Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Ущерб от погодных аномалий в Москве к 2025 году оценили в 200 млрд руб. 15:15, Общество Черчесов объявил состав сборной России на игру против «Динамо» 15:10, Спорт Литва стала первой принявшей СПГ из США европейской страной 15:03, Экономика Путин назначил нового посла России в США 15:01, Политика Минкультуры потратит на реставрацию Соловецкого монастыря 1,5 млрд руб. 14:35, Политика Русский международный банк приостановил прием вкладов 14:34, Бизнес В Пятигорске из-за столкновения автобуса и фуры пострадали семь человек 14:31, Общество В центре Ростова-на-Дону пожар охватил 10 домов 14:26, Общество Жене Макрона разрешили быть первой леди без бюджетных трат 14:25, Политика Торговая палата США заявила о проблемах бизнеса из-за визовых ограничений 14:17, Политика Меркель назвала ненормальным выдвижение Шрёдера в директора «Роснефти» 14:13, Политика Памятники раздора: смогут ли США выйти из исторического кризиса 14:10, Мнение Лавров пообещал не срывать зло на американских гражданах 14:01, Политика Экс-жена Потанина обжаловала решение суда по иску к мужу на 166 млрд руб. 13:52, Бизнес Три столичные больницы заподозрили в сговоре с фармацевтической компанией 13:40, Бизнес Цена на полароидные снимки юной Мадонны 13:30, Стиль СМИ сообщили о смене рода деятельности Франсуа Фийона 13:24, Политика Одиннадцать российских туристов пострадали в аварии автобуса в Анталье 13:24, Общество Программа реновации может привести к дефициту бюджета Москвы 13:21, Деньги Агентства рассказали о двух месяцах ожидания собеседования на визу в США 13:08, Общество Россия и Абхазия подписали контракты на поставку военного имущества 12:58, Политика Глава совета директоров АвтоВАЗа инвестирует в мусоросжигательные заводы 12:57, Бизнес Пенсионный доход: вкладывать или нет в недвижимость с расчетом на будущее 12:51, Недвижимость В Совфеде предложили зеркальный ответ США на ограничение выдачи виз 12:48, Политика На оранжевой ветке столичного метро произошел сбой 12:40, Общество Мосгорсуд отменил арест части имущества бывшего главы Республики Марий Эл 12:30, Общество
Зачем девелоперы совмещают квартиры и коттеджи
Материалы по теме 15 мини-городов, которые появятся в Подмосковье В Москве и Подмосковье продается 6 млн кв. м новостроек Дешевле таунхаусов, дороже высоток: сколько стоят квартиры в малоэтажках за МКАД
26 июн, 2015 12:43
0
Мультиформат: зачем девелоперы совмещают квартиры и коттеджи
В условиях кризиса покупательный спрос уходит в бюджетные сегменты жилья. Девелоперам приходится реагировать на изменения и вносить коррективы в свои проекты — разнообразить форматы застройки, расширяя таким образом ценовую линейку предложения. При этом они минимизируют свои риски и одновременно удовлетворяют запросы покупателя по ассортименту
Фото: ИТАР-ТАСС/ Митя Алешковский

На территории Москвы и области сегодня реализуется около 20 комплексных проектов, в которых покупатели в зависимости от финансовых возможностей и предпочтений могут выбрать жилье практически любого формата: коттеджи, сблокированные дома, жилплощадь в малоэтажных или многоквартирных домах. Проекты, концепция которых предполагает сочетание разных типов застройки, из-за смешанности форматов могут позиционироваться и как коттеджные поселки, и как жилые комплексы.

Наиболее популярный тип мультиформатных комплексов — сочетание таунхаусов и квартирных малоэтажных домов. В редких случаях, когда проекты реализуются на большой территории, в комбинацию включаются дома средней этажности. Но это возможно при условии грамотного градостроительного зонирования.

Продукт кризиса

Мультиформатная застройка — это продукт кризиса, уверены участники рынка. Первые такие проекты появились после 2008 года, и сейчас они снова представлены на рынке. «На фоне падения покупательной способности застройщикам необходимо искать нестандартные подходы. Комбинируя различные виды жилья — отдельные и сблокированные малоэтажные дома, многоквартирные здания — можно максимально эффективно использовать всю территорию участков под строительство», — говорит директор департамента маркетинга Tekta Group Вартан Погосян. «Одно дело построить поселок с одним форматом жилья, рассчитанный на узкую аудиторию, другое — комбинировать три-четыре формата и значительно расширить потенциальную аудиторию покупателей», — отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

За счет вариаций с разными типами застройки решаются определенные проблемы с расположением или конфигурацией участка. «Вдоль шумной автотрассы, которая проходит мимо участка застройки, можно возвести многоквартирные дома экономкласса. Это позволит создать комфортную среду внутри квартала, где будет построено более дорогое малоэтажное жилье», — приводит пример соучредитель, главный архитектор бюро UNK project Юлий Борисов.

Внутри района также можно улучшить видовые и экологические характеристики. «Участки с наиболее благоприятными экологическими условиями, с хорошей визуализацией — рядом с лесом, водоемом — отводятся под коттеджи. Территория, которая расположена ближе к дороге или к другим поселкам, предназначается под квартирные дома или таунхаусы», — комментирует Софья Лебедева. Как правило, на квартиры в домах, которые выполняют заградительную функцию, по ее словам, даются значительные скидки.

Концепции, которые включают несколько типов жилья, позволяют застройщику сформировать предложение для покупателя в более широком ценовом диапазоне и одновременно диверсифицировать свои риски. Разница между минимальной и максимальной ценой на объект в рамках одного мультиформатного жилого комплекса может быть многократной. К примеру, в ЖК «Гусарская баллада» квартиру можно купить за 3,5 млн руб., а коттедж на той же территории обойдется минимум в 70 млн руб.  «В рамках мультиформатного проекта возможна реализация линейки, рассчитанной на покупателей с разным уровнем достатка», — отмечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Это повышает ликвидность проекта в целом.

Обычно самым дорогим жильем в рамках мультиформатных проектов являются коттеджи с прилегающим участком земли площадью в среднем 10–12 соток. Таунхаусы стоят дешевле — они имеют меньшую площадь, чем коттедж, и площадь участка обычно в пределах 1–3 соток. Наиболее бюджетным вариантом являются квартиры в малоэтажных или многоквартирных домах с относительно небольшой площадью жилых помещений и без земельного участка.

Мультиформатные проекты в Новой Москве

Название проекта

Адрес/Местоположение

Формат

Мин. площадь, кв. м

Мин. бюджет, млн руб.

Инфраструктура

«Западная Долина»

НАО, Наро-Фоминский р-н, с/п Марушкинское (вблизи д. Большое Свинорье)

квартира

62,35

5,3

объект «Красная площадь» (включает супермаркет, кафе-кондитерскую, магазин детских товаров, салон красоты, аптеку, комьюнити-центр, салон интерьера, детский центр), школа, детский сад

таунхаус

95,00

7,6

коттедж

215,00

28,8

«Новоникольское»

ТАО, п. Первомайское, ул. Рабочая (вблизи д. Ивановское)

квартира (многоквартирный дом)

45,00

3,6

три детских сада на 100, 150 и 40 мест, две школы на 285 и 825 мест, спортивно-оздоровительный комплекс, общественно-деловой и торговый центры, школа искусств, магазин, кафе, аптека, отделение связи, банк,  гостиница на 200 мест, наземный многоуровневый паркинг

квартира 

(малоэтажный дом)

44,50

4,0

таунхаус

104,2

8,1

дуплекс

398,00

26,5

«Троицкая ривьера»

ТАО, г. Троицк, п. Троицкое Заречье, в р-не ул. Заречная

квартира

41,00

4,3

речной пляж, ресторан, лодочная станция, в 5–10 мин. езды уже существующая инфраструктура

таунхаус

135,00

9,3

«Остров Эрин»

ТАО, с/п Краснопахарское, д. Раево

коттедж

116,00

8,5

здание общественного центра (мини-маркет, аптека с кабинетом врача, кафе-ресторан с мини-пекарней, фитнес-зал, химчистка, автомойка), детский сад, спортивная и детская площадки

таунхаус

115,00

6,5

квартира

1-я оч. реализована

участок без подряда

7,4 (сотки)

3,80

«Изумрудный»

ТАО, г. Троицк, ул. Лагерная

квартира

76,80

6,6

торгово-бытовой комплекс, детский сад, детские игровые площадки,фитнес-центр

таунхаус

250,00

13,3

коттедж

135,00

14,7

«Спортивный квартал»

НАО, поселение Филимоновское, п. Марьино

таунхаус

90,90

5,7

школа на 550 мест, детский сад на 180 мест, паркинг, коммерческие помещения на первых этажах домов, школа олимпийского резерва: два крытых ледовых катка, четыре зала для борьбы, бассейн, открытые площадки

квартира

27,88

2,5

Источник: «Миэль»

В мультиформатном проекте покупатель изначально выбирает определенный тип жилья, ориентируясь на свой кошелек. «Внутри одного проекта разные типы домов между собой не конкурируют — свой клиент есть как у малоэтажных, так и многоквартирных объектов», — уточняет Вартан Погосян.

Нюансы мультиформата

Впрочем, мультиформатная концепция не гарантирует успешность проекта. При неправильном зонировании и пропорциях реализация нескольких разных типов застройки, которая рассчитана на людей разных социальных категорий, может, напротив, привести к снижению спроса на весь проект. «Покупатели коттеджей бизнес-класса могут оказаться против соседства с квартирными домами комфорт-класса», — уточняет Ирина Доброхотова. «Есть проекты, где дорогие таунхаусы соседствуют с многоквартирным экономом, и люди с верхних этажей наблюдают за жизнью «на шезлонгах». И те и другие испытывают дискомфорт», — отмечает Юлий Борисов.

Мультиформатные комплексы, говорит генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова, как правило, не появляются на удалении более 30 км от МКАД. Там строят либо квартирные комплексы, либо чисто коттеджные поселки. По ее словам, при разработке концепции таких поселков авторы стараются больше пространства отдавать таунхаусам и домам, меньше — квартирам. Иначе проект не сможет сохранить однородное окружение.

Подъезды к коттеджам и к квартирным домам также можно сделать разные, чтобы разделить потоки разных групп жителей. В некоторых проектах застройщик огораживает территории разных форматов зелеными насаждениями, в других — заборами. «Впрочем, полностью изолировать их друг от друга невозможно. Инфраструктура в комплексе, в том числе школы, детские сады, все равно рассчитана на всех жильцов», — уточняет Софья Лебедева.

Крайне важно правильно зонировать разные типы застройки. К примеру, в проекте комплексной застройки в подмосковном Раменском, архитектурно-планировочную концепцию которого недавно презентовали консалтинговая компания RRG и голландское архбюро С Concept Design, будут строиться как малоэтажные, так и многоэтажные дома. При этом вопросы зонирования тщательно прорабатывались. «В Раменском на территории 518 га будет реализована концепция европейского города с бульваром. В центре предусмотрена среднеплотная застройка в пять-семь этажей с развитыми общественными функциями на первых этажах жилых домов, скверами, парком и собственно бульваром, — рассказывает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — А по мере удаления от «ядра» проекта идет многоэтажное строительство с постепенным переходом к окраинам к низкоэтажному (не более трех этажей) и коттеджной застройке».

Мультиформатные проекты в Московской области

Название проекта

Адрес/Местоположение

Формат

Мин. площадь, кв. м

Мин. бюджет, млн руб.

Инфраструктура

«Загородный квартал»

г. Химки, вблизи кв. Ивакино

квартиры

47

5,1

две школы, три детских сада, детский клуб с дошкольной подготовкой, творческие мастерские, детские площадки

таунхаусы

150

10,0

«Южная Долина»

г. Видное, мкр-н Южные горки

квартиры

29,94

2,7

кафе, ресторан, аптека, мини-маркет, фитнес-центр, теннисный корт, футбольная площадка, беговые и велосипедные дорожки, школа и детский сад

коттедж

193

13,3

таунхаусы

96

7,40

«Мишино»

г. Химки, рядом с Вашутинским шоссе 

квартиры

31,7

3,0

строительство отделений банков, РЭУ, паркингов, отделений связи, продовольственных магазинов, торговых и развлекательных центров, школа, детский сад

коттедж

243

22,0

таунхаусы

240

13,4

 «Олимпийская деревня Новогорск»

г. Химки, мкр-н Новогорск

квартиры

46

8,7

детские площадки, открытый бассейн с подогревом воды, собственный выход на гольф-поле, школа настольного тенниса, центр дополнительного образования, детский сад, академия бокса

коттедж

243

22,0

«Суханово Парк»

г. Видное 

квартиры

70

9,03

детский сад, магазин, футбольная площадка, теннисный корт, фитнес-центр, спа-центр, медцентр, школа верховой езды, аптека, автомойка

таунхаусы

135

11,5

«Ангелово»

Красногорский р-н, с. Ангелово

квартиры

32,41

3,96

школа, детский сад, спортивный центр

таунхаусы

1-я оч. реализована; 2-я оч. планируется

«Этюд Фэмели Клаб»

Красногорский р-н, п. Отрадное

квартиры

49,26

5,9

детские и спортивные площадки, ландшафтные зоны отдыха с фонтанами, теннисный корт

коттедж

240

44,0

таунхаусы

129

10,9

«Гусарская баллада»

г. Одинцово

квартиры

41

3,5

пять детских садов, спортивный комплекс с бассейном, фитнес-центром, тренажерными залами, универсальным спортивным залом, студией танцев и магазином спортивных товаров, торговый центр

таунхаусы

156

16,5

коттедж

340

70,0

Раrk Avenue

Истринский р-н, между д. Песково и Воронино (Новорижское шоссе, 24-й км)

квартиры

реализованы

инфраструктура соседних поселков Villagio Estate

таунхаусы

291

23,0

«Девять»

г. Котельники, участок 6/1

квартиры

35

5,5

в пешей доступности находится конноспортивный клуб «Белая Дача». Неподалеку расположен торговый центр «Мега Белая Дача» и Outlet Village «Белая Дача»

таунхаусы

160

15,7

«Пятницкие кварталы»

Красногорский р-н, с/п Отрадненское, д. Сабурово, ул. Митинская

квартиры

28,2

2,5

школа, два детских сада, спортивный центр, парк, фитнес-клуб, салон красоты, ателье и аптека

таунхаусы

126

8,8

«Отрада»

Красногорский р-н, п. Отрадное

квартиры

28

2,9

 международный центр раннего развития, детский сад, магазин «Зеленый перекресток»

таунхаусы

в перспективе

«Мечта»

Дмитровский р-н, п. Озерецкое

квартиры

24

1,8

детские сады, школы, детские и спортивные площадки, бассейн, музыкальная и художественная школы, библиотека, сауна, кафе, ресторан, массажный кабинет, фитнес-центр, солярий, салон красоты

таунхаусы

110

7,6

коттедж

151

8,6

дуплекс

153

8,2

«Анискино»

Щелковский р-н, с/п Анискино, с. Анискино

квартира

26,7

1,4

школа, детский сад

таунхаусы

160

6,6

Источник: «Миэль»

Подмосковные власти считают, что с точки зрения региональной градостроительной политики у мультиформатных комплексов хорошие перспективы. «Мультиформатная застройка в идеале подразумевает комплексное развитие территорий со всей необходимой сегодня инфраструктурой, жилые объекты разной этажности и разного типа с индивидуальным архитектурным обликом каждого здания. Такая концепция сегодня востребована у девелоперов, так как они предлагают покупателям на выбор сразу несколько вариантов недвижимости. При условии одновременного создания новых рабочих мест и современной комфортной среды такая застройка может быть перспективным направлением и в градостроительном плане», — поделился мнением с редакцией «РБК-Недвижимости» главный архитектор Московской области Михаил Хайкин.

Поэтому отдельные застройщики сейчас пересматривают свои проекты с учетом меняющейся конъюнктуры рынка. К примеру, проект «Домодедово Таун» (17-й км по Каширскому шоссе), который вышел на рынок в начале 2015 года, изначально предполагал строительство таунхаусов, а также нескольких коттеджей. «Однако с учетом поменявшейся структуры спроса застройщик заменил коттеджи на два малоэтажных дома (четыре этажа плюс мансарда)», — рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Аналогичным образом, по ее словам, были реконцептированы проекты ЖК «Северное сияние» и ЖК «Шервудский лес», также вышедшие на рынок в этом году.

Владимир Миронов 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости