Хипстеры против корпораций: 10 трендов рынка офисной недвижимости Москвы

После нескольких лет падения, вызванных экономическим кризисом и девальвацией рубля, рынок офисной недвижимости Москвы вступил в редкое для него состояние стагнации. Ввод новых объектов упал, поглощение идет в большей степени за счет вакантных площадей.

Сейчас их объем уже не критический, как пару лет назад, и на этом фоне ставки прекратили падение и стабилизировались. Эмоции, характерные для периодов турбулентности, сменились относительным спокойствием — правда, без особой веры в будущее. Действительно, офисный рынок зависит от экономики, а ее состояние пока не внушает оптимизма. Все указывает на то, что она будет расти незначительными темпами (1–2% в год), что не создаст дополнительного спроса на офисы.

Большинство игроков на рынке прекрасно знают, как надо поступать во времена бурного роста и рынка продавца, некоторые — как надо переживать штормы и падения, а вот со стагнацией все сталкиваются впервые. Недвижимость — очень консервативная отрасль, требующая значительных и долго окупающихся капиталовложений, с горизонтом планирования семь — десять лет и более. Раньше проекты принимались с расчетом на рост, а сейчас необходимо учитывать и противоположный вариант. С другой стороны, изменения — тренды — замедлились, их легче отследить и предсказать. Конечно, все сегодняшние тренды начались еще до 2014 года — в недвижимости изменения могут длиться десятилетиями, но последние несколько лет, несомненно, внесли изменения. Рассмотрим десять основных трендов офисной недвижимости Москвы.

Особенно это проявляется в моменты кризиса в экономике. Вариантов оптимизации может быть много: снижение ставки, сокращение площадей, эффективная планировка пространств, повышение качества офиса с сохранением ставки. Но все они служат одной цели — получить от владельца здания лучшую услугу за меньшие деньги. То есть сэкономить.

Доля офисов внутри Садового кольца уменьшается. Это обусловлено снижением привлекательности центра из-за высоких ставок, вызванных дефицитом мест для девелопмента, сложностями с парковкой и пробками. В последнее время тренд замедлился: наименее рисковыми стали небольшие качественные проекты с премиальной локацией. Несмотря на это, в 2018 году планируется ввод нескольких бизнес-центров за ТТК и даже трех за МКАД — в Сколкове.

Разница между ставками в классах и районах офисной недвижимости увеличивается. Так как арендаторы, предпочитающие расположенные в центре Москвы премиальные офисы, адаптировались к изменениям в экономике быстрее, то спрос на качественные офисы повышается. Соответственно, стали расти и ставки таких бизнес-центров. На фоне стагнации остального рынка это приводит к расширению разрыва между премиальными офисами и остальными.

Если раньше госкомпании предпочитали собственные здания, часто морально устаревшие, то теперь они активно приобретают и арендуют современные качественные офисы. На фоне роста доли государства в экономике до 70% за последние десятилетия, оно становится значительным игроком на рынке качественных бизнес-центров.

Каждый год приносит свои рекорды по размерам арендуемых или купленных площадей. Причин несколько: большие компании консолидируют свои подразделения в одном месте, бизнес в РФ укрупняется, что особенно касается компаний с государственным участием. Это приводит к увеличению спроса на большие лоты. На рынке даже возможно возникновение локального дефицита — из-за сокращения нового строительства и уменьшения размера объектов девелоперы не в состоянии удовлетворить спрос.

Это феномен формирования мест сосредоточения компаний из одной отрасли. До недавнего времени самым типичным случаем был кластер газовиков вокруг штаб-квартиры «Газпрома» на Наметкина. Его особенность заключалась в том, что ставки в радиусе нескольких километров были выше аналогичных районов и росли по мере приближения к головному офису монополии. После переезда «Газпрома» в Санкт-Петербург ситуация пришла в норму. Сейчас идет процесс формирования финансового кластера в ММДЦ «Москва-Сити». В нем уже разместились или планируются офисы ВТБ, Россельхозбанка, «Ренессанс Капитала» и Министерства финансов. Неподалеку, в районе Кутузовского проспекта, будут расположены подразделения Сбербанка.

После мощного скачка редевелопмента в первой половине нулевых, когда большинство заводов Москвы стали офисными, складскими и торговыми помещениями, девелоперы стали предпочитать полностью сносить индустриальные объекты, а на их месте строить новые. Так и сейчас происходит при строительстве жилья: для окупаемости проекта необходима максимальная плотность, и конструктивно приспособление цехов под жилье затруднено. А вот для офисных нужд — в классы В- и В+ — вполне реально. В местах, где невозможно увеличить площади или сносить старые здания не имеет смысла (например, в центральных районах), возник новый тип помещений, некая смесь офисов и квартир — апартаменты. Их можно использовать по обоим назначениям, что делает такие проекты более устойчивыми.

Такие проекты могут совмещать в себе не только классические типы недвижимости — жилую, торговую и офисную, — но и общественные пространства, и выставочные, и даже логистические в рамках транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Сочетания дают синергию и делают проекты более устойчивыми с точки зрения экономики. Знаковым объектом этого тренда стал дизайн-завод «Флакон», где расположены офисы, коворкинг, кафе и рестораны, выставочные площади и даже мастерские типа кузни.

Коворкинг — новый формат офисных помещений. Быстро пройдя путь от хипстерской игрушки до массового бизнеса, он является реализацией актуального сейчас «совместного потребления» в офисах. Клиент коворкинга делит с другими как общественные зоны, переговорные, кухни, так часто и само рабочее место.

Этот рынок существует давно, многие неклассифицируемые (не А, В+, В-) офисные здания, например бывшие НИИ, были расконсолидированы и проданы по кабинетам. Большое количество собственников обычно плохо сказывается на управлении зданием, поэтому качественные объекты в основном принадлежат одной компании. Но существуют компании, которые строят или реконструируют бизнес-центры и продают их «в розницу». Они сохраняют там свои управляющие компании, обеспечивая высокий уровень управления. Если раньше целью приобретения офиса было по большей части использование для своих нужд, то после падения доходности жилой недвижимости среди покупателей значительно увеличилось количество инвесторов. На рынке стали возникать проекты, ориентированные, в основном, на них, с доходностью около 10% и начальным уровнем входа в несколько миллионов рублей.

***

Каждый из вышеперечисленных трендов будет оказывать свое влияние на рынок офисной недвижимости Москвы, но если собрать их вместе, то можно сделать прогноз на ближайшие несколько лет.

Зависимость рынка от макроэкономических показателей будет сохраняться — стагнация продолжится. Адаптация игроков к новым условиям не окончена — возможны новые банкротства среди девелоперов и владельцев офисной недвижимости. Активы будут переходить к госбанкам, что еще больше увеличит влияние государства. Реализация крупных знаковых проектов предполагается при участии государственных структур. Спрос может превысить предложение в отдельных сегментах — в первую очередь в премиальных офисах. Это приведет к повышению ставок на отдельные бизнес-центры. Девелопмент будет консервативным, но с попытками следовать за спросом, тестируя новые форматы МФЦ.