Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Краснодарском крае произошла авария с участием школьного автобуса Общество, 18:33 Глава ФСИН заявил о «придуманных» call-центрах в колониях Общество, 18:33 Когда Россия заменит уголь и газ энергией солнца и ветра Зеленая экономика, 18:30 Гинер извинился перед болельщиками ЦСКА за провальный сезон Спорт, 18:19 Кипр ослабил ограничения из-за коронавируса Общество, 18:19 Власти Петербурга развернут дополнительные койки для заболевших COVID Общество, 18:18 Тwitter избежал блокировки, ФРГ разрешила газопровод. Главные новости РБК Общество, 18:15 Умер автор первой монографии об истории советского джаза Баташев Общество, 18:06 Совбез ответил на данные о сотруднике ГРУ в научном совете Политика, 18:01 Мост через Буй и другие дела: за что арестовывают губернаторов в России Политика, 17:54  СМИ сообщили об одобрении главного тренера советом директоров «Спартака» Спорт, 17:42 Посол Палестины исключил мирные переговоры с Израилем с одним посредником Политика, 17:40 От Сердюкова до Меня: кто из российских чиновников был под следствием Политика, 17:40  Главный тренер соперника сборной России по хоккею отказался ехать на ЧМ Спорт, 17:29
Апартаментам присвоят статус: стоит ли покупать их прямо сейчас
Деньги ,  
0 

Апартаментам присвоят статус: стоит ли покупать их прямо сейчас

Апартаменты дешевле московских квартир на 10–30%. Именно на столько они могут подорожать, если их приравняют к жилью. Стоит ли инвестировать в этот формат недвижимости в ожидании реформы?
Фото: fizkes/shutterstock
Фото: fizkes/shutterstock

Правовой статус апартаментов, согласно поручению Владимира Путина правительству, должен быть законодательно закреплен до 1 августа 2021 года. В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует. Что даст определение статуса? Будут ли апартаменты приравнены к классическому жилью? И если да, то по какому принципу? К чему готовиться владельцам такого формата недвижимости? Ответов на эти вопросы пока нет, принципы «легализации» апартаментов только разрабатываются.

Между тем в 2020 году банки заметили двукратный рост спроса на апартаменты. Это сразу же отразилось и на стоимости московских апартаментов, которые за год подорожали на 20%. Ряд экспертов увидели возможность дальнейшего роста цен. Стоит ли покупать апартаменты прямо сейчас в надежде на дальнейший рост их стоимости?

Контекст

Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправок, которые определят правовой статус апартаментов.

Осенью 2020 года вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о необходимости уйти от апартаментов как класса жилья. А заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин рассказал о планах запретить строительство апартаментов в России. Замминистра уточнил тогда, что уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию.

В январе 2021 года премьер-министр Михаил Мишустин утвердил дорожную карту по градостроительной деятельности России до 2022 года. В числе нововведений, которые должны быть реализованы в 2021-м, — определение правового статуса апартаментов.

Купить апартаменты, чтобы заработать

Возможное присвоение апартаментам статуса жилья может быть выгодным для покупателей такой недвижимости, считают опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты. Сейчас в Москве апартаменты стоят в среднем на 10–30% дешевле квартир. Эта разница нивелируется в случае смены статуса, на чем может заработать собственник.

Правда, пока неизвестно, какие апартаменты затронет амнистия. Меньше всего шансов у реконструированных промышленных зданий, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: такие объекты не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и располагаются на территориях, лишенных социальной инфраструктуры. Скорее всего, амнистия коснется апартаментов, расположенных в одном жилом комплексе с квартирами, считает она. «Потенциальным покупателям надо дождаться, когда парламентарии назовут четкие критерии, по которым апартаменты делятся на жилые и нежилые, утвердят механизм получения нового статуса и определят, сколько будет длиться амнистия», — говорит эксперт.

Законопроект, который введет в российское законодательство понятие «многофункциональное здание» для определения правового статуса апартаментов, пока обсуждается в профильных комитетах Госдумы. Известно, что апартаменты признают жилым помещением при условии безопасности проживания в них. При этом собственники апартаментов не получат субсидий и льгот на оплату услуг ЖКХ. Неопределенность процесса легализации апартаментов — главная опасность инвестиционной покупки подобной недвижимости, на которую указывают эксперты.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Если покупатель хочет сейчас приобрести апартаменты по более низкой стоимости, чем аналогичная по расположению и потребительским характеристикам квартира, чтобы впоследствии перевести этот объект в жилье и тем самым заработать, то я бы не советовала рисковать. Ведь пока непонятно, что именно принесет рынку апартаментов заявленная амнистия. Станут ли все строящиеся на момент принятия закона комплексы жильем де-юре, то есть получат ли собственники возможность регистрации, снизится ли налог на недвижимость и стоимость коммунальных услуг? Самый главные вопросы: какие конкретно объекты будут переводиться в жилье? каковы критерии этого перевода? В данном случае я бы рекомендовала дождаться разъяснения всех деталей по данной инициативе и принимать решение о покупке после принятия законопроекта либо на финальной стадии его подписания.

Александр Галицын, генеральный директор компании WE KNOW:

— Важно понимать, что текущие проекты можно разделить на несколько групп. Во-первых, уже введенные в эксплуатацию комплексы. Во-вторых, новостройки, которые находятся на активной стадии строительства. В них уже выросли цены, и рост их продолжится как по объективным рыночным причинам, так и потому, что люди уверены: сегодня они покупают нежилье, которое завтра станет жильем. Рост по итогам 2021 года на такой формат недвижимости может составить до 25%. Люди, которые уже купили апартаменты, конечно, в плюсе — они приобрели хорошее жилье в привлекательных локациях, а в качестве бонуса смогут получить и прописку.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet:

— На фоне заявлений о возможной смене статуса апартаментов средневзвешенная цена предложения на данный тип недвижимости в четвертом квартале 2020 выросла: за квартал — на 7%, за год — на 21%. Рост цен на апартаменты продолжится, если их приравняют к жилью. Есть резон приобретать апартаменты сейчас (до смены их статуса), но следует учитывать, что пока неясно, все ли апартаменты смогут получить статус жилых. Возможно, в жилье переведут не все апартаменты, а лишь проекты со статусом гостиничных. Поэтому при выборе апартаментов нужно тщательно взвешивать все риски и скрупулезно подходить к подбору такого помещения, учитывая локацию, окружение, перспективы развития района, эффективность планировочных решений, существующий правовой статус и инвестиционный потенциал.

Апартаменты для жизни

Если же апартаменты приобретаются для проживания или сдачи в аренду и покупателю не столь важен их юридический статус (жилье или нежилая недвижимость), то эксперты не советуют тянуть со сделкой. «Цены на апартаменты, так же как и на жилье, в последние годы динамично растут. Если вы нашли подходящий по характеристикам и локации вариант — покупка в любом случае будет выгодна здесь и сейчас. К тому же, если апартаменты в дальнейшем действительно станут жильем, рост цен будет куда более выраженным. Такие объекты могут вырасти в цене как минимум на 10%», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

Как дорожали апартаменты в Москве

Первые апартаменты в Москве начали строить в начале 2010-х годов. По данным компании «Метриум», в Москве с 2013 года продажи апартаментов велись в 263 проектах.

Если смотреть на рынок апартаментов в ретроспективе последних шести лет, то цены на данный вид недвижимости, как и объем предложения, существенно изменились. Например, в конце 2014 года на столичном рынке новостроек экспонировалось 70 проектов с апартаментами во всех классах общей площадью 519 тыс. кв. м. К концу 2020 года объем предложения в квадратных метрах сократился до 404 тыс. кв. м, хотя количество проектов на экспозиции выросло до 112, подсчитали в компании «Бест-Новострой».

Что касается цен, то в наиболее доступном сегменте — комфорт-классе — апартаменты с 2014-го к концу 2020-го подорожали почти на 51%, в бизнес-классе рост цены составил 33%, а элитные объекты выросли в цене почти вдвое (на 97%). В элитном классе вопрос регистрации по месту жительства не влияет на ценообразование, ключевую роль играет качество строительства и адрес проекта, в этом смысле элитные апартаменты практически не отличаются от элитных квартир, в которых цена метра к концу 2020 года тоже перевалила за 1,1 млн руб. (по данным «Бест-Новостроя»).

Проекты апартаментов, которые вышли на рынок в 2020 году

Название проекта Класс Девелопер Округ Средняя цена, тыс. руб./кв. м
1 «Мята» комфорт ГК «МИЦ» САО 225,4
2 «Волоколамское 24» комфорт ГК «ПИК» СЗАО 187,7
3 «Саяны-Парк» эконом частный девелопер СВАО 187,8
4 «MySpace на Фестивальной» комфорт MySpace Development САО 175,1
5 «LOFT Вольный» комфорт частный девелопер ВАО 212,5
6 MONODOM FAMILY бизнес Sun Development ЮВАО 222,2
7 «Новоданиловская, 8» бизнес Группа «Самолет» ЮАО 306,0
8 «Правда» бизнес Группа ПСН САО 271,6
9 KAZAKOV Grand Loft бизнес «Колди» ЦАО 385,8
10 Anna Mons Apartments бизнес частный девелопер ЦАО н/д
11 «Амарант» бизнес ГК «МИЦ» ЦАО 414,8
12 «Резиденция Сокольники» бизнес ТК «АЛЛАДИН» ВАО 247,3
13 B'aires бизнес СЗ ПРОГРЕСС СЗАО 217,7
14 Monodom Lake бизнес Sun Development САО 205,0
15 «Residence Hall Шаболовский» премиум ООО «Шаболовский» ЮАО 451,0
16 SLAVA премиум MR Group САО 456,9
17 Lumin премиум Hutton Development ЦАО 873,5
18 «Приватная резиденция БОРОВКА» премиум Crane Development ЗАО 294,6
19 «Клубный дом в Газетном» элит ООО «Актив центр» ЦАО 1 271,6
20 «Пречистенка 8» элит Insolver ЦАО 1 445,5

Таблица: «Метриум»

Классификация апартаментов

  • Сервисные (управляемые) апартаменты, которые, как правило, расположены в реконструированных зданиях бывших отелей или во вновь построенных гостиничных комплексах.
  • Апартаменты в составе многофункциональных центров — могут быть использованы как под офис, так и для проживания. Примеры таких апартаментов — многофункциональные комплексы в составе «Москва-Сити».
  • Лофты. Как правило, такие апартаменты расположены в реконструированных зданиях бывших заводов, фабрик, административных корпусов. Их отличают высокие потолки, сохранившиеся элементы конструкций (балки, перекрытия, кирпичная кладка стен), отделка в индустриальном стиле.
  • Существуют мультиформатные проекты, в которых апартаменты «соседствуют» с квартирами и размещаются либо в отдельных корпусах, либо на нижних этажах корпусов (например, на нижних этажах расположены апартаменты, на верхних — квартиры).
  • Отдельно можно выделить классические апартаменты в проектах без смешения каких-либо функций.

По данным: Est-a-Tet

Читайте также Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать

РБК Сервис
База новостроек
без рекламы
Главное Найти квартиру Лента