Кто и почему конкурирует на рынке управления домами

Фото: Станислав Красильников/ТАСС

Весной 2021 года в Москве произошел ряд инцидентов, связанных с попытками насильственной смены управляющих компаний. С начала года в Москве сменились УК сразу в 225 многоквартирных домах.

По данным Мосжилинспекции, основаниями для замены УК в 182 московских домах стали решения собственников, принятые на общих собраниях, заседаниях правлений ТСЖ, в 14 домах — результаты открытых конкурсов и в 29 — распоряжения управ районов по назначению временной управляющей организации, заключение договора с застройщиком.

Почему происходят войны «управляшек» в столице, как при долгах в сотни миллиардов рублей рынок управления жильем остается притягательным для бизнеса — «РБК Недвижимость» разбирается вместе с экспертом.

Объем рынка

По прогнозам аналитиков BusinesStat, в 2021 году оборот рынка управления в ЖКХ России (содержание жилья и коммунальные платежи) составит 2,85 трлн руб. Данная цифра касается только оборота по содержанию жилья и коммунальным платежам. Операторы этого рынка — управляющие компании, выбранные собственниками домов. Именно такой тип управления (непрямое управление) является самым популярным в России в сегменте многоквартирных домов.

Рынок управления непрерывно растет. По оценке BusinesStat, в 2015–2019 годах оборот рынка ЖКУ в России увеличился на 26,5% — с 2,22 трлн до 2,81 трлн руб. Оборот увеличивается за счет роста числа обслуживаемых помещений и повышения тарифов. Самые лакомые объекты для управляющих — большие жилые комплексы с еще не накопившимися проблемами амортизации — то есть новостройки в мегаполисах, прежде всего в Москве, считает Максим Барсуков. По его словам, за них УК готовы под разными предлогами инициировать замену управляющих организаций вплоть до подделки документов и силовых захватов домового имущества.

За что конкурируют

Игроков на этом рынке много — десятки тысяч в масштабах России, чуть менее 2 тыс. — в Москве и области. При этом 90% — это игроки мелкие и управляют жилым фондом менее 0,5 млн кв. м каждый. Только один игрок вне конкуренции — компания «ПИК-Комфорт», входящая в группу «ПИК» Сергея Гордеева. Она аккумулировала под своим управлением более 50 млн кв. м жилья. В Москве самая крупная УК, госзаказчик в сфере ЖКХ — ГБУ «Жилищник», имеющее филиалы в 126 районах Москвы и управляющее почти 70% жилого фонда столицы.

Трендом на рынке управления по мере перехода жителей домов на прямые договоры с поставщиками ресурсов станут консолидация и укрупнение компаний, без которых им будет сложно выжить в условиях понижения маржинальности, считает адвокат МКА «ГРАД». Хотя комиссией за проведение платежей поставщикам ресурсов источники дохода управляющих компаний не исчерпываются. На практике больше всего денег УК собирают за счет коррупционных схем с подрядчиками по работам и услугам содержания и ремонта дома, а также за счет сдачи в аренду нежилых площадей. Поэтому наиболее лакомыми для УК оказываются жилые комплексы с большим числом нежилых помещений, подходящих под аренду, отмечает Барсуков.

УК в новостройках

Тому, что именно новостройки часто становятся объектом конкуренции УК, способствует неравномерность формирования сообщества жильцов в новом доме, а также разобщенность современных горожан, считает Барсуков. В момент новоселий, ремонта и некоторой растерянности новых жильцов проще всего на скорую организовать собрание собственников и принять на нем необходимое решение, тем самым узаконив управление домом почти любой компанией. Поменять ее впоследствии может оказаться не так просто.

Банкротство мнимое и реальное

В случае с новостройками попытки захвата права управления МКД предпринимают компании вообще без опыта управления жильем. Поводом становятся дебиторская задолженность действующей УК и неидеальное исполнение ею работ по дому. Так, в Химках в ЖК «Город набережных» действующая УК ООО «Территория Комфорта — Клязьма» соперничает за право управления с УК ООО «Азбука уюта». Согласно реестру Московской области ЕИАС МЖХ, последняя не имеет домов в управлении.

УК «Территория Комфорта — Клязьма» имеет лицензию (выдана в 2015 году) и управляет 42 домами в Московской области. Накопившиеся долги по ЖК «Город набережных» образованы действиями ныне уволенного генерального директора, который выводил деньги со счета компании, пояснили редакции «РБК-Недвижимость» в компании. «Новое руководство компании обратилось в прокуратуру и МВД с просьбой провести проверку действий бывшего директора по факту нецелевого использования денежных средств в размере 11,8 млн руб. <…> Так как на момент начала управления имелась большая просуженная дебиторская задолженность, то в настоящее время осуществляется плановое погашение долгов», — сообщали в компании.

Наличие накопившегося долга — один из частых поводов для смены УК. Громкое дело смены УК в предбанкротном состоянии развивалось в Москве на протяжении трех лет. Одна из крупнейших УК столицы, ООО «УК ЮНИ-ДОМ», управляла более чем 300 МКД в Восточном округе Москвы, суммарно задолжала МОЭК более 1 млрд руб. В итоге с 1 января 2021 года из-за неплатежей и множественных нарушений в работе лишилась лицензии. По данным «Коммерсанта», по счетам «УК ЮНИ-ДОМ» теперь платят два ее собственника. В счет долгов идут их квартиры, дома, земельные участки и доли в управляющих компаниях. Сейчас дома, находившиеся под управлением компании, передаются другим УК.

Еще один случай массовой смены УК из-за долгов был зафиксирован в ЦАО. УК «Дом-Мастер», управлявшая двумя сотнями МКД, задолжала энергетикам больше 1,2 млрд руб. и больше года назад оказалась под риском банкротства по иску, поданному МОЭК.

Откуда долги

Судить о профессионализме и добросовестности управляющей компании можно, только четко понимая природу накопления ею долга: образован ли он естественным путем (из-за неоплаченных жильцами домов счетов за ЖКУ) или УК просто выводит деньги на счета подконтрольных структур, считает Максим Барсуков. Это требует навыков чтения финансовой документации, знания систем проверки возможной аффилированности с подрядчиками, коими жильцы дома в большинстве своем не обладают.

Коррупционные и криминальные сценарии, когда управляющие компании оказываются откровенными негодяями и мошенниками, все-таки достаточно редки, отмечает Барсуков. По его словам, долги «управляшек» часто оказываются долгами самих жильцов дома и накапливаются из-за несвоевременной и неполной оплаты ими счетов.

В 2020 году проблема с ростом коммунального долга жильцов стала особенно острой, так как на период изоляции из-за пандемии (ПП РФ от 2 апреля 2020 г. № 4241) до 1 января 2021 года было приостановлено взыскание неустойки (штрафа, пени) в случае несвоевременных и внесенных не в полном размере платежей за жилое помещение, коммунальные услуги и взносов на капремонт.

По данным Росстата, общий объем долгов россиян за ЖКУ осенью 2020 года достиг 625 млрд руб. За период пандемии сумма долга выросла на 55 млрд руб. — это долги россиян управляющим компаниям, ТСЖ и ЖСК, 150 млрд руб. — долги за содержание жилых помещений, 51 млрд руб. — за отопление, 39 млрд руб. — за холодную и горячую воду, 12 млрд руб. — за электроэнергию. 0,82 млрд руб. — за газ.

Жалобы как манипуляция

Помимо долгов, согласно законодательству, причинами смены УК могут являться множественные нарушения и жалобы жителей, которые фиксирует Госжилинспекция. По данным ГИС ЖКХ, в 2021 году в Москве более 30% действующих УК были привлечены к административной ответственности за нарушение по различным статьям КОАП. Это 265 компаний из действующих в столице. В Московской области за этот же период Госжилинспекция выдала постановления о нарушении КОАП чуть менее чем 12% управляющих компаний (161 УК из действующих).

Крайняя мера воздействия на недобросовестную управляющую компанию — лишение ее лицензии. По статистике Госжилинспекции (ГЖИ), за все время с момента начала лицензирования УК в Москве были аннулированы 139 лицензий, в МО — почти 700.

«Практика контроля за управляющими компаниями, которую проводит ГЖИ, заключается сейчас не в поощрении лучших компаний и профилактике нарушений, а в наказании УК за любые недочеты в работе, — считает Максим Барсуков. — Поводом для проведения проверок становится любое обращение жителя дома, будь то неработающий домофон или надпись в лифте. Очевидно, что при желании рейдер, пожелавший инициировать смену УК в понравившемся ему доме, может легко подмочить репутацию действующей УК и образовать впечатляющую статистику жалоб на ее работу. Достаточно двух-трех жителей, которые начнут планомерно тюкать ГЖИ, выискивая малейшие изъяны в работе управляющих. В свою очередь, «многочисленные жалобы» становятся поводом и для назначения административных штрафов, вплоть до аннулирования лицензии и внеплановой замены УК в жилом доме. На радость рейдерам».

Методы войны

В реальности как таковых рейдерских захватов управления в жилых домах — с маски-шоу, угрозами и побоищами — происходит крайне мало, считает Барсуков. Перехват управления в жилом доме в любом случае должен быть следствием определенных процедур, вполне легитимных и предписанных законодательно. Основная — голосование собственников жилья на общем собрании (ОСС). Поэтому главным методом большинства захватов управления становится подделка документов.

Понятно, что подписи в протоколе ОСС можно и подделать, поясняет юрист, проверять их подлинность в ГЖИ не могут и не будут. И большинство жителей узнают о смене УК только по факту выставления счетов на другие реквизиты. И обратят на это внимание только в случае, если суммы в платежках будут отличаться от выставляемых ранее.

Причиной коммунальных войн чаще всего становится инертность жителей, их безразличие к вопросам управления собственностью и нежелание контролировать управляющие компании, считает Барсуков. Поэтому спасение утопающих — дело рук самих утопающих. По закону ни один орган власти не имеет права вторгаться в дела собственников — ни полиция, ни прокуратура, ни жилищные инспекторы. Все конфликты собственникам и УК необходимо решать в суде. Но вполне можно обращаться за помощью к жилищным инспекторам в таких вопросах, как, например, проверка статуса лицензии УК, проверка правильности наличия и оформления договоров с поставщиками ресурсов и подрядными организациями, требование аудита финансовых результатов УК по управлению домом и прочее.