Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Руководителя интернет-проектов «Ельцин центра» задержали в Белоруссии Общество, 12:23 Проблема изменения климата волнует лишь одного из двадцати европейцев Партнерский материал, 12:18 Эксперты назвали российские вузы с самыми сильными абитуриентами Общество, 12:15 В перестрелке бойцов спецподразделений в Чечне погибли два человека Общество, 12:15 Адвокат Ефремова ответил на сообщения о блокировке счетов актера Общество, 12:10 Как стать эффективным директором по данным в 2020 году: мнения лидеров Pro, 12:04 Госдума приняла закон о Конституционном суде Политика, 12:03 «Зеленый» подкаст РБК Тренды: закупаемся экологично и без заморочек Зеленая экономика, 12:00  Чего ждать от курса биткоина в ближайшее время. 3 вероятных сценария Крипто, 11:58 Глава Минздрава Ростовской области ушла в отставку на фоне скандала с ИВЛ Политика, 11:56 Нурмагомедов поблагодарил наследного принца Дубая за помощь в карьере Спорт, 11:55 Kia сменит логотип в начале 2021 года Авто, 11:51 Готовим машину к зимнему сезону. Чек-лист РБК и Авито Авто, 11:47 Мишустин указал на примеры роста цен на жилье из-за застройщиков Недвижимость, 11:46
Мнение: зачем в коттеджных поселках необходимо создавать кондоминиумы
Мнения ,  
0 
Ольга Гусева

Мнение: зачем в коттеджных поселках необходимо создавать кондоминиумы

Многие коттеджные поселки в Подмосковье рискуют превратиться со временем в «шанхай» и потерять спрос на свои объекты. Сохранить ликвидность на загородном рынке организованного жилья проектам поможет такая форма управления, как кондоминиум, убеждена коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева

Ольга ГусеваТема ликвидности рынка жилой недвижимости остается актуальной всегда, поскольку воспринимается как финансовый инструмент для сбережения и накопления собственных активов. И даже несмотря на кризисы, недвижимость всегда предлагала понятный механизм для инвестирования.

Что включают в себя критерии ликвидности? Думаю, вы найдете много материала на эту тему в интернете. Мы сосредоточимся на одном параметре, который зачастую упускается из виду, но играет немаловажную роль в определении ликвидности проекта и при выборе объекта.

Попробуем разобраться на примере загородной недвижимости, поскольку именно там этот параметр играет ключевую роль, особенно в сегментах бизнес и выше. Предположим, что мы выбрали идеальное место — рядом с лесом, с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурой, да и сам поселок вполне устраивает.

Так что это за критерий, который зачастую упускает потребитель и который оказывает влияние на ликвидность вашей недвижимости? Это, безусловно, вопрос собственности на земли общего пользования, инженерную и социальную инфраструктуры поселка. Это форма управления поселком, схемы взаимодействия собственников и жителей.

На что она влияет? В первую очередь на то, каким поселок станет спустя несколько лет после сдачи, будет ли здесь «шанхай» или, наоборот, территория с благополучной средой и хорошим качеством обслуживания. В США имеется термин — кондоминиум, то есть объект «под ключ», включая форму обслуживания с одним собственником. У нас пока это не прижилось, примеров такого подхода — единицы.

Что дает кондоминиум? Качество обслуживания на должном уровне, возможность собственникам управлять всеми активами поселка (сети, территория, дороги, инфраструктура и т. д.) как напрямую, так и заключив договор с  УК — это позволит избежать ситуации, когда поселок после трех-пяти лет обслуживания превращается в совершенно посредственный, а иногда даже низкого уровня. Такие примеры нередки на нашем рынке.

То есть основные критерии ликвидности проектов на загородном рынке — уникальность, инфраструктура, высокое качество строительства и понятный способ владения и управления поселком. Важно, чтобы сообщество жителей создало не пресловутый ТСЖ, критику на который мы можем встретить сплошь и рядом, а именно кондоминиум, в который будет входить ТСЖ как единственная пока возможная форма управления поселком. Кондоминиум позволяет управлять поселком комплексно, и важно, чтобы созданное в этом кондоминиуме ТСЖ осуществляло осознанное управление своей собственности, создавая прибавочную стоимость для всех домовладений поселка.

Кондоминиум — обязательный атрибут ликвидности, в этом случае собственник заинтересован в том, как развивается поселок, как он обслуживается и может ли он обеспечить ликвидность на будущее.

Готов ли наш потребитель сам капитализировать свою собственность? Участвовать в формировании расценок на те или иные услуги, следить за состоянием общей территории, быть заинтересованным в том, чтобы объект оставался на высоком уровне?

Кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на жилые и нежилые помещения, общая долевая собственность на места общего пользования, получили широчайшее распространение во многих странах мира.

Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации собственников жилья, которая в обязательном порядке создается и регистрируется для управления кондоминиумом, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически является членом ассоциации. Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли-продажи, и покупатель квартиры сразу осознает себя членом ассоциации.

Кроме того, практически каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, определяющие права и обязанности домовладельцев. На западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья, касающимся задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушений установленных в кондоминиуме правил.

У нас правовая часть этого вопроса находится в зачаточном состоянии. Все последние изменения и законопроекты касаются ответственности управляющих компаний, но роль и ответственность собственника играет немаловажную роль в управлении объектом. С 1 июля вступили в силу поправки, которые расширяют возможности и ответственность собственников, теперь необходимо создавать ТСН (товарищество собственников недвижимости) — подразумевая не только собственность на квартиру, но и общедолевую собственность и на места общего пользования, и на участок земли. Не прописана ответственность, не отработан механизм взаимодействия УК и собственников — в общем, вопросов и проблем еще много. Но изменения неизбежны, иначе невозможно решить конфликты ЖКХ и качественно улучшить проживание в уже построенных домах.

Во многих странах участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как преимущество. Домовладельцы ценят возможности рационального и экономного расходования своих собственных средств, вложенных в качество и комфортность проживания.

Реклама жилья в кондоминиумах строится именно на преимуществах, которые получают члены ассоциации собственников жилья: право голоса во всех внутренних вопросах, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влиять на качество и стоимость предоставляемых ими услуг.

В ряде стран, особенно в США, получил распространение вид бизнеса, основанный на повышении стоимости помещений в кондоминиуме. Заинтересованное в получении прибыли лицо, приобретя квартиру в новом доме или в доме, предназначенном для преобразования в кондоминиум, уже через некоторое время может продать ее по более высокой цене. Это становится возможным после создания ассоциации собственников жилья и организации системы управления домом, поскольку качество обслуживания и комфортность проживания в кондоминиуме заметно возрастают, а это ощутимо влияет на стоимость недвижимости.

Ольга Гусева специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторах
Ольга Гусева Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Найти квартиру Лента