Отложенный спрос: что будет на рынке жилья после карантина
Длительный режим самоизоляции привел к затруднению проведения сделок с недвижимостью Москвы. Особенно остро эти проблемы отразились на вторичном рынке. Сегодня в столице на первичном и вторичном рынках жилья накапливается отложенный спрос, который должен перейти в реальные сделки после снятия ограничений, отмечают участники рынка столичного жилья, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».
Рассказываем, выйдут ли эти покупатели на сделки после снятия карантинных мер, какой сформировался объем отложенного спроса и как это отразится на рынке столичного жилья.
Отложил, но обещал вернуться
На рынке недвижимости есть покупатели, которые даже в кризис или карантин по разным причинам не могут отложить решение квартирного вопроса. К отложенным сделкам, к которым с большей вероятностью вернутся покупатели, аналитики ЦИАН относят приостановленные в марте. Среди этих сделок есть в том числе и те, по которым уже проведены платежи (полностью или частично), но их не удалось довести до регистрации в Росреестре из-за ограничений в работе банков, МФЦ, нотариусов, поясняет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Также есть категория покупателей, решивших приобрести квартиру на карантине. Сегодня они в спокойной обстановке подбирают интересные варианты как на первичном, так и на вторичном рынке, отмечает Попов. По его мнению, все эти покупатели ждут возобновления работы инфраструктуры заключения сделок. «Конверсия в сделку здесь будет высокой. В статистике регистраций эти сделки могут появиться не только в мае, но и в июне-июле, так как здесь все будет зависеть от механизма снятия ограничений», — говорит аналитик.
Сейчас активизируются клиенты, которые захотят воспользоваться новой программой ипотеки под 6,5%, так как госпрограмма субсидирования ставок по ипотеке действует до 1 ноября, считают опрошенные редакцией эксперты. Также на рынок могут выйти покупатели с материнским капиталом, вырастет число альтернативных сделок и трейд-ин», — прогнозирует руководитель отделения «Войковская» компании «Азбука жилья» Елена Карелина.
Падение спроса
Снижение числа сделок на первичном и вторичном рынках по итогам апреля будет существенным, в мае эта тенденция продолжится, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией. По оценке ЦИАН, в обоих сегментах падение будет носить драматический характер — более 50% в годовом выражении.
За время карантина количество сделок на рынке столичных новостроек упало на 50%, а потенциальный спрос уменьшился на 30%. Скорее всего, отрицательная динамика продолжится и на майских праздниках, считает заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Вторичный рынок пострадал намного сильнее. Число сделок сократилось примерно на 80%, это то, что связано со сложностью в подаче документов на регистрацию, отмечает руководитель отделения «Войковская» компании «Азбука жилья».
В период карантина активность покупателей нужно оценивать в показателях потенциального спроса: это звонки, онлайн-консультации, заявки на оказание услуг. По данным «Инком-Недвижимости», сегодня потенциальный спрос на вторичке сократился в семь раз по сравнению с последней рабочей неделей марта.
Отложенный спрос
По итогам марта на рынке столичных новостроек число бронирований составляло на 2,0–2,5 тыс. единиц больше числа регистраций договоров долевого участия (ДДУ), подсчитали в ЦИАН. «Часть этих броней в сделки не превратятся. Причин на это может быть масса — изменения планов покупателей, пересмотр условий по ипотеке банком, повышение цен застройщиком и т. д. Но большую часть из них (около 1,8–2,0 тыс. договоров) мы увидим в регистрациях ДДУ в мае и июне», — прогнозирует Попов.
На вторичном рынке почти все сделки апреля можно отнести к отложенному спросу, считает Попов. По данным ЦИАН, по итогам последних двух лет в Москве в среднем в месяц продается 12 тыс. квартир. «Примерно две трети этого объема приходится на сделки, связанные с естественными причинами (рождения, смерти, браки, разводы, переезды), которые не зависят от кризисов и эпидемиологической обстановки», — отмечает Попов. Таким образом, по оценке ЦИАН, общий объем отложенного спроса во всех сегментах столичного рынка сегодня составляет около 10 тыс. сделок.
Когда вернутся сделки
Восстановление спроса и отложенных сделок зависит от снятия карантинных мер, ситуации в экономике в целом и платежеспособном спросе покупателей. Покупатели, для которых наиболее остро стоит вопрос решения жилищных проблем, начнут выходить на сделки сразу после снятия всех ограничительных мер, прогнозируют эксперты.
Скорее всего, в мае и июне будет поэтапное снятие ограничительных мер, связанных с коронавирусом, и в полной мере отложенный спрос и восстановление рынка начнут реализовываться ближе к сентябрю, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, картина на первичном рынке будет напоминать ситуацию в первой половине 2017 года, когда темпы продаж снижались вплоть до осени.
«Этих клиентов в первую очередь получат те застройщики, кто разработает программы скидок, потому что покупатели сейчас очень нацелены на получение приятных бонусов, дисконта от застройщиков», — считает Доброхотова. С этим мнением согласен Попов: «Без стимулирования спроса за счет предоставления скидок число сделок и на вторичном рынке, и в сегменте новостроек будет заметно ниже, чем год назад».
На вторичном рынке, по оценке «Азбуки жилья», отложенного спроса хватит ненадолго — на два-три месяца. Однако этого спроса недостаточно для возвращения вторички к нормальному режиму функционирования, прогнозирует Шлома.
«Из-за вынужденной самоизоляции пострадает материальное положение большого количества потенциальных покупателей жилья, что отразится на показателях спроса. Сегодня рынок столичной вторички возвращается к сценарию 2015 года, когда количество сделок находилось на минимальном для сегмента уровне (после всплеска спроса в конце 2014-го)», — считает Шлома.
Также новостройки продолжат оттягивать потенциальный спрос у вторичного рынка. «В период карантина застройщики получили дополнительные козыри. Во-первых, у них уже налажены технические возможности для дистанционного проведения сделок. Во-вторых, на первичном рынке начала действовать программа господдержки со сниженными ипотечными ставками. Учитывая все это, в первый месяц полноценной работы после окончания периода самоизоляции вторичный рынок недвижимости получит на 20% сделок меньше, чем по итогам марта, даже с учетом активизации отложенного спроса», — прогнозирует директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости».