Что будет с жильем в Москве, если запретят строить апартаменты
Эксперты оценили, как возможные изменения повлияют на стоимость столичных квартир
Фото: fizkes/shutterstock
В России активизировалась дискуссия о статусе апартаментов. В ноябре замглавы Минстроя России заявил, что в стране планируется запретить строительство апартаментов, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов. Вице-премьер России Марат Хуснуллин подчеркнул необходимость ухода от нынешней ситуации с апартаментами. В ближайшее время Минстрой планирует уточнить критерии комплексов апартаментов, которые приравняют уже существующие и строящиеся проекты к жилью. Речь идет, в частности, о тарифах на коммуналку, капремонте таких зданий и их учете в общем объеме ввода жилья.
Эксперты объяснили, как изменятся цены и форматы жилья в Москве, если поправки будут приняты.
СЕО инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев рассказал, что апартаменты сегодня обойдутся на 10–50% дешевле квартиры в аналогичном районе, однако точная разница в стоимости зависит от площади, района и класса недвижимости. «В Москве большинство апартаментов расположены в хороших районах с высокой транспортной доступностью, и найти арендаторов не составляет труда. Поэтому в последние годы такой формат пользуется высоким спросом. Однако, если все апартаменты переведут в жилой фонд, ситуация на рынке коренным образом изменится», — уточнил аналитик.
Инвестиционная компания Realiste провела исследование, в рамках которого искусственный интеллект проанализировал все расположенные в Москве апартаменты и сравнил цены на них со стоимостью максимально идентичных по характеристикам квартир в тех же локациях. Выборка составила порядка 3 тыс. предложений. «Оказалось, что если все апартаменты юридически станут квартирами, то могут подорожать довольно серьезно, а вот стоимость квартир драматически не упадет. Расстановка сил примерно такая: если в определенном районе апартаменты стоили на 10% дешевле квартир, то бывшие апартаменты подорожают на 5%, а квартиры подешевеют на те же 5%. Если же в каком-то районе разница в цене между апартаментами и квартирами сегодня составляет 50%, то бывшие апартаменты подорожают примерно на 30%, а вот стоимость жилья снизится где-то на 10%», — рассказал Гальцев
В цифрах это выглядит так: там, где разница в цене составляла 1 млн руб., апартаменты подорожают на 200 тыс. руб. Если же разница была порядка 5 млн руб., цена на апартаменты вырастет на 1 млн руб., уточнил Гальцев. Он отметил, что это произойдет не сразу: люди будут привыкать к изменениям на рынке в течение порядка пяти лет, и цена будет выравниваться постепенно. Эксперт также заявил, что районами, в которых стоимость апартаментов вырастет больше всего, являются:
Тульская — Автозаводская — ЗИЛ
Бауманская
Шелепиха — Фили
Зорге — Панфиловская
Водный стадион
Ботанический сад
Динамо
Малоэтажек станет меньше
Директор по маркетингу Level Group Александра Мамохина заявила, что в Москве может сократиться предложение в малоэтажных проектах из-за запрета на апартаменты. «Запрет на строительство апартаментов может оказать значимое влияние на первичное предложение в мало- и среднеэтажных проектах, особенно классов бизнес и комфорт. Выбор камерных и относительно недорогих домов на рынке столицы сегодня крайне ограничен, и едва ли не единственным «оплотом» доступной малоэтажности остаются апартаменты. В сегменте апартаментов доля проектов высотностью до десяти этажей составляет почти 50%, тогда как в ЖК — всего 15%», — рассказала Мамохина.
Новые проекты в столице все чаще являются высотными — от 30 этажей, а из почти 100 корпусов, которые вышли на рынок с начала 2020 года, более 30% представляют собой объекты высотой более 30 этажей, а максимальная высота превышает 50 этажей, уточнила Мамохина. По ее словам, это обусловлено как экономической целесообразностью, так и запросом клиентов, которые действительно зачастую предпочитают видовые характеристики. В результате ассортимент высотных комплексов крайне широк, но если проанализировать структуру сделок, то заметен тот факт, что многие покупатели все же предпочитают оставаться ближе к земле. В течение первого года продаж основная доля сделок (порядка 80%) приходится на квартиры и апартаменты, расположенные до 20-го этажа, объяснила эксперт Level Group.
Структура новостроек Москвы по этажности в разных сегментах, %
(Фото: Level Group)
Малоэтажные строения (до десяти уровней) преимущественно представлены в сегменте апартаментов — их доля составляет почти половину от общего количества реализуемых новостроек данного сегмента, пояснила Мамохина. По ее словам, еще 30% приходится на здания высотностью от 11 до 20 этажей, 18% — это корпуса высотой 21–30 этажей, а доля высотных объектов (выше 31 этажа) не превышает 5%, в основном, высотки с апартаментами расположены на территории делового центра «Москва-Сити».
Если говорить о ЖК с традиционными квартирами, то дома высотой до десяти этажей составляют всего 15% от общего количества комплексов, представленных на рынке. Еще 32% объема занимают объекты высотой 11–20 этажей, 38% — 21–30 этажей, 9% объема — 31–40 этажей и 6% — 41 уровень и выше. «Проанализировав ситуацию в разрезе классов, можно прийти к выводу, что на рынке жилых новостроек (квартиры) в сегментах стандарт, комфорт и бизнес доля малоэтажных домов крайне невелика. Например, в класах стандарт и комфорт объем предложения высотностью до десяти этажей составляет всего 6%, а в бизнес-сегменте — 7%. При этом в премиальном и элитном сегментах эта доля доходит до 57%», — считают в Level Group.
«На рынке апартаментов пропорции иные: в сегментах стандарт и комфорт доля проектов высотой до десяти этажей составляет 32%, что почти в шесть раз больше, чем в аналогичном сегменте квартир, в бизнес-классе — 35% (в пять раз больше), а в классах премиум и элит — 77%. Апартаментные комплексы являются штучным продуктом, часто украшающим облик города. Стоит признать, что этот тип недвижимости внес значительный вклад в сохранение мало- и среднеэтажной застройки нашего мегаполиса. В основном, это небольшие проекты в интересных локациях», — пояснила эксперт.
Что такое апартаменты
Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, однако де-факто многие апартаменты используются как жилье. В законах они приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости. Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, он не гарантирует покупателям такого типа недвижимости компенсации в случае банкротства застройщика. Также девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.
