Новостройки бизнес-класса: почему резко вырос спрос в Москве
Риелторы и девелоперы отмечают восстановление спроса на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. По оценке директора департамента продаж новостроек NF Group Натальи Сазоновой, первое полугодие 2023 года оказалось успешным для девелоперов, работающих в бизнес-сегменте. Активность покупателей новостроек бизнес-класса полностью восстановилась и уступает лишь пиковым показателям периода пандемии, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Начало третьего квартала также продолжает положительные тенденции прошлого квартала. «В этом году летний период особенно активен, что неестественно по сравнению с предыдущими годами. Наоборот, в июне обычно более сдержанный спрос, который плавно нарастает к сентябрю. На примере даже своих проектов в столице и регионах мы видим обратную ситуацию — спрос июня, июля, а по предварительной оценке и августа выше, чем в прошлом году», — говорит вице-президент, руководитель блока маркетинга и продаж ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Почему растет спрос на бизнес-класс
Количество сделок на рынке новостроек (квартиры и апартаменты) бизнес-класса Москвы в первом полугодии 2023 года составило 8,1 тыс., подсчитали аналитики «Метриума» на основе выписок Росреестра. По сравнению со вторым полугодием 2022 года активность покупателей выросла на 30,1%, а год к году — на 7,7%. В поквартальной статистике второй квартал 2023 года стал наиболее успешным за последние 15 месяцев (4,8 тыс. ДДУ), отмечают аналитики компании. Этот показатель почти достигает уровня первого квартала 2022 года, когда на рынке новостроек был высокий спрос.
Доля договоров с использованием ипотеки также продолжает расти. По оценке «Метриума», почти 70% ДДУ в первой половине года пришлось на ипотечные сделки. Положительное изменение в объеме продаж квартир и апартаментов бизнес-класса на первичном рынке Москвы свидетельствует о растущем интересе покупателей к этому сегменту в столице, считает Наталия Сазонова.
Проекты бизнес-класса нечасто попадают в первую пятерку ЖК по объемам продаж новостроек в Москве. Но нетипично высокий для лета спрос вывел проекты среднего ценового сегмента в топы продаж. В июне, по данным сервиса «Пульс продаж новостроек», проект девелопера «Страна.Озерная» занял третье место в рейтинге самых продаваемых новостроек Старой Москвы. Это единственный проект бизнес-класса в тройке лидеров. Первое и второе места рейтинга занимают проекты комфорт-класса, которые традиционно реализуются более высокими темпами. В первую десятку лидеров входят еще два комплекса бизнес-класса, но они располагаются на девятом и десятом местах рейтинга, уступая «Стране.Озерной» по количеству проданных лотов почти в два раза.
«В отрасли все достаточно циклично. Мы поймали тот момент, когда ипотечные программы соответствуют спросу клиентов и объему новых проектов, который вышел на рынок», — говорит Александр Гуторов.
Количество сделок в бизнес-классе практически достигло допандемийного периода 2018–2019 годов, подчеркивают в компании NF Group. Правда, спрос во многом обеспечивается применением различных маркетинговых инструментов. Помимо выгодных ипотечных программ, девелоперы привлекают клиентов скидочными акциями, беспроцентными рассрочками и программами трейд-ин. Значительный вклад в увеличение спроса внесли и льготные программы ипотеки, уточняют опрошенные редакцией эксперты.
По оценке генерального директора компании «Бест-Новострой» Виктории Григорьевой, рост спроса связан с ситуацией в экономике (падение курса рубля, которое привело к росту популярности недвижимости как способу сохранить деньги), а также с инфляционным процессом. «Многочисленные прогнозы о снижении цен не оправдались, цены, хоть и незначительно, растут», — говорит эксперт. Второй фактор, влияющий сейчас на рост спроса, — ожидание повышения ключевой ставки и отмена субсидированной ипотеки, добавляет она.
Какие проекты сегодня востребованы покупателями
Сейчас особой популярностью пользуются проекты, которые находятся в высокой стадии готовности. Также из популярных решений в бизнес-классе — лоты с отделкой, проекты с качественным благоустройством и внутренним пространством ЖК, отмечает Виктория Григорьева. По ее словам, это связано с тем, что сейчас дом для покупателя уже не ограничивается пределами квартиры и даже корпуса. В компании «Страна Девелопмент» подтверждают эту тенденцию. «Проекты, где многие функции вынесены в общие зоны и создают максимальный комфорт в жилом комплексе (кафе, спортивные площадки, коммерция и т. д.), пользуются спросом, соглашается Александр Гуторов.
По квартирографии все так же востребованы функциональные планировки, а из нового — мы видим запрос на большее количество комнат при сохранении такого же метража, говорит Александр Гуторов. «То есть люди рассматривают трехкомнатные квартиры по метражу хорошей евродвушки, немного начинают экономить на площади, при этом без потери функционала», — поясняет девелопер.
Предложение новостроек и цены
По итогам июля 2023 года средняя цена квадратного метра выросла во всех классах новостроек Старой Москвы, кроме элитного. В бизнес-классе, по данным «Бест-Новостроя», она составила 448,9 тыс. руб. (+1% к июню). По оценке «Метриума», в столице, включая Новую Москву, средняя цена «квадрата» в бизнес-сегменте составила 417,3 тыс. руб. (+1,4% за квартал; +1,8 за полгода; –0,4% за 12 месяцев).
Предложение наиболее заметно снизилось именно в бизнес-классе — сразу на 8% за июнь и в лотах, и в квадратных метрах, подсчитали в «Бест-Новострое». По данным «Метриума», по итогам первого полугодия 2023 года на рынке новостроек бизнес-класса в реализации находилось 126 проектов. Суммарный объем предложения на конец июня составил 20,6 тыс. лотов, из них 16,4 тыс. — квартиры и 4,2 тыс. — апартаменты. Количество экспонируемых лотов за полгода увеличилось на 10,5%, подсчитали в компании «Метриум».
По оценкам риелторов, сейчас в новостройках бизнес-класса столицы превалируют однокомнатные (34,2%, +3,6 п.п. за полугодие) и двухкомнатные (32,3%, –0,8 п.п.) лоты. Многокомнатные квартиры и апартаменты стабильно занимают наименьшую часть рынка недвижимости бизнес-класса. Самый распространенный формат лотов бизнес-класса — от 30 до 50 кв. м (что соответствует однокомнатной или евродвухкомнатной планировке). Значительная часть предложений находится в ценовом диапазоне от 15 млн до 25 млн руб., отмечают аналитики «Метриума».
Что будет на рынке новостроек этой осенью
Третий квартал на рынке новостроек Москвы также начался активно, отмечают риелторы и застройщик «Страна Девелопмент». Ярким по спросу стал не столько второй квартал, сколько июль, фиксировалась серьезная активность покупателей, считает Виктория Григорьева. В июле 2023 года на первичном рынке Москвы потенциальный спрос на 44% выше, а сделок на 39% больше, чем в июне, отмечали в риелторской компании «Инком-Недвижимость». В компании уточнили, что всплеск интереса покупателей связан с повышением ключевой ставки Банком России. Дополнительно спрос в сегменте стимулируют различные спецпредложения от застройщика и продолжающие действовать льготные программы.
Если тенденция роста спроса закрепится и продолжится осенью, то это будет положительным сигналом для сегмента бизнес-класса. Тем не менее восстановления оптимального баланса спроса и предложения на рынке новостроек бизнес-класса Москвы пока не произошло. «Хотя спрос вернулся к значениям, которые мы наблюдали до 2022 года, в период популярности льготной ипотеки. Экспозиция на первичном рынке бизнес-класса сейчас гораздо шире, чем в то время. В столице установился рынок покупателя, что вынуждает девелоперов продолжать проводить многочисленные скидочные акции», — говорит Руслан Сырцов. Однако в компании NF Group отмечают, что в связи с увеличением спроса количество таких акционных лотов сократилось, а дисконты от 30% и выше стали единичными.
«Нельзя не брать в расчет последние данные о затоваривании рынка, они не критичны и больше касаются комфорт-класса. Но представление девелоперов об уровне своих проектов, особенно в Москве, довольно размыто и, более того, часто бывает маркетинговым инструментом, иногда комфорт очень близок к бизнесу, и наоборот», — добавляет Александр Гуторов.
Пока сложно сказать, закрепится ли в качестве полноценного возрастающего тренда и насколько долгосрочным окажется оживление, которое отмечалось несколько месяцев в сегменте столичных новостроек бизнес-класса, резюмирует партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. Возможно, с учетом повышения ипотечных ставок мы увидим небольшую стагнацию на рынке в осенний период, считает Александр Гуторов из компании «Страна Девелопмент». «Но это больше опасения, а не точный прогноз на ближайшее время», — уточняет эксперт.
В то же время в «Дом.РФ» считают, что на фоне увеличения ключевой ставки Центробанка и роста ипотечных ставок на вторичном рынке ситуация в августе может начать ощутимо меняться в пользу рынка новостроек. Некоторые банки уже увеличили ставки по ипотечным рыночным программам в среднем на 0,5 п.п., до 12–12,5% годовых.
«На рынке новостроек действуют льготные программы, которые позволили лидерам рынка снизить ставки на 0,4–0,7 п.п. На фоне существенной разницы между ставками по рыночным и льготным программам ожидается смещение спроса в сегмент новостроек», — прогнозирует руководитель отдела исследований в жилищной сфере аналитического центра «Дом.РФ» Мария Жолобова.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»