Лента новостей
Все новости Недвижимость
Вечно молодой: как современная медицина борется со старением 22:00, РБК и Ингосстрах Порошенко заявил об опасениях военной атаки России на Мариуполь 21:55, Политика Власти Крыма назвали условными ограничения Booking.com на бронирование 21:53, Технологии и медиа Стоимость нефти марки Brent упала на 5% 21:30, Экономика «Русский Букер» пригрозил закрытием премии 21:13, Общество Рост цен на курицу разогнал продуктовую инфляцию 21:12, Бизнес Какой автомобиль выбрать для большой семьи 20:49, РБК и Volkswagen Teramont Booking.com объяснил ограничения на бронирование отелей в Крыму 20:45, Бизнес ФИФА назвала игрока сборной России открытием ЧМ-2018 20:40, Спорт Путин остался доволен личной встречей с Трампом 20:27, Политика Трамп подарил Путину майку Овечкина 20:18, Политика Аналитики предсказали увеличение разрыва в доходах Москвы и регионов 20:10, Экономика Суд приговорил «бога Кузю» к пяти годам колонии 20:00, Общество ЦБ сообщил о выводе активов на 2 млрд руб. из банка «Мастер-Капитал» 19:53, Финансы Три кейса и технология быстрой экономии на обслуживании автопарка 19:50, РБК и «Шелл» Почему масс-маркет-бренды отказываются от мохера, ангоры и шелка 19:43, Спецпроект РБК PINK Суд арестовал выбежавшую на поле во время финала ЧМ активистку Pussy Riot 19:38, Общество «Сухой» и Перу подписали соглашение о намерении купить SSJ-100 19:35, Технологии и медиа Путин ответил за Трампа на вопрос про Крым 19:28, Политика Fiat заявил о провале забастовки из-за перехода Роналду в «Ювентус» 19:25, Общество Как клубы зарабатывают на безумные гонорары футболистов 19:23, РБК и Sony Bravia За месяц «Связной» получил более 200 заявок на покупку Tesla 19:22, Потребрынок Путин подарил Трампу мяч с чемпионата мира по футболу 19:22, Политика Путин предложил Мюллеру допросить в Москве «хакеров из ГРУ» 19:21, Политика Венгерских туристов оштрафовали за попытку украсть кирпичи из Освенцима 19:17, Общество Представитель Депардье счел пиаром сообщения о долгах актера по налогам 19:08, Общество Путин назвал условие для продления транзита газа через Украину 19:05, Бизнес Многодетные родители — о бизнесе, воспитании и семейных путешествиях 18:43, РБК и Volkswagen Teramont
Почему новостройки станут дороже вторичного жилья
Материалы по теме В Минстрое спрогнозировали рост цен на жилье из-за отказа от ДДУ План ухода от ДДУ представят президенту до конца года Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек
13 дек 2017, 09:15
0
Мария Литинецкая Почему новостройки станут дороже вторичного жилья

После двух лет упорного реформирования системы долевого строительства, на тринадцатом (видимо, несчастливом) году ее существования, власти решили вовсе отказаться от этой модели финансирования новых строек. Решение неожиданное, особенно в свете долгих лет совершенствования защиты покупателей. За прошедшие пять лет количество обманутых дольщиков снизилось в два раза, а в Москве — в десять раз.

Тем не менее в предвыборном 2017 году президент объявил о том, что проблему нужно решить радикально, упразднив долевое финансирование. Основным источником средств на строительство нового жилья в России станут деньги банков. Вопрос в том, не создаст ли это еще большие проблемы: ампутация головы бесспорно исключит риск мигрени, но станет ли от этого легче пациенту?

Есть два фактора, которые однозначно вызовут повышение цен. Во-первых, на первичном рынке останется только готовое жилье. Расценки в таких новостройках будут на 20–30% выше, чем если бы они продавались на стадии котлована. Соответственно, за счет более высокого качества архитектуры, инфраструктуры и благоустройства новые дома станут по определению дороже, чем вторичное жилье. Отмечу, что сейчас на старте продаж «квадрат» в проекте комфорт-класса примерно равен самым доступным предложениями вторичного рынка. В таких условиях многие покупатели уйдут с первичного рынка массового сегмента, отдав предпочтение морально и физически устаревшим, но более доступным хрущевкам или брежневкам.

Во-вторых, потеря доступа к бесплатному каналу финансирования — средствам дольщиков — автоматически повысит зависимость от заемных денег банка.

Сегодня средства покупателей гармонично используются вместе с банковским финансированием. Каждый оплаченный ДДУ приносит застройщику покрытие расходов на строительство, а также прибыль. Если проект успешен и продажи идут активно, застройщик досрочно расплачивается с кредитом и экономит на немалых процентах (13–15%). Это позволяет удерживать общие затраты на банковское финансирование на низком уровне и приводит к наценке всего 3–7% к стоимости квадратного метра. После упразднения института долевого участия именно кредит станет главным топливом проекта. Вопрос только в том, запретят ли покупку на стадии строительства или это будет возможным, но деньги получит не застройщик, а банк.

Сценарий первый: без денег дольщиков девелоперу придется пользоваться только кредитом банка, и он не сможет погасить его досрочно. Это значит, что затраты на обслуживание кредита будут переложены на плечи покупателей в виде надбавки к конечной цене. При текущих условиях кредитования цена «квадрата» может возрасти на 20% и более. Это самый экстремальный вариант реформы, который, хочется верить, будет положен под сукно законодателями.

Сценарий второй, более дружелюбный: покупателям все же разрешат приобретать жилье на стадии строительства, но деньги они будут передавать не застройщику, а банку, который финансирует стройку. В этом случае кредитор наверняка смягчит условия для девелопера, что позволит снизить цену. Конечно, даже тогда расценки на новостройки вырастут — правда, не на 20%, а меньше. Более точно спрогнозировать пока трудно, так как это напрямую зависит от предложенной законодателями схемы и ставок по банковским кредитам, которые могут на фоне возрастающего спроса увеличиться.

Как ни странно, подобный механизм уже заложен в 214-ФЗ и действует почти год. Он подразумевает перечисление средств дольщиков на специальные эскроу-счета банков, откуда деньги переводятся застройщикам по мере завершения строительства. Правда, за весь 2017 год Росреестр зарегистрировал один договор долевого участия с использованием такого механизма.

Так или иначе планируемая реформа все равно спровоцирует рост цен на первичное жилье. Рынок вновь начнет искать серые схемы привлечения средств на строительство. Как вариант, вполне законный механизм паевого инвестирования может фактически заменить долевое участие, однако гарантий и механизмов защиты прав покупателя, которые содержатся сейчас в 214-ФЗ, уже не будет. Не исключаю, что при отказе от долевого участия получит второе дыхание не совсем урегулированная и надежная схема продаж через жилищно-строительные кооперативы.

Своевременность реформы также под большим вопросом. Строительная отрасль лидирует по числу банкротств юридических лиц, а доходы россиян продолжают падать уже третий год подряд, практически лишая перспектив роста спроса на жилье. Удачно ли выбран момент для столь глубоких преобразований жилищной строительной отрасли? 

Об авторах
Мария Литинецкая управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости