Лента новостей
Все новости Недвижимость
СК предъявил обвинения приведшему посторонних на завод в Гатчине инженеру 20:09, Общество В Колумбии при крушении военного вертолета погибли четыре человека 20:04, Политика Ultra-прочность: обзор легкого ноутбука для путешествий 19:59, РБК и Lenovo Умер бывший премьер-министр Нидерландов Вим Кок 19:52, Общество Летевший в Исландию лайнер экстренно сел в Канаде из-за трещины на стекле 19:30, Общество В РПЦ признали Константинопольского патриарха раскольником 19:27, Политика В полиции опровергли прохождение Росляковым подготовки по программе МВД 19:14, Общество Ужин за 15 минут: персональный рецепт итальянской кухни 19:00, РБК и Barilla В ЛНР пригрозили сбивать украинскую авиацию у линии соприкосновения 18:57, Политика Денис Черышев получил травму в матче чемпионата Испании 18:44, Спорт На вооружение украинской армии взяли новый ракетный комплекс «Ольха» 18:39, Политика Путин неформально заехал к Назарбаеву после визита в Узбекистан 18:38, Политика Задержанный в Норвегии ИТ-советник Совфеда вернулся в Россию 18:25, Политика Главу отдела кадров ГИБДД задержали за заправку машины за госсчет 18:07, Общество УПЦ КП добавила в титул предстоятеля Киево-Печерскую лавру 17:54, Политика «Реал» впервые за девять лет проиграл три матча подряд 17:50, Спорт МИД Сирии потребовал от ООН остановить авианалеты американской коалиции 17:39, Политика Власти для решения о месте акции осмотрят площадку у Соловецкого камня 17:38, Общество Надежность или доходность: выбираем что-то одно или есть золотая середина 17:35, РБК и Сбербанк Премьер-министр Греции возглавил МИД после отставки главы ведомства 17:09, Политика Пушилин рассказал о возможных поставках электроэнергии из ДНР в Россию 16:53, Политика СМИ узнали о влиянии российских ботов на выборы в США с помощью стартапов 16:51, Политика «Челси» на шестой добавленной минуте ушел от поражения в матче с «МЮ» 16:48, Спорт В Татарстане произошел крупный пожар на свалке 16:37, Общество Гепатит в России – почему это касается каждого и как себя обезопасить 16:22, РБК и Philips Кадыров рассказал о встрече с участниками митингов в Ингушетии 16:20, Общество В руководство Партии роста вошел журналист Александр Любимов 16:08, Политика В Херсоне отменили региональный статус русского языка 15:51, Политика
Что мешает упасть цене на квадратный метр
Материалы по теме В России примут исчерпывающий список процедур для жилого строительства Чиновников будут наказывать за бюрократию в строительстве
09 июн 2015, 12:41
0
Алексей Рыбалка Что мешает упасть цене на квадратный метр
Руководитель группы управления проектами «Рейтингового агентства строительного комплекса» (РАСК) Алексей Рыбалка в авторской колонке на «РБК-Недвижимости» рассказывает об устранении административных барьеров в строительстве. По его мнению, только это может снизить цены на жилье на 5–10%

Алексей Рыбалка

В  текущих условиях макроэкономическая ситуация в стране такова, что доходы населения едва ли соразмерны ценам на квадратные метры с учетом подорожавшей потребительской корзины. Чтобы привлечь покупателя в периоды пониженного спроса, застройщик вынужден снижать свою маржу. Но данное снижение несет временный характер — куда более важными являются изменения в законодательстве, о которых ниже и пойдет речь.

Из чего складывает цена квадратного метра в новостройках? Список достаточно наглядный: аренда земельного участка, прокладка внешних инженерных сетей, издержки на строительно-монтажные работы, проектирование, экспертиза, согласование проекта и спрос. Но все ли знают, что цену можно снизить на 5–10%, устранив лишь административные барьеры?

В рейтинге экономик Doing Business, который ежегодно проводит Всемирный банк, Россия занимает 156-е место из 189 по простоте получений разрешений на строительство. Административные барьеры не только повышают цену на строительство, но и удлиняют сроки на возведение зданий.

Количество процедур у нас сейчас сократилось с 220 до 134. При этом в России перечень необходимых процедур для получения разрешения на строительство разнился от региона к региону. Для сравнения, по данным Всемирного банка в США, среднее количество дней, необходимых для получения разрешения на строительство, — это 79 дней, в Германии — 96 дней, в Индии — 186 дней. А в России данная процедура занимает в среднем 238 дней. Такое количество барьеров снижает рентабельность построенного жилья, дополнительно стимулируя повышение цен на новостройки. Ведь ни для кого не секрет, что все издержки, потраченные на создание продукта, вкладываются в цену, в частности в графу «согласование проекта», и что ограниченная конкуренция часто приводит к удорожанию предлагаемого продукта. Поэтому прежде чем ругать только лишь застройщиков, которые взвинчивают цены на квадратные метры в новостройках, стоит задуматься и о сопутствующих этому причинах. Кроме снижения платежеспособного спроса, значительно прибавилось проблем, связанных с инфляцией и повышением цен на строительные материалы.

В связи с этим весьма актуальным выглядит постановление правительства РФ «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства», положительный эффект от которого в итоге должны ощутить на себе конечные потребители.

Последние несколько лет проблема бюрократических согласований обсуждалась множество раз на самых разных уровнях. Постановление, которое вступило в силу в начале ноября прошлого года, должно стать серьезным шагом на пути предоставления гарантий застройщикам об отсутствии дополнительных требований вне исчерпывающего перечня необходимых процедур в строительстве. И благодаря этому на данный момент общее число административных процедур сократилось примерно на 40%. В это непростое время, снижение административных барьеров позволит застройщикам сэкономить — удержать и в дальнейшем не повышать цены.

В целях обеспечения исполнения инициативы президента РФ, которая была озвучена на совещании с членами правительства в ноябре 2014 года, создан Координационный совет при Минстрое России. Шесть месяцев, отведенных субъектам РФ для приведения в соответствие с новым законодательством правовых и нормативных актов, уже истекли. Совет начал проводить регулярные «контрольные закупки», выявляя несоответствие муниципальных процедур в сфере жилищного строительства исчерпывающему перечню.

Промежуточные результаты опросов застройщиков показывают, что в регионах еще имеет место незаконное требование прохождения процедур, не установленных утвержденным перечнем. Также отмечаются случаи неправомерного требования излишних документов и необоснованных отказов в выдаче разрешений.

В экспертной среде не единожды высказывалось мнение, что снижение административных барьеров окажет прямой эффект на снижение цены квадратного метра в пределах 2%, но здесь возможен и дополнительный эффект. За счет входа на рынок новых игроков увеличится конкуренция, так как она всегда положительно сказывается на цене и в совокупности может повлечь ее снижение уже на 5–10%. Также стоит учитывать следующий положительный фактор — у застройщика уменьшится жизненный цикл каждого объекта. Деньги девелопера начнут работать быстрее, и объемы строительства должны увеличиться. Таким образом, перечисленные факторы, по нашим оценкам, смогут оказывать влияние на снижение цены квадратного метра, но не более чем на 10%. Так как на итоговую стоимость объектов в значительно большей степени влияют другие факторы: подключение к инженерным сетям, строительство необходимой инфраструктуры и кадастровой стоимости земли.

Для того чтобы новые правила в сфере жилищного строительства заработали интенсивней, необходимо на законодательном уровне двигаться в сторону лучших отечественных практик. Например, в Калужской области документы территориального планирования размещены в открытом доступе на сайтах муниципальных образований, что значительно сокращает затрачиваемое время на подготовку земельных участков и минимизирует коррупцию. В данной области срок согласования градостроительного плана земельного участка с администрацией составляет от трех до пяти дней. В Санкт-Петербурге начинает работу принцип единого окна, прорабатывается улучшение организации электронного документооборота, что позволит стать процессу согласований более прозрачным.

Говорить о положительных сдвигах после вступления в силу ноябрьского постановления о сокращении административных процедур пока рано. Но активная работа в этом направлении продолжается, а значит, есть основания полагать, что положительный эффект, выраженный в более низких ценах на квадратный метр, конечный потребитель все-таки почувствует. Тем более что уже 1 июля 2015 года по очередному поручению президента РФ правительство должно представить новые предложения, касающиеся сокращения количества процедур, необходимых для реализации инвестиционно-строительных проектов. А насколько сильный эффект они окажут в действительности — вопрос будущих дискуссий.

Алексей Рыбалка специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Алексей Рыбалка РАСК
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости