«Холодная война» на рынке недвижимости: что делать в условиях кризиса
Накануне сочинской Олимпиады наблюдался ожесточенный спрос как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке недвижимости. Сметалось буквально все подряд, даже переоцененное. Март—апрель были посвящены эмоциональному и патриотическому подъему населения под кодовым названием «Крым наш». А вот начиная с мая на рынке стал активно проявляться спад настроений и активности.
И факторов здесь несколько.
Сокращение бюджетов, падение курса рубля за счет роста курса доллара и евро, строгая рекомендация не проводить отпуск во враждующих с нами странах привели к смятению и волнению в умах не только чиновников и бизнесменов, но и в сознании обычных среднестатистических граждан.
Ощущения от «холодной войны» усилились с введением нарастающих, как снежный ком, санкций в нашу сторону не только с точки зрения политики, но и с точки зрения финансово-банковского сектора.
Опасения, которые так боялись произносить вслух, стали реальностью — запад перекрывает «лавочку» с низкопроцентными займами. А это значит, что наш рынок откатывается назад, и банки опять уходят в «жалкие проценты» от размещенных вкладов и выданных кредитов.
Не каждый из российских банков успел спозиционировать себя как активный ипотечный банк, накопив приличный кредитный портфель и объем возвратных денег. Но даже если положительная динамика по ипотеке у банка налицо, он не готов взять на себя расплату за «дорогие» деньги.
И очевидных выходов здесь три:
- повышение процентных ставок (ставками в размере 13-14% теперь никого не удивишь);
- фиксированно-переменные (плавающие) процентные ставки (привязка к ставке Моспрайм);
- тщательный скоринг и анализ заемщика, рост процента неодобрения.
Невыгодные условия по ипотеке по сравнению с предложениями зимы-весны 2014г., большой объем отказа в кредитовании не только по ипотеке, но и в рамках потребительского кредитования привели к сокращению числа будущих заемщиков и, как следствие, к снижению активности на рынке.
Но и это не единственные факторы стагнации.
Сегодняшний покупатель с «живыми» деньгами, коих с каждым днем становится все меньше, своим количеством звонков намекает на то, что цены пора снижать и выходить на адекватную, не привязанную к курсу доллара стоимость того или иного квадратного метра.
И его предложение вполне обоснованно с учетом вышеперечисленных причин.
Но с другой стороны, продавцы, реализующие свою недвижимость не с целью приобретения новой, не просто не вступают в подобные диалоги, а вдобавок убирают свои объекты с рынка. Потому как большинство из них пока не понимают, во что можно вложить высвободившиеся инвестиции.
В акции? — А вдруг мы откажемся от Всемирной паутины и перестанем быть привязанными к торгам на других биржах? Обвалив фондовый рынок, мы опять вернемся в 1990-е.
В валюту? — Тогда резонный вопрос — в какую?
В доллар? — Вроде политикой американского президента многие недовольны (как нам вещают с телеэкранов страны), да и мы знаем про надутость, перегретость доллара.
В евро? — В ту валюту, которой пользуются страны, сами находящиеся в достаточно серьезном кризисе безработицы и инфляции, у которых мы больше ничего глобально не закупаем?
В другую недвижимость? — А зачем это делать сейчас, пока цены не снизились? Вытащить деньги, а потом молиться на экономику, чтобы они не стали фантиками? — К этому никто не готов!
Результат этих метаний — сокращение числа предложений на рынке недвижимости до уровня альтернативных сделок.
Хотя по альтернативным сделкам тоже все не так просто…
Продавцы мечтают продать свою недвижимость, чтобы купить другую. Но цену квартиры-мечты, которую надо купить взамен старой, никто не снижает… «Так зачем же мне снижать свою?» — думает собственник.
И в таком перманентном ожидании находится весь вторичный рынок жилья. Первичный от таких проблем как раз не страдает, ему даже на руку продавать на этапе готового жилья, когда и зарабатывается основная маржа.
Увещевания профессиональных участников вторичного рынка о том, что снижение неизбежно, пока ни к чему не приводит. История нашей страны неоднократно демонстрировала веру в светлое будущее вопреки финансово-экономическим показателям и политической ситуации.
Ожидания «альтернативных» собственников в какой-то мере оправданы.
Ведь со снижением цены на их квартиру альтернативная тоже снизится, а доплата за лучшую и большую составит меньше, чем сейчас.
Обратная история ждет всех тех, кто продает свою большую ради меньшей, так как разница, которую они получат в итоге, будет меньше нынешней.
Сами по себе сделки никогда не перестанут закрываться, поскольку, как правильно акцентируют внимание коллеги, люди рождаются, умирают, сходятся и расходятся… И для решений всех этих вопросов им рано или поздно придется покупать/продавать свою недвижимость…
Резюмируя вышесказанное, могу только добавить, что все нужно делать вовремя, учитывая внешние обстоятельства и собственные финансовые и жизненные цели.
