".

В низших сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдается относительная стабильность. Например: а) с офисами класса "С" или "В-"; б) с небольшими торговыми зданиями; в) со складами, которые не относятся к категории "А". Ставки аренды по ним всегда фиксировались преимущественно в российских рублях, поэтому не были подвержены волатильности обменного курса рубля к американскому доллару. Единственное, что с ними произошло, это снижение цен продажи из-за увеличения рисков инвестирования в коммерческую недвижимость, повышения сроков экспозиции на рынке и удорожание денег на ее покупку (процентов по кредитам) под залог такой недвижимости.

Совершенно иная ситуация наблюдается в верхних сегментах - во всем, что принадлежит к категории "А" и "В+", и в современных торговых центрах. Здесь собственники борются за каждого арендатора, стараясь сохранить заполненность помещений на максимально высоком уровне и идя на все возможные уступки. Что же случилось с этой категорией недвижимости?

Дело в том, что с момента зарождения сегмента качественной коммерческой недвижимости в России ставки аренды и цены продаж фиксировались в американских долларах. Причиной этому служило то, что, по убеждению многих, данная валюта убережет собственников недвижимости от негативных влияний возможных кризисов в будущем. Если в прошлые кризисные периоды цены на все росли с таким же темпом, как обесценивался российский рубль, то сейчас такого не происходит. Рубль по отношению к американскому доллару обесценивается намного быстрее, чем растут цены на товары. Кроме того, начиная с 2004г., после публикации соответствующего закона, все ценники должны быть установлены только в российских рублях, и большинство участников рынка уже привыкли думать и планировать в рублях.

Резкое падение курса российского рубля повлекло за собой шквал обращений о пересмотре договоров аренды. Основное требование - перевод ставок аренды из долларов в рубли по докризисному курсу
Одними из первых от такой ситуации пострадали ретейлеры, торгующие одеждой. Заказы на пошив, как правило, размещаются за рубежом и в валюте, так как в России швейное производство слабо развито и неконкурентоспособно. А цены на товары выставляются в рублях. Если их увеличивать, то выручка торговых сетей существенно упадет. С другой стороны, растут затраты на аренду помещений, зафиксированную в долларах в современных торговых центрах. Рентабельность бизнеса, как следствие, катастрофически снижается. Некоторые из них начинают рассматривать варианты по сокращению количества точек продаж, если собственники недвижимости не пойдут им навстречу и не снизят арендную плату или не переведут ее в рубли по докризисному уровню.

Резкое падение курса российского рубля повлекло за собой шквал обращений арендаторов к собственникам качественной коммерческой недвижимости о пересмотре договоров аренды. Основное требование - перевод ставок аренды из долларов в рубли по докризисному курсу. В случае несогласия многие из них грозятся съехать к конкуренту.

Под натиском арендаторов и при наличии вакантных площадей в аналогичных объектах недвижимости наиболее типичные соглашения сводятся к следующему:

  • фиксация обменного курса в диапазоне от 38 до 45 рублей за доллар; 
  • срок данной фиксации устанавливается на один год с возможным пересмотром условий аренды в зависимости от тех экономических условий в стране, которые сложатся через этот период времени.

Таким образом, "рынок собственника" стал "рынком арендатора". Арендаторы оказывают влияние на договорные отношения и показатели рынка коммерческой недвижимости. Как долго это продлится, покажет только время.

Под давлением арендаторов реальная ставка аренды, номинированная в американском долларе, снизилась на 20-30%. Соответственно, на 30-40% должны снизиться долларовые цены продажи на качественную коммерческую недвижимость. Факт этого снижения пока не подтверждается, так как на рынке отсутствуют сделки - рынок замер в ожидании.

Правильно ли поступают собственники качественной коммерческой недвижимости, идя на некоторые уступки арендаторам? Ответ однозначный: правильно. Лучше получать чуть меньший долларовый рентный доход, чем лишиться арендатора. Помещения будут пустовать, а это негативно сказывается на репутации такого класса объектов недвижимости.

На мой взгляд, российским собственникам коммерческой недвижимости, которые ведут взаимоотношения с арендаторами в американской валюте, стоит перейти на рубли. Для этого есть ряд причин:

  1. Финансовая и налоговая отчетность ведется в российских рублях.
  2. Бюджеты в рублях более прозрачны и легче прогнозируются, когда экономика страны оперирует рублевыми ценами.
  3. Все взаимоотношения с подрядчиками и субподрядчиками ведутся преимущественно в рублях (с управляющими компаниями, клининговыми, эксплуатирующими и т. п.).
  4. Как показал очередной кризис, финансирование сделок и привлечение заемных средств на территории России лучше осуществлять в национальной валюте. В качестве примера можно привести тот факт, что девелоперы жилой недвижимости давно заместили долларовые кредиты и займы на рублевые. Их финансовое состояние более-менее стабильное. А то, что многие девелоперы и собственники качественной коммерческой недвижимости загнали себя в долларовую ловушку, так это было сделано ими осознанно.

В текущей ситуации для повышения прозрачности во взаимоотношениях с арендаторами и их лояльности я бы рекомендовал, например, следующие действия:

  1. Перевести арендные ставки в российские рубли, так как вся внутренняя экономика страны оперирует рублями.
  2. Пересматривать ставки аренды через 6 и/или 12 месяцев, если уровень годовой инфляции в России составит более 5%. В этом случае экономика недвижимости будет жить единой жизнью вместе с общеэкономической ситуацией в стране, а собственники недвижимости смогут оперативно реагировать на возможные кризисные ситуации.
  3. Для расчета арендной ставки привлекать независимого эксперта (консультанта, оценщика), отлично разбирающегося в рынке коммерческой недвижимости и имеющего положительную репутацию. Некоторые собственники недвижимости начинали делать подобное до кризиса, правда, это были единичные случаи. В качестве такого эксперта может выступить международный бренд или участник международного сообщества с положительной репутацией на рынке. Подобное действие поможет снять возможные претензии или подозрения со стороны арендаторов.

Сергей Чемерикин специально для "РБК-Недвижимости"

Об авторах
Сергей Чемерикин Сергей Чемерикин, Cushman&Wakefield
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Найти квартиру Лента