Что такое кондоминиум: плюсы, минусы и как оформить
Термин «кондоминиум» чаще употребляют, когда говорят о зарубежной недвижимости. В России это слово стало использоваться относительно недавно, и обычные владельцы недвижимости зачастую не понимают, что оно означает.
Вместе с экспертами разбираемся, что именно понимается под словом «кондоминимум».
Кондоминиум — это форма собственности на жилой комплекс, единый комплекс недвижимости, который включает земельный участок, расположенное на нем жилье и другие объекты недвижимого имущества. При этом помещения, которые предназначены для жилых и других целей, находятся в собственности отдельных лиц. Понятие «кондоминиум» может охватывать не только один дом, но и целый комплекс строений.
Как появились кондоминиумы
В Великобритании первые объединения собственников жилья образовались в XIX веке. Именно с момента их организации начались преобразования в жилищной сфере. В 1836 году был принят закон о строительных обществах, который открывал правовую сферу для отношений по организации и деятельности объединений, занимающихся строительством и обслуживанием жилых помещений.
«Но есть и более ранний пример: в Римской империи был принят закон, который позволял гражданину владеть одним помещением в городском жилом доме, предназначенном для нескольких семей», — уточняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Что входит в объекты кондоминиума:
- подъезды;
- лестницы;
- площадки;
- крыша;
- чердак;
- придомовая территория и относящиеся к ней постройки;
- инфраструктура здания или нескольких зданий.
Читайте также: Кто и почему конкурирует на рынке управления домами
Кондоминиум в России
В России кондоминиум определяется как совокупность земельного участка, зданий, ограждающих конструкций и инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома. Однако в 2005 году в законодательство были внесены поправки, которые исключили понятие «кондоминиум» из законов. Сегодня вместо него используется термин ТСЖ (товарищество собственников жилья).
«Товарищество собственников жилья — это форма объединения домовладельцев (собственников жилых и нежилых помещений в доме) для совместного управления, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества. Многоквартирный дом может получить статус кондоминиума (ТСЖ) только по решению собственников жилья в данном помещении. Необходимо уточнить, что кондоминиум в зарубежных странах и ТСЖ в России — это немного разные понятия. В виде кондоминиума в зарубежных странах часто встречаются отели, гостиницы», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
По словам руководителя практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан» Вероники Величко, самым важным элементом общего имущества является земельный участок. Но часто бывает, что он не сформирован. В этом случае земля до своего формирования принадлежит городу, но у собственников квартир есть исключительное право пользования земельным участком и право требовать у местных властей определения его границ.
«После формирования земельного участка он переходит в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме. До этого момента город является, по сути, только номинальным собственником и никакие распорядительные функции в отношении земельного участка под домом реализовать не может. Также администрация города не вправе отказать по каким-либо причинам в формировании земельного участка. Оформить землю под домом может любой собственник. Важно учитывать, что в общую долевую собственность земельный участок переходит, если здание является многоквартирным домом, то есть жилым», — разъясняет Вероника Величко.
Какие основные функции выполняет кондоминиум:
- контроль над ресурсоснабжающими компаниями;
- ремонт и обслуживание дома;
- обустройство придомовой территории и других площадей общего пользования.
Как зарегистрировать кондоминиум (ТСЖ) — главные шаги
Государственная регистрация товарищества собственников жилья (кондоминиума) осуществляется в соответствии с законодательством (ст. 136 Жилищного кодекса).
Первый шаг — проведение опроса среди жильцов и получение их согласия на оформление. При согласии большинства жильцов старшим по дому или инициатором переоформления готовятся коллективное заявление и устав. Затем на общем собрании выбирают управляющий состав из собственников жилого дома или комплекса домов.
Второй шаг — проведение собрания для утверждения устава и голосование за предложенных кандидатов правления кондоминиума. О дне проведения собрания жильцов предупреждают за две недели.
Третий шаг — подача всех документов и протоколов на официальную регистрацию кондоминиума в налоговой инспекции.
Четвертый шаг — получение регистрационного свидетельства через месяц.
Пятый шаг — открытие председателем кондоминиума счета для ежемесячного сбора денег, которые необходимы для содержания и ремонта жилого комплекса.
«При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества. Также предоставляются сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Как управляется кондоминиум
Управление кондоминиумом проходит посредством общих собраний. На них жильцы определяют:
- способ дальнейшего использования общей собственности;
- сумму средств, которые потребуются на нужды дома;
- способ распределения этих средств;
- какой персонал нанимать для ухода за территорией, размер оплаты труда работников и т. д.;
- ответственных лиц за проводимые работы.
Плюсы и минусы кондоминиума
Плюсы:
- возможность контроля денежных средств, которые собираются на благоустройство территории либо ремонтные работы;
- доступность всех помещений, что позволяет жильцу беспрепятственно перемещаться по всей территории здания;
- ответственность каждого участника кондоминиума не только за собственное жилье, но и за общие территории;
- отсутствие налога на оплату коммунальных услуг, так как кондоминиум попадает в категорию неприбыльных организаций;
- обустроенность придомовой территории;
- эффективная защита прав в суде в рамках общего кондоминиума.
Минусы:
- долгий и сложный процесс регистрации. Несмотря на то что регистрация бесплатная, обязательным условием является оформление технического паспорта дома, а за его изготовление необходимо заплатить;
- средства для ремонта, обслуживания систем коммуникации, благоустройства придомовой территории вкладывают жильцы кондоминиума. Этот недостаток особенно ярко проявляется в том случае, если потребуется крупный дорогостоящий ремонт.
Как работают кондоминиумы в других странах
В США кондоминиумы расположены и в центральных мегаполисах, и в отдаленных районах. Данный вид недвижимости относят не только к многоэтажным домам.
«В Таиланде, Европе и США кондо, как там называют кондоминиумы, часто используются в качестве апарт-отелей. Классический кондо-отель похож на обычный гостиничный комплекс, нередко он даже получает пять звезд. Однако принадлежит он не только управляющей компании, но и отдельным частным лицам», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.