Инвесторы охладели к новостройкам: почему частники уходят с рынка Москвы

Фото: Shutterstock

В 2022 году инвестиционный спрос на рынке Москвы сильно сократился. Сейчас на сделки с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду приходится 10% — это минимальный показатель с 2017 года. Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили в компании «Бест-Новострой». Тенденцию подтвердили агентства недвижимости «Бон-Тон», «Миэль» и столичные застройщики.

В «Бест-Новострое» учитывают как инвестиционные сделки и покупку двух и более квартир одним покупателем, так и покупку единственного лота с целью сохранения средств. По данным компании, доля частных инвесторов в столичных новостройках массового сегмента в декабре 2022 года составляет около 10% — это минимальный показатель с 2017 года (в 2015–2017 годах он был на уровне 5%). Относительно второго квартала 2021 года, когда показатель был на пике и достигал 30–35%, снижение троекратное.

До 2020 года доля инвестиционного спроса не поднималась выше 20%, подчеркивают в «Бест-Новострое». В 2020-м, после запуска программы льготной ипотеки на новостройки, она поднялась до 21–25%. «Если говорить о тех частных инвесторах, что выходят из проекта обязательно до сдачи и горизонт их планирования один — три года, то таких в 2022 году вообще практически не осталось, даже ипотека под 0,1% не особо помогает инвестору, если рынок не растет», — отметила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Доля оптовых сделок в 2022 году немного выросла — до 3,7% против 3,3% в 2021 году и 3,6% в 2020-м. «В любом случае эта статистика говорит о том, что крупные инвесторы сохранили интерес к первичному рынку недвижимости Москвы», — считает Доброхотова.

Снижение доли инвестиционных сделок подтверждают и аналитики риелторской компании «Бон Тон». По их оценке, сейчас этот показатель снизился до 8%. «На рынке присутствуют в основном профессиональные инвесторы, которые обладают инсайдерской информацией о закрытых продажах и планах застройщиков по выходу на рынок, что позволяет им заключить сделку на максимально выгодных условиях», — подчеркивает управляющий директор АН «Бон Тон» Валерия Цветкова.

Спад инвестиционного спроса фиксируют и в «Миэль». «Наше подразделение специализируется на клиентах из регионов, покупающих новостройки в столице. В прошлом декабре больше 50% приходилось на долю инвестиционных сделок, где клиенты планировали получить доход от своих вложений. В этом декабре их стало меньше, не более 20%», — говорит руководитель «Миэль» «На Киевской» Роман Мурадян. «Да и подход изменился. Инвесторы ищут второй-третий смысл покупки. Если инвестиция не даст дохода — оставлю недвижимость для себя, понадобится детям в перспективе и т. п», — поясняет эксперт.

Почему инвесторов стало меньше

Снижение доли инвесторов среди покупателей московских новостроек участники рынка объясняют влиянием нескольких факторов. Во-первых, сказывается общее падение спроса на жилье. «После февральских событий рынок резко оживился и был поставлен рекорд в марте-апреле по количеству сделок. А в сентябре рынок пошел вниз, приличная часть клиентов на новостройки приостановили покупку либо перешли на вторичку», — отметил Роман Мурадян.

Во-вторых, резкий рост цен в предыдущие два года сократил потенциальную доходность от инвестиций в новостройки. «На первичном рынке немного проектов, которые можно рассматривать с точки зрения спекулятивных инвестиций. Уровень экономической неопределенности и размер прогнозируемой инфляции приводят к минимизации реальной доходности таких инвестиций», — пояснила Валерия Цветкова. «Покупка квартиры в новостройке сейчас больше подходит для консервативных инвестиций — когда люди вкладывают в недвижимость средства, чтобы защитить их при риске обесценивания», — добавила она.

В большинстве случаев стратегия частных инвесторов сводится к входу в самом начале фазы быстрого роста всего рынка, что часто бывает в конце локальной рецессии (в 2019 году перед законом об эскроу, в 2020-м после карантина и т. п.) и выход на пике с фиксацией максимальной относительной прибыли, пояснила Ирина Доброхотова. «Ценовая стагнация и слабый спрос 2022 года отпугнули таких инвесторов — они не стали искать точечные проекты, выходившие в последние десять месяцев, из которых несколько вполне могут показать на выходе доходность выше, чем у проектов 2020–2021 годов», — добавила она.

Еще одна причина, ослабившая инвестиционный спрос на жилье в уходящем году, — эмиграция. «Людям попросту было не до покупки жилья и тем более не до заработка на нем», — отметила председатель совета директоров «Бест-Новостроя».

Застройщики подтверждают тенденцию

Сокращение инвестиционных сделок в 2022 году отмечают и сами застройщики. Снижение инвестиционного спроса отметили, в частности, в ГК «Инград» и ГК «Аквилон». «Становится меньше инвесторов, покупающих квартиры для быстрой перепродажи после окончания строительства, но многие приобретают жилье в новостройках для дальнейшей сдачи в аренду или просто на будущее, чтобы уберечь деньги от обесценивания», — отмечает директор московского департамента группы Аквилон Дмитрий Рогатых.

Крупные застройщики также подтверждают тенденцию. «Инвестиционные сделки в сравнении с предыдущим годом снизились с 15% до 7–8%, причем основной объем инвестиций в этом году приходится не на бизнес-класс, как в 2021-м, а на комфорт-класс», — говорит директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.

В группе «Самолет» долю инвестиционных сделок сейчас оценивают в 3% при обычном показателе в районе 10%. «Ключевой фактор — это корректировка спроса на недвижимость, что приводит к стабилизации цен. В таких ситуациях инвесторы ситуативно выбирают области с более высокой доходностью», — пояснил коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов. «На снижение, конечно, существенно повлияла и общая макроситуация в стране, из-за чего спрос потерял часть платежеспособных покупателей и инвесторов», — добавляет он.

Аналитики рынка ожидают, что в 2023 году новостройки Москвы будут дешеветь, а тренд на крупные скидки от застройщиков сохранится. В консалтинговой компании Nikoliers, в частности, считают, что прайсы могут снизиться на 5%, а дисконты сохранятся на уровне 20–30%.