Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
«Известия» сообщила о поддержке властями запрета на курение у подъездов 04:12, Политика Правительство объявило о начале подготовки к выборам президента 03:45, Политика В Кузбассе произошло землетрясение магнитудой 2,9 03:42, Общество Защита Винника подала жалобу на «неквалифицированного переводчика» 03:21, Общество Оппоненты Мединского опровергли участие в защите диссертации министра 02:37, Политика Организатор баттла с Oxxxymiron ответил на планы ТВ-3 подать в суд 02:14, Общество Ассанж пообещал €20 тыс за информацию об «убийцах» журналистки на Мальте 01:44, Политика Члены «спящей ячейки ИГ» планировали атаку на концерте Киркорова 01:13, Политика В Лондоне в результате нападения с ножом около метро погиб один человек 01:06, Общество В Испании арестовали глав каталонских организаций за призывы к мятежу 00:26, Политика Телеканал ТВ-3 пригрозил судом организаторам баттла Oxxxymiron и Dizaster 00:06, Общество ЦБ и страховщики перекроют новую схему мошенничества с е-ОСАГО 00:04, Финансы В Иране заявили о продолжении производства ракет при возможной изоляции 00:02, Политика Стало известно имя главаря задержанных в России членов спящей ячейки ИГ 16 окт, 23:35, Общество ФНБ покроет дефицит Пенсионного фонда на 657 млрд руб. 16 окт, 23:17, Экономика «Нацкорпус» потребовал национализации «вертолетной площадки Януковича» 16 окт, 23:12, Политика Более половины россиян выступили против женщины-президента в России 16 окт, 22:30, Политика На Мальте взорвали машину автора расследований для «Панамских документов» 16 окт, 22:25, Политика Маккейн пригрозил Ираку из-за использования оружия из США против курдов 16 окт, 22:12, Политика МГУ возглавил региональный рейтинг вузов QS 16 окт, 22:04, Общество ВТБ докапитализирует «дочку» в Армении на 1,2 млрд руб. 16 окт, 22:03, Бизнес Glencore договорился с CEFC о продаже 14,16% акций «Роснефти» 16 окт, 22:01, Бизнес Исследователи нашли уязвимость в самом популярном протоколе Wi-Fi 16 окт, 21:53, Технологии и медиа МИД объяснил статью The Times о поставках Москвой нефти талибам ревностью 16 окт, 21:51, Политика НОВАТЭК подал ходатайство на покупку «Севернефть-Уренгой» 16 окт, 21:50, Бизнес Бывший замначальника полиции Москвы стал охранять общественный порядок 16 окт, 21:42, Политика Исследователя анархизма Петра Рябова депортировали из Белоруссии 16 окт, 21:38, Общество Суд забрал паспорт у главы полиции Каталонии 16 окт, 21:24, Политика
Как девелоперы рассчитывают цены
03 дек, 2014 12:24
0
Анна Чижова Как девелоперы рассчитывают цены на квартиры
Генеральный директор компании "Домус финанс" Анна Чижова в авторской колонке на "РБК-Недвижимости" рассказала, как девелоперы считают цены на квартиры в новостройках. В материале эксперт говорит о формировании цен на недвижимость, основных факторах, влияющих на цену квадратного метра, поправочных коэффициентах и других алгоритмах ценообразования

Анна ЧижоваБольшинство покупателей не представляют себе, как рассчитывается цена в строящемся жилом объекте. Многие думают, что ее устанавливают "примерно", по наитию. Но на самом деле существуют довольно четкие правила определения цены.

Цены на недвижимость - одна из вечных тем наряду с погодой, пробками и курсом рубля. Но, несмотря на это, ценообразование остается под густой завесой тайны. Многие люди уверены, что продавцы и риэлторы устанавливают цены волюнтаристски, руководствуясь интуицией и опытом. Особенно если речь идет о новостройках. На самом деле существует четкий алгоритм того, как определить цену в конкретном жилом доме.

Основные факторы, влияющие на цену, - это локация, стадия строительства, транспортная доступность, технология строительства, окружающие объекты и инфраструктура. Но критерии их использования и вес в цене конкретного квадратного метра непонятны, отсюда впечатление о волюнтаризме и субъективности.

Расчет цены опирается на изучение ближайших конкурирующих объектов. Любой проект не существует в вакууме, и покупатели сравнивают предложения от разных застройщиков. Но просто взять среднюю цену неправильно - каждый жилой комплекс обладает собственными уникальными характеристиками. Поэтому сначала надо "очистить" цены конкурентов от этих особенностей.

Для этого используем поправочные коэффициенты: на сколько процентов снижается или повышается цена квадратного метра, если исключить один из факторов (расположение, окружение, архитектура, стадия готовности и т. д.). Также рассчитывается стоимость объектов, если бы они были одинаковыми и не обладали преимуществами. Эти же коэффициенты используются и при определении конечной цены квадратного метра. С помощью "очистки" получаем базовую цену у всех конкурентов.

Но и теперь мы не можем просто взять среднюю цену, даже "очищенную" - разные объекты по-разному влияют на наш проект. Кто-то является непосредственным конкурентом, другой служит лишь ориентиром по рыночной стоимости в данном сегменте для покупателя. Основное влияние, как правило, оказывают ближайшие от оцениваемого объекта комплексы, а также крупные проекты с большим объемом предложения. Перемножаем степень влияния конкурента с его базовой ценой, складываем произведения, получаем средневзвешенную базовую цену. Расчет средневзвешенной базовой цены по всем конкурентам призван снизить эффект от субъективности ценообразования девелоперами конкретных объектов, который, к сожалению, достаточно часто встречается на рынке.

После этих расчетов можно перейти к определению цены непосредственно в своем проекте. Для этого средневзвешенная базовая цена увеличивается на те самые поправочные коэффициенты, которые были рассчитаны из цен конкурентов ранее. Например, если проект находится на стадии котлована, цена остается неизменной, а если дом уже построен и сдан в эксплуатацию, то стоимость квадратного метра в нем вырастает сразу на 25%.

Важным фактором является транспортная доступность. Для Москвы она выражается в близости к метро. К примеру, дом находится в семи минутах ходьбы от станции метро, тогда мы прибавляем к цене еще 10%. Если же возможность дойти до метро пешком отсутствует, цена не меняется. Для подмосковных объектов близость к метро заменяется близостью к железнодорожной станции: шаговая доступность повышает цену в среднем на 10%. Для объектов в Подмосковье важным фактором является близость к столице. Квартиры в домах, расположенных менее чем в 5 км от МКАД, стоят на 25% дороже, чем аналогичные квартиры в домах, расположенных более чем в 30 км от кольца.

Каждый из факторов прибавляет (или не прибавляет) дополнительные проценты к нашей базовой цене. Сложив все коэффициенты, мы получаем итоговую цену квадратного метра в жилом комплексе.

На этом ценообразование не заканчивается. Для девелопера важно установить цену, которая соответствует маркетинговой стратегии. Например, если застройщик хочет получить хороший денежный поток сразу после начала строительства, то необходимо выставить цены ниже рынка. В то же время, если ориентироваться на высокую маржинальность проекта, можно установить цену чуть выше. Это замедлит продажи, зато позволит получить больший доход с проданного метра. Главное - не увлекаться, иначе можно и вовсе продажи остановить.

Таким образом, можно сказать, что ничего мистического в определении цены "квадрата" нет. Те же рыночные факторы - соотношение спроса и предложения и учет цен конкурентов. Однако, поскольку каждый объект недвижимости уникален, мы должны при расчете цены применять специальные методики, описанные выше. Это позволяет получить на выходе ту цену, которая максимально учитывает рыночную ситуацию и соответствует нашей маркетинговой стратегии. 

Генеральный директор компании "Домус финанс" Анна Чижова специально для "РБК-Недвижимости"

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Эксперты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Анна Чижова Компания "Домус финанс"
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости