Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 730 300 руб +0.03%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Эксперты назвали главные рынки для вложений в недвижимость в 2022 году Недвижимость, 00:01
На Манхэттене анонсировали строительство самого высокого здания Запада Недвижимость, 20 окт, 18:17
В России до конца года примут закон об индустриальном ИЖС. Что это значит Недвижимость, 20 окт, 16:58
Прогулка в облаках: как использовать пространство над городом Недвижимость, 20 окт, 15:47
Царицыно, МГУ и Путевой дворец: как застраивал Москву Матвей Казаков Недвижимость, 20 окт, 15:45
Москва утвердила 10 новых площадок реновации Недвижимость, 20 окт, 15:18
Минстрой допустил рост ипотечной ставки выше 8,5% по итогам года Недвижимость, 20 окт, 14:16
Дом из клееного бруса: в чем преимущества и недостатки Недвижимость, 20 окт, 13:37
Росреестр зафиксировал новый ипотечный рекорд в Москве Недвижимость, 20 окт, 13:12
Сбер отметил спад ипотеки в России на 40% после изменений госпрограммы Недвижимость, 20 окт, 12:52
Агентство «Этажи» расширило спектр услуг для покупателей недвижимости Недвижимость, 20 окт, 12:08
Как получить почтовый адрес на дом и участок. Инструкция Недвижимость, 20 окт, 10:11
В «Авито» зафиксировали скачок цен на аренду жилья в России Недвижимость, 20 окт, 09:17
Доля свободных офисов в Москве достигла минимума за 14 лет Недвижимость, 20 окт, 09:00
Что мешает упасть цене на квадратный метр
Мнения ,  
0 
Алексей Рыбалка

Что мешает упасть цене на квадратный метр

Руководитель группы управления проектами «Рейтингового агентства строительного комплекса» (РАСК) Алексей Рыбалка в авторской колонке на «РБК-Недвижимости» рассказывает об устранении административных барьеров в строительстве. По его мнению, только это может снизить цены на жилье на 5–10%

Алексей Рыбалка

В  текущих условиях макроэкономическая ситуация в стране такова, что доходы населения едва ли соразмерны ценам на квадратные метры с учетом подорожавшей потребительской корзины. Чтобы привлечь покупателя в периоды пониженного спроса, застройщик вынужден снижать свою маржу. Но данное снижение несет временный характер — куда более важными являются изменения в законодательстве, о которых ниже и пойдет речь.

Из чего складывает цена квадратного метра в новостройках? Список достаточно наглядный: аренда земельного участка, прокладка внешних инженерных сетей, издержки на строительно-монтажные работы, проектирование, экспертиза, согласование проекта и спрос. Но все ли знают, что цену можно снизить на 5–10%, устранив лишь административные барьеры?

В рейтинге экономик Doing Business, который ежегодно проводит Всемирный банк, Россия занимает 156-е место из 189 по простоте получений разрешений на строительство. Административные барьеры не только повышают цену на строительство, но и удлиняют сроки на возведение зданий.

Количество процедур у нас сейчас сократилось с 220 до 134. При этом в России перечень необходимых процедур для получения разрешения на строительство разнился от региона к региону. Для сравнения, по данным Всемирного банка в США, среднее количество дней, необходимых для получения разрешения на строительство, — это 79 дней, в Германии — 96 дней, в Индии — 186 дней. А в России данная процедура занимает в среднем 238 дней. Такое количество барьеров снижает рентабельность построенного жилья, дополнительно стимулируя повышение цен на новостройки. Ведь ни для кого не секрет, что все издержки, потраченные на создание продукта, вкладываются в цену, в частности в графу «согласование проекта», и что ограниченная конкуренция часто приводит к удорожанию предлагаемого продукта. Поэтому прежде чем ругать только лишь застройщиков, которые взвинчивают цены на квадратные метры в новостройках, стоит задуматься и о сопутствующих этому причинах. Кроме снижения платежеспособного спроса, значительно прибавилось проблем, связанных с инфляцией и повышением цен на строительные материалы.

В связи с этим весьма актуальным выглядит постановление правительства РФ «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства», положительный эффект от которого в итоге должны ощутить на себе конечные потребители.

Последние несколько лет проблема бюрократических согласований обсуждалась множество раз на самых разных уровнях. Постановление, которое вступило в силу в начале ноября прошлого года, должно стать серьезным шагом на пути предоставления гарантий застройщикам об отсутствии дополнительных требований вне исчерпывающего перечня необходимых процедур в строительстве. И благодаря этому на данный момент общее число административных процедур сократилось примерно на 40%. В это непростое время, снижение административных барьеров позволит застройщикам сэкономить — удержать и в дальнейшем не повышать цены.

В целях обеспечения исполнения инициативы президента РФ, которая была озвучена на совещании с членами правительства в ноябре 2014 года, создан Координационный совет при Минстрое России. Шесть месяцев, отведенных субъектам РФ для приведения в соответствие с новым законодательством правовых и нормативных актов, уже истекли. Совет начал проводить регулярные «контрольные закупки», выявляя несоответствие муниципальных процедур в сфере жилищного строительства исчерпывающему перечню.

Промежуточные результаты опросов застройщиков показывают, что в регионах еще имеет место незаконное требование прохождения процедур, не установленных утвержденным перечнем. Также отмечаются случаи неправомерного требования излишних документов и необоснованных отказов в выдаче разрешений.

В экспертной среде не единожды высказывалось мнение, что снижение административных барьеров окажет прямой эффект на снижение цены квадратного метра в пределах 2%, но здесь возможен и дополнительный эффект. За счет входа на рынок новых игроков увеличится конкуренция, так как она всегда положительно сказывается на цене и в совокупности может повлечь ее снижение уже на 5–10%. Также стоит учитывать следующий положительный фактор — у застройщика уменьшится жизненный цикл каждого объекта. Деньги девелопера начнут работать быстрее, и объемы строительства должны увеличиться. Таким образом, перечисленные факторы, по нашим оценкам, смогут оказывать влияние на снижение цены квадратного метра, но не более чем на 10%. Так как на итоговую стоимость объектов в значительно большей степени влияют другие факторы: подключение к инженерным сетям, строительство необходимой инфраструктуры и кадастровой стоимости земли.

Для того чтобы новые правила в сфере жилищного строительства заработали интенсивней, необходимо на законодательном уровне двигаться в сторону лучших отечественных практик. Например, в Калужской области документы территориального планирования размещены в открытом доступе на сайтах муниципальных образований, что значительно сокращает затрачиваемое время на подготовку земельных участков и минимизирует коррупцию. В данной области срок согласования градостроительного плана земельного участка с администрацией составляет от трех до пяти дней. В Санкт-Петербурге начинает работу принцип единого окна, прорабатывается улучшение организации электронного документооборота, что позволит стать процессу согласований более прозрачным.

Говорить о положительных сдвигах после вступления в силу ноябрьского постановления о сокращении административных процедур пока рано. Но активная работа в этом направлении продолжается, а значит, есть основания полагать, что положительный эффект, выраженный в более низких ценах на квадратный метр, конечный потребитель все-таки почувствует. Тем более что уже 1 июля 2015 года по очередному поручению президента РФ правительство должно представить новые предложения, касающиеся сокращения количества процедур, необходимых для реализации инвестиционно-строительных проектов. А насколько сильный эффект они окажут в действительности — вопрос будущих дискуссий.

Алексей Рыбалка специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторе
Алексей Рыбалка Алексей Рыбалка РАСК
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Найти квартиру Лента