Покупка дачи: что нужно знать перед выбором дома

Фото: ТАСС/ Александр Алпаткин

В России начинается дачный сезон и горячее время на рынке загородной недвижимости. Риелторы советуют именно ранней весной покупать дачу, чтобы правильно оценить преимущества и недостатки построек и участка, успеть заключить сделку и оформить все документы, пока владельцы не сдали дачу на лето внаем.

«РБК-Недвижимость» подготовила карточки, которые помогут правильно выбрать участок с домом и избежать проблем с оформлением объекта.

Перед покупкой дачи прежде всего необходимо обратить внимание на наличие и состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенный на нем дом. Надо убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом. С января 1998 года по июнь 2016 года таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Надо также уточнить, нет ли притязаний третьих лиц на выбранную дачу (например, если она входит в состав наследства). Если сделка будет проходить по доверенности, то надо проверить ее на действительность и соответствие требованиям законодательства.

Садовая книжка не является документом о праве собственности на участок или дом. Она лишь подтверждает, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе. Если у продавца из всех документов есть только садовая книжка, он сначала должен приватизировать дачу. Действующий сейчас упрощенный порядок приватизации позволяет провести эту процедуру в короткие сроки.

Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то он может не иметь согласованных границ, поскольку межевание не проводилось. Участок важно найти на кадастровой карте, советуют риелторы. Если он отмечен, у него есть границы, значит, он размежеван и все в порядке. Если нет — обязательно нужно требовать у владельца произвести межевание.

«Если есть какие-то проблемы в границах и споры с соседями, то разбираться с ними потом придется вам, — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Как показывает практика, споры, связанные с неточным межеванием участка, могут быть длительными и ресурсозатратными. Нередко после уточнения границ участка его площадь значительно уменьшается. Но вернуть себе какую-то компенсацию за «потерянные» метры, будет очень сложно».

Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешенного использования «для дачного строительства» или «для садоводства», разработка и получение продавцом разрешительной документации здесь не требуется, и риск признания построенного дома самовольным строением исключен. Однако бывают ситуации, когда дачный дом зарегистрирован в установленном порядке по декларации, но построен на участке с видом разрешенного использования, например, «для огородничества» либо на участке сельскохозяйственного назначения «для ведения личного подсобного хозяйства».

«Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках недопустимо, — рассказал директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор. — Факт государственной регистрации права собственности на объект не снижает риск признания ее самовольной постройкой. Поэтому при покупке дачи нужно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом».

Чем хуже погода, тем лучше для осмотра дачи, советуют риелторы. Лучше всего ее выбирать во время весенних паводков (когда начинает сходить снег) или сильных осадков — тогда можно сразу объективно оценить, как ведет себя дорога в непогоду, насколько сложно добраться до участка и выбраться оттуда. Кроме того, можно увидеть, где застаивается вода, не скапливается ли она у фундамента дома, как быстро она уходит с участка.

Сам дом тоже лучше осмотреть в плохую погоду. Сразу видны слабые места — текущая крыша, подтекающие окна, сырость в подвале (если он есть). В холод и сырость можно правильно оценить, как дом отапливается, насколько быстро прогревается, как держит тепло. Если дом дорогой, есть смысл заказать строительную экспертизу для того, чтобы исключить серьезные недостатки.

Нужно обязательно поговорить с председателем и бухгалтером СНТ для того, чтобы получить информацию о долгах, размерах членских взносов, особенностях оплаты, узнать, на что идут деньги. Эти же люди расскажут о ситуации с электричеством.

«Бывает так, что на все СНТ одна точка входа, и у жителей есть проблемы с подачей электроэнергии. Надо узнать, часто ли отключают электричество (это бывает и в Подмосковье, и в прилежащих областях), — советует руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Может быть, потребуется сразу приобрести электрогенератор, мощность которого позволит как минимум поддерживать работу водяного насоса, системы отопления дома, холодильника и освещения. Хорошо бы также сразу пообщаться с будущими соседями для оценки степени комфорта будущей дачной жизни».

Нередко бывает, что на территории района, где расположены дачные поселки, готовятся изменения: строительство дорог, другой инфраструктуры. Эти планы могут отразиться на будущей дачной жизни как положительно (строительство неподалеку садового рынка или супермаркета), так и отрицательно (строительство шумной скоростной трассы). О планах развития территорий и новости о запланированном строительстве можно узнать на сайте Министерства строительного комплекса Московской области, на сайте Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, в Новой Москве — на сайте комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.

Также данные о планах развития территории можно получить в администрации сельского поселения или района. Также имеет смысл почитать местные интернет-форумы, поискать группы района или даже конкретного СНТ в соцсетях, там часто бывает полезная информация.