Лента новостей
Все новости Недвижимость
Каррера объяснил исключение Глушакова и Ещенко из состава «Спартака» 20:09, Спорт Борисов рассказал о защите российских баз в Сирии системами «Калашникова» 19:57, Политика Трамп заявил о скорой второй встрече с Ким Чен Ыном 19:52, Политика Замдиректора ФСИН поддержал введение замещающей терапии для наркоманов 19:47, Общество Реальные доходы россиян снизились впервые с начала года 19:40, Экономика Адвокат сообщил о возбуждении нового дела о пытках в ярославской колонии 19:30, Общество Как производят мраморную говядину в России 19:24, РБК и Мираторг США сертифицировали российский Ту-214 для наблюдательных полетов 19:24, Политика Путин пострелял из снайперской винтовки 19:15, Политика Выборы через край: к чему приведет отмена итогов голосования в Приморье 19:12, Политика Россия предложит изменить соглашение по Донбассу после гибели Захарченко 19:11, Политика Глава «Газпром нефти» допустил рост добычи углеводородов до 200 млн тонн 19:09, Экономика Главный тренер «Монако» анонсировал дебют Александра Головина 19:04, Спорт Как заработать на Ethereum: криптовалюта подорожала до $210 18:51, Крипто Идущая на второй тур Орлова обратилась к владимирцам «просто как человек» 18:44, Политика «Хабр» первым в России отчитался о запросах властей о пользователях 18:39, Технологии и медиа Тарасенко уйдет с должности врио губернатора Приморья 18:36, Политика Mitsubishi отозвала в России 21 тыс. Outlander из-за дефекта люка в крыше 18:31, Бизнес В США заявили о надежде на новую ядерную и ракетную сделки с Ираном 18:28, Политика Как Памфилова призвала отменить выборы в Приморье 18:20, Политика  Поврежденный «Союз» допустили к продолжению полета 18:09, Общество В Кабардино-Балкарии произошли столкновения силовиков с местными жителями 17:58, Политика Минстрой хочет обязать поставщиков следить за интенсивностью запаха газа 17:55, Жилье «Укринформ» рассказало о выдаче венгерских паспортов в Закарпатье 17:45, Политика «Умные здания»: как будет выглядеть мегаполис через 30 лет 17:32, РБК и Schneider Electric В «ВИМ-Авиа» сочли невозможным финансовое оздоровление компании 17:31, Бизнес Порошенко отреагировал на сообщение о сбившей Boeing украинской ракете 17:15, Общество Майнинг-пул AntPool будет спонсировать команду NBA 17:10, Крипто
Мнение: зачем в коттеджных поселках необходимо создавать кондоминиумы
Материалы по теме Зачем девелоперы совмещают квартиры и коттеджи В Подмосковье упрощена схема пересмотра кадастровой стоимости земли Скидки при продаже земельных участков в Подмосковье достигают 50% Для владельцев дач и домов в Подмосковье вырастет налоговая нагрузка
21 июл 2015, 11:47
0
Ольга Гусева Мнение: зачем в коттеджных поселках необходимо создавать кондоминиумы
Многие коттеджные поселки в Подмосковье рискуют превратиться со временем в «шанхай» и потерять спрос на свои объекты. Сохранить ликвидность на загородном рынке организованного жилья проектам поможет такая форма управления, как кондоминиум, убеждена коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева

Ольга ГусеваТема ликвидности рынка жилой недвижимости остается актуальной всегда, поскольку воспринимается как финансовый инструмент для сбережения и накопления собственных активов. И даже несмотря на кризисы, недвижимость всегда предлагала понятный механизм для инвестирования.

Что включают в себя критерии ликвидности? Думаю, вы найдете много материала на эту тему в интернете. Мы сосредоточимся на одном параметре, который зачастую упускается из виду, но играет немаловажную роль в определении ликвидности проекта и при выборе объекта.

Попробуем разобраться на примере загородной недвижимости, поскольку именно там этот параметр играет ключевую роль, особенно в сегментах бизнес и выше. Предположим, что мы выбрали идеальное место — рядом с лесом, с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурой, да и сам поселок вполне устраивает.

Так что это за критерий, который зачастую упускает потребитель и который оказывает влияние на ликвидность вашей недвижимости? Это, безусловно, вопрос собственности на земли общего пользования, инженерную и социальную инфраструктуры поселка. Это форма управления поселком, схемы взаимодействия собственников и жителей.

На что она влияет? В первую очередь на то, каким поселок станет спустя несколько лет после сдачи, будет ли здесь «шанхай» или, наоборот, территория с благополучной средой и хорошим качеством обслуживания. В США имеется термин — кондоминиум, то есть объект «под ключ», включая форму обслуживания с одним собственником. У нас пока это не прижилось, примеров такого подхода — единицы.

Что дает кондоминиум? Качество обслуживания на должном уровне, возможность собственникам управлять всеми активами поселка (сети, территория, дороги, инфраструктура и т. д.) как напрямую, так и заключив договор с  УК — это позволит избежать ситуации, когда поселок после трех-пяти лет обслуживания превращается в совершенно посредственный, а иногда даже низкого уровня. Такие примеры нередки на нашем рынке.

То есть основные критерии ликвидности проектов на загородном рынке — уникальность, инфраструктура, высокое качество строительства и понятный способ владения и управления поселком. Важно, чтобы сообщество жителей создало не пресловутый ТСЖ, критику на который мы можем встретить сплошь и рядом, а именно кондоминиум, в который будет входить ТСЖ как единственная пока возможная форма управления поселком. Кондоминиум позволяет управлять поселком комплексно, и важно, чтобы созданное в этом кондоминиуме ТСЖ осуществляло осознанное управление своей собственности, создавая прибавочную стоимость для всех домовладений поселка.

Кондоминиум — обязательный атрибут ликвидности, в этом случае собственник заинтересован в том, как развивается поселок, как он обслуживается и может ли он обеспечить ликвидность на будущее.

Готов ли наш потребитель сам капитализировать свою собственность? Участвовать в формировании расценок на те или иные услуги, следить за состоянием общей территории, быть заинтересованным в том, чтобы объект оставался на высоком уровне?

Кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на жилые и нежилые помещения, общая долевая собственность на места общего пользования, получили широчайшее распространение во многих странах мира.

Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации собственников жилья, которая в обязательном порядке создается и регистрируется для управления кондоминиумом, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически является членом ассоциации. Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли-продажи, и покупатель квартиры сразу осознает себя членом ассоциации.

Кроме того, практически каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, определяющие права и обязанности домовладельцев. На западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья, касающимся задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушений установленных в кондоминиуме правил.

У нас правовая часть этого вопроса находится в зачаточном состоянии. Все последние изменения и законопроекты касаются ответственности управляющих компаний, но роль и ответственность собственника играет немаловажную роль в управлении объектом. С 1 июля вступили в силу поправки, которые расширяют возможности и ответственность собственников, теперь необходимо создавать ТСН (товарищество собственников недвижимости) — подразумевая не только собственность на квартиру, но и общедолевую собственность и на места общего пользования, и на участок земли. Не прописана ответственность, не отработан механизм взаимодействия УК и собственников — в общем, вопросов и проблем еще много. Но изменения неизбежны, иначе невозможно решить конфликты ЖКХ и качественно улучшить проживание в уже построенных домах.

Во многих странах участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как преимущество. Домовладельцы ценят возможности рационального и экономного расходования своих собственных средств, вложенных в качество и комфортность проживания.

Реклама жилья в кондоминиумах строится именно на преимуществах, которые получают члены ассоциации собственников жилья: право голоса во всех внутренних вопросах, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влиять на качество и стоимость предоставляемых ими услуг.

В ряде стран, особенно в США, получил распространение вид бизнеса, основанный на повышении стоимости помещений в кондоминиуме. Заинтересованное в получении прибыли лицо, приобретя квартиру в новом доме или в доме, предназначенном для преобразования в кондоминиум, уже через некоторое время может продать ее по более высокой цене. Это становится возможным после создания ассоциации собственников жилья и организации системы управления домом, поскольку качество обслуживания и комфортность проживания в кондоминиуме заметно возрастают, а это ощутимо влияет на стоимость недвижимости.

Ольга Гусева специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Ольга Гусева ГК «МИГ-Недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости