Стоит ли привязывать стоимость квартиры к курсу доллара
Эти рекомендации касаются тех владельцев недвижимости, которые реально хотят продать свой объект в срок от одного до четырех месяцев, а не просто поучаствовать в процессе продажи. Для любителей «потестировать» рынок вчерашней долларовой ценой данный материал может быть просто принят к сведению. Также он будет полезен покупателям с реальными потребностями в приобретении элитной недвижимости.
Я применяю два способа установления справедливой цены на данном этапе. Они вполне могут работать совместно и дополнять друг друга. Один позволяет весьма точно перейти в рубли, второй же определит актуальную долларовую цену объекта.
Самый простой способ – это перевести цену на объект в рубли по заниженному курсу.
Так уже сделали почти все застройщики элитной недвижимости (более 70% из них). Профессиональные игроки рынка действительно признают необходимость подобных мер. У девелоперов есть планы продаж, обязательства перед подрядчиками и банками, поэтому они не могут позволить себе находиться вне рынка. Кроме того, у многих из них рублевые кредиты и даже рублевые затраты. Они прекрасно понимают, что в нашей стране доходы даже самой состоятельной аудитории формируются в большей степени в рублях. Доходы за последний год выросли далеко не у всех, скорее всего, у большинства даже резко снизились. Если в свое время великие провидцы, желающие приобрести элитную недвижимость, и успели летом перевести все свои сбережения в доллары, то сейчас, анализируя ситуацию, они не готовы платить по старым ценникам.
Более того, владельцы долларовых накоплений сегодня являются самыми циничными и пассивными игроками рынка – на предложение что-либо купить они ухмыляются и говорят, что готовы подождать еще, однако есть вероятность, что дождутся только конца света. Только меньшая часть из них уже сейчас выторговывает поистине гигантские скидки в долларах у застройщиков и частных лиц, напуганных падением спроса. Рублевый спрос, не успевая угнаться за дешевеющей национальной валютой или дорожающим долларом, сметал рублевые же квартиры осенью прошлого года во всех сегментах рынка. Тем не менее вскоре эти накопления будут израсходованы, а новые сформируются не скоро и, к сожалению, не у всех.
Застройщики переходили в рубли по курсам от 37 до 45 рублей за доллар.
Аналогичным способом может поступить и частный владелец недвижимости, если хочет найти покупателя в ближайшие два – четыре месяца. Покупатели с реальными целями с интересом рассмотрят такое предложение, но только в том случае, если долларовая цена была изначально рыночной по состоянию весну-лето 2014 года. Если же долларовая цена была в свое время также завышена, а стоит отметить, что так бывает с 80% предложений на вторичном рынке элитной недвижимости, то сначала надо скорректировать долларовую цену до реальной летней цены. За ориентир можно взять цену, которую вам предлагали летом, но вы тогда не согласились, – она будет наиболее близка к реальности.
Можно также ориентироваться на стоимость ближайшей по времени продажи похожей квартиры в вашем доме или районе, которую сможет подсказать грамотный консультант. А какой применять курс в диапазоне от 37 до 45 руб. за доллар – стоит решать на основании качества вашего объекта, его уникальности на рынке, конкурентной среды, состояния ремонта. Вот и весь секрет.
Второй способ чуть более сложен, но зато более нагляден с точки зрения экономики сделки.
Стоит снова исходить от реальной долларовой цены на весенне-летний период. Умножаем ее на 35 руб. за доллар, а потом делим полученную сумму рублей на текущий курс доллара. Получится долларовая стоимость, которая полностью нивелирует падение курса национальной валюты. Например, реальная цена объекта составляет $1 млн , по курсу 35 руб. за доллар это эквивалентно 35 млн руб. Курс доллара сегодня значится в районе 62 руб., делим 35 млн руб. на 62 и получаем $564,5 тыс. Это очень низкая цена, на которую, как правило, мало кто из собственников соглашается – снижение составляет почти 44% в долларах. Но так рассуждают многие сегодняшние покупатели. По такой цене, скорее всего, объект достаточно быстро купят, если он не относится к категории чересчур специфических.
Это руководство к действию для тех продавцов, у которых совсем нет времени ждать. Располагающие хотя бы 3–4 месяцами должны учитывать в ценообразовании обесценивание рубля, то есть инфляцию. По официальным данным она составила около 11% процентов за прошедший год. В реальности достигла величины в 15–25%, особенно для расходов состоятельной целевой аудитории. Вот на это значение и следует увеличить полученную ранее сумму. Получается, что объект, реальная стоимость которого составляла $1 млн, сегодня может быть продан по цене в диапазоне $650–705 тыс. – таким образом, падение составляет 30–35%. В данном случае уже можно достичь консенсуса с покупателем, а вот какую применять корректирующую величину, надо решать, как и в первом случае, на основе анализа конкретного объекта.
Почему рублевая стоимость элитной недвижимости в кризис не падает, а растет?
Это тенденция, выявленная на основе наблюдений за кризисами 1998 и 2008 годов. Всегда экономический кризис был связан с девальвацией рубля, в 1998 году национальная валюта обесценилась в четыре раза, в 2008-м – в полтора. Всегда падала рыночная стоимость активов, выраженная в долларах, примерно одинаково в обоих случаях – на 30–40%. За счет большей девальвации рубля в 1998 году цена в рублях выросла многократно, только за ней никто тогда не следил – рынок недвижимости был на 100% долларовым. А вот в конце 2008 года рублевая цена сначала резко и необоснованно выросла вслед за ростом доллара, а потом скорректировалась, но ее значение не опустилось ниже, чем до взлета.
Могу предположить, что и в этот раз картина складывается аналогичным образом, что подтверждается ценовой политикой застройщиков, которые с самого начала оперировали рублевыми ценами в премиальном сегменте недвижимости. Например, компания «Дон-Строй» показала максимальные темпы продаж на фоне повышения рублевой стоимости квадратного метра в течение всего 2014 года. Правда, в это повышение еще входит увеличение строительной готовности объекта. Такой составляющей нет на вторичном рынке уже готовых квартир.
Есть ли исключения, которые в долларах почти не подешевели?
Есть, но это касается поистине уникальных и редких объектов, за которыми даже сейчас может стоять очередь. Однако не всем продавцам стоит себе льстить по поводу собственных объектов. Подобные мысли, конечно, приятны, но нецелесообразны. Пожалуй, это даже вредно для планирования и правильного принятия решения.
Будет ли рынок дальше снижаться в долларах? Будет ли отскок и когда?
Точный прогноз – дело неблагодарное. Здесь все зависит от макроэкономики: цена нефти, санкции, курс доллара, уровень падения экономики и многое другое, безусловно, оказывает влияние на рынок недвижимости.
Когда курс доллара растет, цена в долларах будет снижаться, а разворот по доллару дает обычно неплохой сигнал для рынка недвижимости – «дно» рядом или даже пройдено – пора инвестировать. Так было и после 1998 года, когда доллар начал снижаться с 32 руб. где-то в 2000 году и дошел до 24 к августу 2008-го, так было и в апреле 2009-го после достижения уровня в 36 рублей – курс доллара начал корректироваться.
В обоих случаях это были самые лучшие точки входа на рынок недвижимости. Инвесторы, не побоявшиеся принять участие «в игре» в эти периоды, очень скоро, всего за два-три года, смогли удвоить свои капиталы в долларах США.
А что будет с самим долларом и экономикой?
Этот вопрос в компетенции экономистов и аналитиков. Они всегда угадывают рост или падение курса с вероятностью 50 на 50 – либо доллар будет расти, либо падать, как в известном анекдоте. Конечно, среди тысяч аналитиков всегда найдется тот, кто угадает с точностью до доли процента, да еще и за полгода до начала событий – таких потом будут называть «гуру анализа».
Что касается рынка недвижимости, то он будет существовать в любых условиях. Во всяком случае, пока есть деньги и есть потребность в комфортных жизненных условиях. Для каждого степень комфорта индивидуальна. О времени выхода на рынок продажи или покупки надо решать, исходя из своих потребностей и финансового состояния. Однако не лишним будет напомнить о том, что уже сейчас можно совершать взаимовыгодные сделки, а инвесторы в свою очередь могут получать поистине королевские условия.
Денис Попов, специально для «РБК-Недвижимости»
