Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
«Спартак» потерял футболиста основного состава в первом матче года 20:08, Спорт МИД назвал закон о реинтеграции Донбасса «подготовкой к войне» 20:00, Политика Доходный экспонат: как превратить современное искусство в рекламу 19:53, Свое дело ЦБ измерит благополучие россиян вместо «индекса счастья» 19:52, Экономика Власти назвали возможную причину аварии на нефтепроводе под Саратовом 19:51, Общество В Москве покажут фильм об особенностях генетики блокадников и Путина 19:48, Общество СМИ назвали Промсвязьбанк новым опорным банком для оборонки 19:47, Финансы 15-летняя российская фигуристка выиграла короткую программу на ЧЕ-2018 19:32, Спорт Охота на покупателя: как не потерять клиента на пути до продажи 19:30, РБК и МегаФон Последствия шторма «Фредерике» в Европе. Фоторепортаж 19:24, Фотогалерея  Открытое горение на нефтепроводе под Саратовом ликвидировали 19:12, Общество В Крым поставили генераторы немецкой МАN 19:12, Бизнес Опубликовано видео пожара на нефтепроводе «Транснефти» 19:11, Общество Прокачка нефти по нефтепроводу под Саратовом приостановлена из-за пожара 19:02, Общество У Объединенной группировки войск на Северном Кавказе сменился командующий 18:55, Политика Двух осужденных за убийство Немцова этапировали в колонии 18:48, Общество Как выглядеть стильно в зрелом возрасте: 5 примеров 18:41, Спецпроект РБК PINK Лидер женской сборной России по биатлону показала лучший за год результат 18:40, Спорт Почему Уилл Смит — король инстаграма 18:32, Стиль Жертвами урагана в Европе стали пять человек 18:29, Общество В Москве из-за короткого замыкания эвакуировали школу 18:20, Общество В Саратовской области загорелся магистральный нефтепровод 18:18, Общество Бывший охранник Януковича дал показания о его бегстве в Россию 18:14, Общество Матвиенко назвала новый украинский закон похоронами минских соглашений 18:12, Политика В Башкирии чиновницу заподозрили в получении взятки бумагой формата А4 18:04, Общество Технологии коммуникации: как big data помогает удержать клиентов 17:55, РБК и МегаФон В США потоп в подвале уничтожил коллекцию рукописей Стивена Кинга 17:52, Общество Emirates договорилась с Airbus о покупке 36 самолетов A380 17:51, Бизнес
Будущее долевого строительства: как защитят средства граждан
Материалы по теме Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек Как повлияет введение эскроу-счетов на стоимость новостроек Почему новостройки станут дороже вторичного жилья
10 янв, 14:10
0
Михаил Гольдберг Будущее долевого строительства: как защитят средства граждан

Рынок жилищного строительства появился в России меньше 30 лет назад. В 1990 году закон «О собственности в СССР» определил понятие частной собственности, дав возможность гражданам совершать сделки с недвижимостью. Впервые за многие годы люди смогли сами выбирать место и основные параметры будущего жилья.

Острый дефицит квартир стимулировал появление коммерческих строительных компаний и рост объемов ввода жилья. К началу 2000-х фактическая потребность населения в жилье трансформировалась в значительный платежеспособный спрос — к 2008 году объемы строительства жилья выросли практически вдвое по сравнению с 1990-ми.

Несмотря на рост, для застройщиков эти годы оказались непростыми — банки неохотно финансировали отрасль, ставки по кредитам были высоки. Основным источником стали средства граждан — они привлекались на основании разнообразных договоров, которые нигде не регистрировались. Де факто граждане становились не покупателями жилья, а соинвесторами строительства, разделяя вместе с застройщиком все финансовые риски. На фоне полного отсутствия регулирования со стороны государства распространилась практика не просто недобросовестного отношения застройщиков, но и откровенного мошенничества. Особенно остро стояла проблема двойных продаж — когда одна и та же квартира продавалась различным гражданам.

Первый закон, призванный урегулировать сложившуюся ситуацию, № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принят 30 декабря 2004 года и вступил в силу 1 апреля 2005 года. Он впервые ввел основные понятия в долевом строительстве, определил необходимость подтверждения прав на земельный участок со стороны застройщика и форму договора долевого участия. Договор подлежал обязательной регистрации в Росреестре.

Введение этого закона в значительной мере решило проблему двойных продаж, но не защитило граждан от строительного риска — недобросовестного поведения, банкротства застройщиков. Попытка урегулирования этой проблемы предпринималась в июне 2010 года, когда был принят пакет поправок, которые обязали застройщика обеспечивать свою ответственность перед дольщиками через механизм страхований гражданской ответственности или банковского поручительства.

К сожалению, механизм оказался фиктивным. Условия договоров были сформированы таким образом, что страховые выплаты носили единичный характер, строительные риски де-факто по-прежнему несли сами граждане. Кроме того, до 2017 года закон не предусматривал каких-либо требований к финансовому состоянию застройщика, сбор средств граждан могло осуществлять, по сути, любое юридическое лицо.

Инвесторы поневоле

Подавляющее большинство дольщиков покупают квартиру не с инвестиционными целями. Они так решают самый насущный для любой семьи жилищный вопрос.

Сложилась парадоксальная ситуация: у населения колоссальная потребность в жилье (опросы ВЦИОМ, выполненные по заказу АИЖК в 2017 году, показали, что 45% семей хотят улучшить свои жилищные условия), государство осуществляет политику, направленную на улучшение жизни своих граждан, а люди — покупатели жилья несут строительный риск, свойственный профессиональным инвесторам. Сочетание текущего состояния финансовой грамотности нашего населения, отсутствия государственных, банковских и страховых механизмов контроля и защиты вложенных средств не соответствует состоянию дел в развитых мировых странах.

Фактически простые люди оказались один на один со всеми рисками: есть ли у проекта экономическая эффективность и позволят ли вложенные средства дольщиков достроить объект, нет ли скрытых рисков проекта (техническая реализуемость, качество проектной документации), не приведет ли изменение рыночной ситуации к невозможности завершить проект.

Ответы на такие вопросы требуют профессиональных знаний и навыков. Набор принимаемых рисков свойственен, скорее, инвестированию в ценные бумаги — в акции и облигации. Но в данном случае применяется совершенно другой подход: инвесторы должны пройти квалификацию, то есть обладать компетенцией, чтобы быть допущенными до инвестиционных инструментов. Нужно понимать все особенности компании, реализуемых проектов, структуры капитала, активов и привлеченных средств. Управляющие и консультанты рекомендуют портфельный подход — не класть все яйца в одну корзину, — что в случае с покупкой квартиры невозможно. Немаловажно отметить, что значительная часть жилья покупается с использованием ипотечного кредита, а всем известно, что кредитование для инвестиций в рискованные активы намного опаснее для инвестора.

Появление Компенсационного фонда

Проблема защиты таких граждан не могла не привлечь внимания государства. 29 июля 2017 года закон 218-ФЗ создал механизм защиты дольщиков — фактически аналог применяющегося в банковской сфере механизма страхования вкладов. Фонд гарантирует, что в случае возникновения проблем у застройщика будет обеспечена достройка жилья либо произведен возврат вложенных средств.

Также закон определил четкие требования к застройщикам и организации строительного процесса:

  • обособление жилищного строительства от иных видов деятельности (проектная компания);
  • финансовая устойчивость: наличие собственных средств в размере 10% от стоимости строительства, денежные средства 10% на дату получения разрешения привлекать средства дольщиков;
  • обязательное банковское сопровождение уполномоченными банками и контроль целевого использования средств.

Эти меры послужат повышению прозрачности строительной отрасли, исчезнет так называемое «котловое финансирование» — когда застройщики финансировали строительство новых проектов средствами, полученными от реализации других, еще не достроенных объектов. Это приводило к формированию классической пирамиды: в случае возникновения проблем с продажами под риск недостроя попадали сразу все проекты строительной компании.

Введение механизмов банковского сопровождения и контроля за целевым расходованием средств приведет к повышению прозрачности сектора, а значит, со временем упадет и стоимость проектного финансирования.

Переход на банковские механизмы финансирования

Логичным шагом является необходимость перехода на механизмы, обеспечивающие принятие специфических строительных рисков профессиональными участниками рынка, как это происходит на рынке ценных бумаг.

25 октября 2017 года президент России поручил «утвердить план мероприятий (дорожную карту) по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».

Точные принципы работы системы проектного финансирования жилищного строительства еще предстоит выработать. Но можно обозначить ряд особенностей, который наиболее вероятны для будущей системы. Банки как акционерные общества должны создавать прибыль для своих акционеров и избегать кредитования сомнительных предприятий, а значит, уже на этапе привлечения финансирования будет происходить серьезный отбор проектов.

Таким образом, с рынка могут уйти слабые и откровенно недобросовестные игроки, а их место займут сильные и финансово здоровые компании. Окончательный переход на банковское финансирование запланирован только через три года. Но начать движение можно и нужно уже сейчас — ввести необходимую законодательную нормативную базу в 2018 году.

Таким механизмом может стать использование банками средств, которые граждане будут размещать на специальных счетах — эскроу. Эти счета могут быть застрахованы АСВ по аналогии с обычными банковскими вкладами. Гражданин по-прежнему станет заключать договор приобретения ДДУ, однако средства направлять не застройщику, а в банк (проценты по такому счету не должны начисляться). Банк, используя это фондирование, будет кредитовать проекты строительства жилья.

В результате в системе финансирования жилищного строительства произойдет полное перераспределение строительных рисков — их будут нести только профессиональные участники, а не граждане. 

Об авторах
Михаил Гольдберг руководитель аналитического центра АИЖК
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.