Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Россия и Белоруссия решат вопрос об отмене роуминга до конца года Общество, 20 сен, 23:33 Паруса или пузыри: во что вкладывают опытные инвесторы РБК и Сбербанк Первый, 20 сен, 23:23 В Москве за сутки умерли 12 человек с коронавирусом Общество, 20 сен, 23:05 Российские военные заявили о готовящейся провокации боевиков в Идлибе Общество, 20 сен, 23:05 Сын Лукашенко словами «прошли и прошли» отозвался о митингах Политика, 20 сен, 22:53 СМИ сообщили о «сошедших с ума» военных России из-за британских патрулей Политика, 20 сен, 22:24 Игрок «Рубина» заявил о готовности своей команды бороться за чемпионство Спорт, 20 сен, 22:06 Билл Гейтс спрогнозировал конец пандемии в 2022 году Общество, 20 сен, 21:34 СМИ сообщили от отказе Федуна продавать Кутепова в «Динамо» Спорт, 20 сен, 21:19 «Локомотив» одержал первую за шесть матчей победу в чемпионате России Спорт, 20 сен, 21:04 «Челси» в меньшинстве не забил пенальти и проиграл «Ливерпулю» Спорт, 20 сен, 20:49 Новый адвокат Ефремова объяснил просьбу сменить срок на условный Общество, 20 сен, 20:48 При взрыве газа в жилом доме в Тюмени пострадали два человека Общество, 20 сен, 20:35 «Динамо» с сухим счетом разгромило «Спартак» в матче КХЛ Спорт, 20 сен, 20:23
Почему новостройки станут дороже вторичного жилья
Мнения ,  
0 
Мария Литинецкая

Почему новостройки станут дороже вторичного жилья

После двух лет упорного реформирования системы долевого строительства, на тринадцатом (видимо, несчастливом) году ее существования, власти решили вовсе отказаться от этой модели финансирования новых строек. Решение неожиданное, особенно в свете долгих лет совершенствования защиты покупателей. За прошедшие пять лет количество обманутых дольщиков снизилось в два раза, а в Москве — в десять раз.

Тем не менее в предвыборном 2017 году президент объявил о том, что проблему нужно решить радикально, упразднив долевое финансирование. Основным источником средств на строительство нового жилья в России станут деньги банков. Вопрос в том, не создаст ли это еще большие проблемы: ампутация головы бесспорно исключит риск мигрени, но станет ли от этого легче пациенту?

Есть два фактора, которые однозначно вызовут повышение цен. Во-первых, на первичном рынке останется только готовое жилье. Расценки в таких новостройках будут на 20–30% выше, чем если бы они продавались на стадии котлована. Соответственно, за счет более высокого качества архитектуры, инфраструктуры и благоустройства новые дома станут по определению дороже, чем вторичное жилье. Отмечу, что сейчас на старте продаж «квадрат» в проекте комфорт-класса примерно равен самым доступным предложениями вторичного рынка. В таких условиях многие покупатели уйдут с первичного рынка массового сегмента, отдав предпочтение морально и физически устаревшим, но более доступным хрущевкам или брежневкам.

Во-вторых, потеря доступа к бесплатному каналу финансирования — средствам дольщиков — автоматически повысит зависимость от заемных денег банка.

Сегодня средства покупателей гармонично используются вместе с банковским финансированием. Каждый оплаченный ДДУ приносит застройщику покрытие расходов на строительство, а также прибыль. Если проект успешен и продажи идут активно, застройщик досрочно расплачивается с кредитом и экономит на немалых процентах (13–15%). Это позволяет удерживать общие затраты на банковское финансирование на низком уровне и приводит к наценке всего 3–7% к стоимости квадратного метра. После упразднения института долевого участия именно кредит станет главным топливом проекта. Вопрос только в том, запретят ли покупку на стадии строительства или это будет возможным, но деньги получит не застройщик, а банк.

Сценарий первый: без денег дольщиков девелоперу придется пользоваться только кредитом банка, и он не сможет погасить его досрочно. Это значит, что затраты на обслуживание кредита будут переложены на плечи покупателей в виде надбавки к конечной цене. При текущих условиях кредитования цена «квадрата» может возрасти на 20% и более. Это самый экстремальный вариант реформы, который, хочется верить, будет положен под сукно законодателями.

Сценарий второй, более дружелюбный: покупателям все же разрешат приобретать жилье на стадии строительства, но деньги они будут передавать не застройщику, а банку, который финансирует стройку. В этом случае кредитор наверняка смягчит условия для девелопера, что позволит снизить цену. Конечно, даже тогда расценки на новостройки вырастут — правда, не на 20%, а меньше. Более точно спрогнозировать пока трудно, так как это напрямую зависит от предложенной законодателями схемы и ставок по банковским кредитам, которые могут на фоне возрастающего спроса увеличиться.

Как ни странно, подобный механизм уже заложен в 214-ФЗ и действует почти год. Он подразумевает перечисление средств дольщиков на специальные эскроу-счета банков, откуда деньги переводятся застройщикам по мере завершения строительства. Правда, за весь 2017 год Росреестр зарегистрировал один договор долевого участия с использованием такого механизма.

Так или иначе планируемая реформа все равно спровоцирует рост цен на первичное жилье. Рынок вновь начнет искать серые схемы привлечения средств на строительство. Как вариант, вполне законный механизм паевого инвестирования может фактически заменить долевое участие, однако гарантий и механизмов защиты прав покупателя, которые содержатся сейчас в 214-ФЗ, уже не будет. Не исключаю, что при отказе от долевого участия получит второе дыхание не совсем урегулированная и надежная схема продаж через жилищно-строительные кооперативы.

Своевременность реформы также под большим вопросом. Строительная отрасль лидирует по числу банкротств юридических лиц, а доходы россиян продолжают падать уже третий год подряд, практически лишая перспектив роста спроса на жилье. Удачно ли выбран момент для столь глубоких преобразований жилищной строительной отрасли?

Об авторах
Мария Литинецкая Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Найти квартиру Лента