Лента новостей
Все новости Недвижимость
СМИ узнали о выкупе «Газпромом» «Лахта Центра» у собственной «дочки» 01:52, Бизнес ИГ назвала «своим солдатом» стрелка из Страсбурга 01:44, Общество В Петербурге клуб подвергся проверке перед концертом рэпера Хаски 01:07, Общество «Зенит» завершил 2018 год тремя поражениями подряд 01:05, Спорт Члены ЕС не договорились о санкциях для России из-за Керченского пролива 00:46, Политика Россия в ОБСЕ заявила о поисках в США людей для операций на Украине 00:29, Политика Политтехнологи назвали главные инструменты «новой реальности» на выборах 00:00, Политика «Ростех» продал 75% холдинга «Технодинамика» владельцу «НК Банка» 00:00, Политика В Армении по подозрению в убийстве арестовали российского военного 13 дек, 23:54, Общество «Краснодар» стал вторым вышедшим в плей-офф Лиги Европы российским клубом 13 дек, 23:50, Спорт Экс-жена миллиардера Ахмедова отсудила у бизнесмена вертолет 13 дек, 23:40, Общество Имперские амбиции: как Великая Китайская стена стала подиумом 13 дек, 23:40, Совместный проект В Венесуэле при взрыве на объекте PDVSA пострадали шесть человек 13 дек, 23:35, Общество Полиция убила стрелка из Страсбурга 13 дек, 23:34, Общество Пятерых российских бобслеистов отстранили из-за допинга на играх в Сочи 13 дек, 23:14, Общество Лига Европы по футболу. «Славия» — «Зенит». Онлайн 13 дек, 23:00, Спорт «Спартак» вылетел из еврокубков после поражения от «Вильярреала» 13 дек, 22:55, Спорт Смартфон Huawei P20 Pro: как сделать хит, опередивший время 13 дек, 22:41, РБК и Huawei В аэропортах Москвы на фоне снегопада задержали 47 рейсов 13 дек, 22:33, Общество Киевский патриархат назвал дату вручения томоса об автокефалии 13 дек, 22:17, Политика ФСБ провела обыски в Университете гражданской авиации в Петербурге 13 дек, 22:09, Общество Трамп назвал ошибкой наем на работу адвоката Коэна 13 дек, 21:59, Политика Миссия выполнима: купить подарки заранее и встретить Новый год без суеты 13 дек, 21:54, РБК и Philips Земли для аграриев подешевели впервые с начала кризиса 2014 года 13 дек, 21:50, Бизнес Moody’s предсказало ослабление финансовой мощи США 13 дек, 21:42, Экономика Сборная России по хоккею обыграла Швецию на Кубке Первого канала 13 дек, 21:38, Спорт Минстрой ответил на обвинения Счетной палаты в провале реформы 13 дек, 21:37, Экономика Гениальное поколение: истории детей, которые стали изобретателями 13 дек, 21:30, РБК и Lenovo
Кризис изменит рынок коммерческой недвижимости
Материалы по теме Москва покидает рейтинг городов с самой дорогой арендой магазинов Бизнес за соседним столом: зачем Москве нужны коворкинги 10 крупнейших торговых центров Европы Офисное перепроизводство: что ждет рынок в 2015 году
17 дек 2014, 14:27
0
Сергей Чемерикин Как кризис изменит рынок коммерческой недвижимости
Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield, рассказывает в свой экспертной колонке о смене власти на рынке коммерческой недвижимости

Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield

В России наступил очередной экономический кризис. Для участников российского рынка недвижимости сейчас важно не то, что послужило причиной этого события, а как глубоко кризис повлияет на его показатели, так как еще свежи воспоминания о прошлом кризисе, произошедшем в 2008г. Нынешнюю ситуацию можно охарактеризовать такими словами, как "растерянность" и "потеря ориентиров".

В низших сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдается относительная стабильность. Например: а) с офисами класса "С" или "В-"; б) с небольшими торговыми зданиями; в) со складами, которые не относятся к категории "А". Ставки аренды по ним всегда фиксировались преимущественно в российских рублях, поэтому не были подвержены волатильности обменного курса рубля к американскому доллару. Единственное, что с ними произошло, это снижение цен продажи из-за увеличения рисков инвестирования в коммерческую недвижимость, повышения сроков экспозиции на рынке и удорожание денег на ее покупку (процентов по кредитам) под залог такой недвижимости.

Совершенно иная ситуация наблюдается в верхних сегментах - во всем, что принадлежит к категории "А" и "В+", и в современных торговых центрах. Здесь собственники борются за каждого арендатора, стараясь сохранить заполненность помещений на максимально высоком уровне и идя на все возможные уступки. Что же случилось с этой категорией недвижимости?

Дело в том, что с момента зарождения сегмента качественной коммерческой недвижимости в России ставки аренды и цены продаж фиксировались в американских долларах. Причиной этому служило то, что, по убеждению многих, данная валюта убережет собственников недвижимости от негативных влияний возможных кризисов в будущем. Если в прошлые кризисные периоды цены на все росли с таким же темпом, как обесценивался российский рубль, то сейчас такого не происходит. Рубль по отношению к американскому доллару обесценивается намного быстрее, чем растут цены на товары. Кроме того, начиная с 2004г., после публикации соответствующего закона, все ценники должны быть установлены только в российских рублях, и большинство участников рынка уже привыкли думать и планировать в рублях.

Резкое падение курса российского рубля повлекло за собой шквал обращений о пересмотре договоров аренды. Основное требование - перевод ставок аренды из долларов в рубли по докризисному курсу
Одними из первых от такой ситуации пострадали ретейлеры, торгующие одеждой. Заказы на пошив, как правило, размещаются за рубежом и в валюте, так как в России швейное производство слабо развито и неконкурентоспособно. А цены на товары выставляются в рублях. Если их увеличивать, то выручка торговых сетей существенно упадет. С другой стороны, растут затраты на аренду помещений, зафиксированную в долларах в современных торговых центрах. Рентабельность бизнеса, как следствие, катастрофически снижается. Некоторые из них начинают рассматривать варианты по сокращению количества точек продаж, если собственники недвижимости не пойдут им навстречу и не снизят арендную плату или не переведут ее в рубли по докризисному уровню.

Резкое падение курса российского рубля повлекло за собой шквал обращений арендаторов к собственникам качественной коммерческой недвижимости о пересмотре договоров аренды. Основное требование - перевод ставок аренды из долларов в рубли по докризисному курсу. В случае несогласия многие из них грозятся съехать к конкуренту.

Под натиском арендаторов и при наличии вакантных площадей в аналогичных объектах недвижимости наиболее типичные соглашения сводятся к следующему:

  • фиксация обменного курса в диапазоне от 38 до 45 рублей за доллар; 
  • срок данной фиксации устанавливается на один год с возможным пересмотром условий аренды в зависимости от тех экономических условий в стране, которые сложатся через этот период времени.

Таким образом, "рынок собственника" стал "рынком арендатора". Арендаторы оказывают влияние на договорные отношения и показатели рынка коммерческой недвижимости. Как долго это продлится, покажет только время.

Под давлением арендаторов реальная ставка аренды, номинированная в американском долларе, снизилась на 20-30%. Соответственно, на 30-40% должны снизиться долларовые цены продажи на качественную коммерческую недвижимость. Факт этого снижения пока не подтверждается, так как на рынке отсутствуют сделки - рынок замер в ожидании.

Правильно ли поступают собственники качественной коммерческой недвижимости, идя на некоторые уступки арендаторам? Ответ однозначный: правильно. Лучше получать чуть меньший долларовый рентный доход, чем лишиться арендатора. Помещения будут пустовать, а это негативно сказывается на репутации такого класса объектов недвижимости.

На мой взгляд, российским собственникам коммерческой недвижимости, которые ведут взаимоотношения с арендаторами в американской валюте, стоит перейти на рубли. Для этого есть ряд причин:

  1. Финансовая и налоговая отчетность ведется в российских рублях.
  2. Бюджеты в рублях более прозрачны и легче прогнозируются, когда экономика страны оперирует рублевыми ценами.
  3. Все взаимоотношения с подрядчиками и субподрядчиками ведутся преимущественно в рублях (с управляющими компаниями, клининговыми, эксплуатирующими и т. п.).
  4. Как показал очередной кризис, финансирование сделок и привлечение заемных средств на территории России лучше осуществлять в национальной валюте. В качестве примера можно привести тот факт, что девелоперы жилой недвижимости давно заместили долларовые кредиты и займы на рублевые. Их финансовое состояние более-менее стабильное. А то, что многие девелоперы и собственники качественной коммерческой недвижимости загнали себя в долларовую ловушку, так это было сделано ими осознанно.

В текущей ситуации для повышения прозрачности во взаимоотношениях с арендаторами и их лояльности я бы рекомендовал, например, следующие действия:

  1. Перевести арендные ставки в российские рубли, так как вся внутренняя экономика страны оперирует рублями.
  2. Пересматривать ставки аренды через 6 и/или 12 месяцев, если уровень годовой инфляции в России составит более 5%. В этом случае экономика недвижимости будет жить единой жизнью вместе с общеэкономической ситуацией в стране, а собственники недвижимости смогут оперативно реагировать на возможные кризисные ситуации.
  3. Для расчета арендной ставки привлекать независимого эксперта (консультанта, оценщика), отлично разбирающегося в рынке коммерческой недвижимости и имеющего положительную репутацию. Некоторые собственники недвижимости начинали делать подобное до кризиса, правда, это были единичные случаи. В качестве такого эксперта может выступить международный бренд или участник международного сообщества с положительной репутацией на рынке. Подобное действие поможет снять возможные претензии или подозрения со стороны арендаторов.

Сергей Чемерикин специально для "РБК-Недвижимости" 

Об авторах
Сергей Чемерикин Cushman&Wakefield
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости