Лента новостей
Все новости Недвижимость
Глава правительства Сахалинской области подала в отставку 06:05, Политика Mediascope раскрыла данные о российской аудитории сайтов для взрослых 06:00, Технологии и медиа Контроль над «СТС Медиа» перейдет Национальной медиа группе и ВТБ 05:34, Бизнес На Москву опустился характерный для Сибири «морозный» туман 05:31, Общество В Минобороны сообщили о собранных ₽2 млрд на главный храм Вооруженных сил 05:15, Общество Саудовская Аравия отвергла обвинения сената США по убийству журналиста 04:42, Политика Доля затрат на еду в бюджете россиян превысила 30% 04:37, Общество На юго-востоке Москвы уровень сероводорода превысил норму в пять раз 04:03, Общество При взрыве машины в сирийском Африне погибли девять человек 03:09, Общество Тысяча и одна идея для дизайна и ремонта квартиры 02:52, РБК и Whirlpool Командующий РВСН назвал сроки перевооружения России на комплексы «Сармат» 02:36, Политика Сооснователь сервиса Vine умер от передозировки наркотиков 02:11, Общество Би-би-си объяснила поиск влияния России на протесты во Франции 01:54, Политика МВД Дагестана подтвердило задержание Анастасова по делу о хищении газа 01:11, Общество Миссия выполнима: купить подарки заранее и встретить Новый год без суеты 00:35, РБК и Philips Порошенко пообещал поддержку более достойному кандидату на выборах 00:29, Политика Силуанов подписал директиву об отказе госкомпаний от иностранного софта 00:27, Технологии и медиа Le Parisien сообщила о новом расследовании против советника Макрона 00:06, Политика Эксперты правительства отметили торможение реформы контроля за бизнесом 00:00, Экономика В Приморье огласили окончательные итоги выборов 16 дек, 23:18, Политика Число жертв стрельбы в Страсбурге увеличилось до пяти человек 16 дек, 23:09, Общество Наука отдыха: как научиться расслабляться при нехватке времени 16 дек, 22:59, РБК, Jardin и Greenfield Порошенко назвал Медведчука представителем Путина на переговорах в Минске 16 дек, 22:41, Политика МЧС предупредило москвичей о тумане и гололедице 16 дек, 22:07, Общество Порошенко поручил проверить госслужащих на наличие родственников в России 16 дек, 21:58, Политика Машина времени: виртуальный тур по технологиям прошлого и будущего 16 дек, 21:56, РБК и Porsche Выбор Приморья: чем завершилась самая длинная избирательная кампания 16 дек, 21:46, Политика Российские гандболистки второй раз завоевали серебро чемпионата Европы 16 дек, 21:44, Спорт
Почему новостройки станут дороже вторичного жилья
Материалы по теме В Минстрое спрогнозировали рост цен на жилье из-за отказа от ДДУ План ухода от ДДУ представят президенту до конца года Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек
13 дек 2017, 09:15
0
Мария Литинецкая Почему новостройки станут дороже вторичного жилья

После двух лет упорного реформирования системы долевого строительства, на тринадцатом (видимо, несчастливом) году ее существования, власти решили вовсе отказаться от этой модели финансирования новых строек. Решение неожиданное, особенно в свете долгих лет совершенствования защиты покупателей. За прошедшие пять лет количество обманутых дольщиков снизилось в два раза, а в Москве — в десять раз.

Тем не менее в предвыборном 2017 году президент объявил о том, что проблему нужно решить радикально, упразднив долевое финансирование. Основным источником средств на строительство нового жилья в России станут деньги банков. Вопрос в том, не создаст ли это еще большие проблемы: ампутация головы бесспорно исключит риск мигрени, но станет ли от этого легче пациенту?

Есть два фактора, которые однозначно вызовут повышение цен. Во-первых, на первичном рынке останется только готовое жилье. Расценки в таких новостройках будут на 20–30% выше, чем если бы они продавались на стадии котлована. Соответственно, за счет более высокого качества архитектуры, инфраструктуры и благоустройства новые дома станут по определению дороже, чем вторичное жилье. Отмечу, что сейчас на старте продаж «квадрат» в проекте комфорт-класса примерно равен самым доступным предложениями вторичного рынка. В таких условиях многие покупатели уйдут с первичного рынка массового сегмента, отдав предпочтение морально и физически устаревшим, но более доступным хрущевкам или брежневкам.

Во-вторых, потеря доступа к бесплатному каналу финансирования — средствам дольщиков — автоматически повысит зависимость от заемных денег банка.

Сегодня средства покупателей гармонично используются вместе с банковским финансированием. Каждый оплаченный ДДУ приносит застройщику покрытие расходов на строительство, а также прибыль. Если проект успешен и продажи идут активно, застройщик досрочно расплачивается с кредитом и экономит на немалых процентах (13–15%). Это позволяет удерживать общие затраты на банковское финансирование на низком уровне и приводит к наценке всего 3–7% к стоимости квадратного метра. После упразднения института долевого участия именно кредит станет главным топливом проекта. Вопрос только в том, запретят ли покупку на стадии строительства или это будет возможным, но деньги получит не застройщик, а банк.

Сценарий первый: без денег дольщиков девелоперу придется пользоваться только кредитом банка, и он не сможет погасить его досрочно. Это значит, что затраты на обслуживание кредита будут переложены на плечи покупателей в виде надбавки к конечной цене. При текущих условиях кредитования цена «квадрата» может возрасти на 20% и более. Это самый экстремальный вариант реформы, который, хочется верить, будет положен под сукно законодателями.

Сценарий второй, более дружелюбный: покупателям все же разрешат приобретать жилье на стадии строительства, но деньги они будут передавать не застройщику, а банку, который финансирует стройку. В этом случае кредитор наверняка смягчит условия для девелопера, что позволит снизить цену. Конечно, даже тогда расценки на новостройки вырастут — правда, не на 20%, а меньше. Более точно спрогнозировать пока трудно, так как это напрямую зависит от предложенной законодателями схемы и ставок по банковским кредитам, которые могут на фоне возрастающего спроса увеличиться.

Как ни странно, подобный механизм уже заложен в 214-ФЗ и действует почти год. Он подразумевает перечисление средств дольщиков на специальные эскроу-счета банков, откуда деньги переводятся застройщикам по мере завершения строительства. Правда, за весь 2017 год Росреестр зарегистрировал один договор долевого участия с использованием такого механизма.

Так или иначе планируемая реформа все равно спровоцирует рост цен на первичное жилье. Рынок вновь начнет искать серые схемы привлечения средств на строительство. Как вариант, вполне законный механизм паевого инвестирования может фактически заменить долевое участие, однако гарантий и механизмов защиты прав покупателя, которые содержатся сейчас в 214-ФЗ, уже не будет. Не исключаю, что при отказе от долевого участия получит второе дыхание не совсем урегулированная и надежная схема продаж через жилищно-строительные кооперативы.

Своевременность реформы также под большим вопросом. Строительная отрасль лидирует по числу банкротств юридических лиц, а доходы россиян продолжают падать уже третий год подряд, практически лишая перспектив роста спроса на жилье. Удачно ли выбран момент для столь глубоких преобразований жилищной строительной отрасли? 

Об авторах
Мария Литинецкая управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости