Лента новостей
Все новости Недвижимость
Доллар в порядке: первый июльский индикатор экономики США вырос 09:14, Quote Новак назвал абсурдом законопроект о санкциях против «Северного потока-2» 09:11, Политика Вечно молодой: как современная медицина борется со старением 08:59, РБК и Ингосстрах В Биробиджане 15 детей попали из лагеря в больницу с кишечной инфекцией 08:52, Общество Шохин раскритиковал составленный Минприроды список грязных производств 08:41, Бизнес 11 человек погибли из-за ЧП с плавающим автобусом на озере в Миссури 08:39, Общество Простой способ экономии на транспортных расходах для компаний 08:11, РБК и «Шелл» «Роскачество» определило идеальные параметры куска шашлыка 08:07, Общество МЧС перепроверит спасателей других служб после ДТП с машинами с мигалкой 08:01, Общество Власти Москвы решили выявлять «серую» аренду квартир при помощи big data 07:39, Бизнес В Айове из-за торнадо пострадали 17 человек 07:29, Общество Россия цифровая: какие профессии займут роботы и искусственный интеллект 07:28, Партнерский материал ЦБ отозвал лицензию у Тагилбанка 07:13, Финансы Экс-главком ВМС Украины предложил заминировать Азовское море 06:31, Политика В Казахстане задержали предполагаемого убийцу олимпийского призера Тена 06:28, Общество Браудер заявил об обращении Путина «не к тому политику» по его допросу 06:13, Политика В США обвинили четверых подозреваемых в убийстве рэпера XXXTentacion 06:08, Общество Какой автомобиль выбрать для большой семьи 06:03, РБК и Volkswagen Teramont Помпео исключил печать стенограмм переговоров Путина и Трампа 05:26, Политика СМИ сообщили о задержании замглавы Минэкономразвития Челябинской области 05:13, Политика Посольство России запросило разъяснения по поводу ареста Марии Бутиной 04:56, Политика Дочь экс-главы УФМС Чечни и жену «министра войны» ИГ задержали в Турции 04:21, Политика Главу разведки США насмешило переданное Путину приглашение в Вашингтон 04:09, Политика Глава разведки США рассказал о наблюдении за подарком Путина Трампу 03:58, Политика Гендиректор оргкомитета ЧМ назвал акцию Pussy Riot «некой фишкой финала» 03:24, Общество Минобороны отчиталось об успешном испытании противоракеты 02:54, Политика МИД объявил о начале флешмоба в поддержку задержанной в США Бутиной 02:22, Политика Трамп пообещал стать «худшим врагом» Путина в случае разлада с ним 01:55, Политика
Мнение: зачем в коттеджных поселках необходимо создавать кондоминиумы
Материалы по теме Зачем девелоперы совмещают квартиры и коттеджи В Подмосковье упрощена схема пересмотра кадастровой стоимости земли Скидки при продаже земельных участков в Подмосковье достигают 50% Для владельцев дач и домов в Подмосковье вырастет налоговая нагрузка
21 июл 2015, 11:47
0
Ольга Гусева Мнение: зачем в коттеджных поселках необходимо создавать кондоминиумы
Многие коттеджные поселки в Подмосковье рискуют превратиться со временем в «шанхай» и потерять спрос на свои объекты. Сохранить ликвидность на загородном рынке организованного жилья проектам поможет такая форма управления, как кондоминиум, убеждена коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева

Ольга ГусеваТема ликвидности рынка жилой недвижимости остается актуальной всегда, поскольку воспринимается как финансовый инструмент для сбережения и накопления собственных активов. И даже несмотря на кризисы, недвижимость всегда предлагала понятный механизм для инвестирования.

Что включают в себя критерии ликвидности? Думаю, вы найдете много материала на эту тему в интернете. Мы сосредоточимся на одном параметре, который зачастую упускается из виду, но играет немаловажную роль в определении ликвидности проекта и при выборе объекта.

Попробуем разобраться на примере загородной недвижимости, поскольку именно там этот параметр играет ключевую роль, особенно в сегментах бизнес и выше. Предположим, что мы выбрали идеальное место — рядом с лесом, с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурой, да и сам поселок вполне устраивает.

Так что это за критерий, который зачастую упускает потребитель и который оказывает влияние на ликвидность вашей недвижимости? Это, безусловно, вопрос собственности на земли общего пользования, инженерную и социальную инфраструктуры поселка. Это форма управления поселком, схемы взаимодействия собственников и жителей.

На что она влияет? В первую очередь на то, каким поселок станет спустя несколько лет после сдачи, будет ли здесь «шанхай» или, наоборот, территория с благополучной средой и хорошим качеством обслуживания. В США имеется термин — кондоминиум, то есть объект «под ключ», включая форму обслуживания с одним собственником. У нас пока это не прижилось, примеров такого подхода — единицы.

Что дает кондоминиум? Качество обслуживания на должном уровне, возможность собственникам управлять всеми активами поселка (сети, территория, дороги, инфраструктура и т. д.) как напрямую, так и заключив договор с  УК — это позволит избежать ситуации, когда поселок после трех-пяти лет обслуживания превращается в совершенно посредственный, а иногда даже низкого уровня. Такие примеры нередки на нашем рынке.

То есть основные критерии ликвидности проектов на загородном рынке — уникальность, инфраструктура, высокое качество строительства и понятный способ владения и управления поселком. Важно, чтобы сообщество жителей создало не пресловутый ТСЖ, критику на который мы можем встретить сплошь и рядом, а именно кондоминиум, в который будет входить ТСЖ как единственная пока возможная форма управления поселком. Кондоминиум позволяет управлять поселком комплексно, и важно, чтобы созданное в этом кондоминиуме ТСЖ осуществляло осознанное управление своей собственности, создавая прибавочную стоимость для всех домовладений поселка.

Кондоминиум — обязательный атрибут ликвидности, в этом случае собственник заинтересован в том, как развивается поселок, как он обслуживается и может ли он обеспечить ликвидность на будущее.

Готов ли наш потребитель сам капитализировать свою собственность? Участвовать в формировании расценок на те или иные услуги, следить за состоянием общей территории, быть заинтересованным в том, чтобы объект оставался на высоком уровне?

Кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на жилые и нежилые помещения, общая долевая собственность на места общего пользования, получили широчайшее распространение во многих странах мира.

Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации собственников жилья, которая в обязательном порядке создается и регистрируется для управления кондоминиумом, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически является членом ассоциации. Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли-продажи, и покупатель квартиры сразу осознает себя членом ассоциации.

Кроме того, практически каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, определяющие права и обязанности домовладельцев. На западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья, касающимся задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушений установленных в кондоминиуме правил.

У нас правовая часть этого вопроса находится в зачаточном состоянии. Все последние изменения и законопроекты касаются ответственности управляющих компаний, но роль и ответственность собственника играет немаловажную роль в управлении объектом. С 1 июля вступили в силу поправки, которые расширяют возможности и ответственность собственников, теперь необходимо создавать ТСН (товарищество собственников недвижимости) — подразумевая не только собственность на квартиру, но и общедолевую собственность и на места общего пользования, и на участок земли. Не прописана ответственность, не отработан механизм взаимодействия УК и собственников — в общем, вопросов и проблем еще много. Но изменения неизбежны, иначе невозможно решить конфликты ЖКХ и качественно улучшить проживание в уже построенных домах.

Во многих странах участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как преимущество. Домовладельцы ценят возможности рационального и экономного расходования своих собственных средств, вложенных в качество и комфортность проживания.

Реклама жилья в кондоминиумах строится именно на преимуществах, которые получают члены ассоциации собственников жилья: право голоса во всех внутренних вопросах, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влиять на качество и стоимость предоставляемых ими услуг.

В ряде стран, особенно в США, получил распространение вид бизнеса, основанный на повышении стоимости помещений в кондоминиуме. Заинтересованное в получении прибыли лицо, приобретя квартиру в новом доме или в доме, предназначенном для преобразования в кондоминиум, уже через некоторое время может продать ее по более высокой цене. Это становится возможным после создания ассоциации собственников жилья и организации системы управления домом, поскольку качество обслуживания и комфортность проживания в кондоминиуме заметно возрастают, а это ощутимо влияет на стоимость недвижимости.

Ольга Гусева специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Ольга Гусева ГК «МИГ-Недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости