Лента новостей
Все новости Недвижимость
WSJ рассказала о положительном эффекте санкций США для экономики России 11:21, Экономика Эксперт рассказал про неремонтировавшийся в течение многих лет Су-27 11:21, Общество Скидки на новостройки Москвы и области за год упали втрое 11:08, Жилье Как в России выращивают быков элитной породы блэк ангус 11:06, РБК и Мираторг СКР возбудил дело о фальсификации итогов выборов в горсовет Красноярска 10:59, Политика Малкин вошел в сотню лучших бомбардиров в истории НХЛ 10:45, Спорт Солистку группы «Маша и медведи» избили в Москве 10:45, Общество Сбербанк запустил процедуру обмена бонусов «Спасибо» на рубли 10:43, Финансы Валютный счет российского резидента: как управлять капиталом за границей 10:37, РБК и FW Raiffeisen Предстоятель УАПЦ рассказал о спорах о названии и статусе новой церкви 10:34, Общество Криптовалюта 0x подорожала на 86% за месяц 10:33, Крипто Движение поездов по МЦК восстановили после двухчасового сбоя 10:25, Общество Как стать инвестором, не имея значительного капитала, знаний и времени 10:15, РБК и Сбербанк ЦРУ рассекретило доклад 1943 года о личности Гитлера 10:13, Общество Прогноз дня: МосБиржа отыграет вчерашний рост США, день начнется в плюсе 10:10, Quote В Афганистане при взрыве погиб девятый кандидат в депутаты парламента 10:07, Политика Что нужно знать при легализации самостроя в Москве и регионах 10:04, Строительство  Как будет выглядеть и что будет уметь умный дом через десять лет 09:45, РБК и Schneider Electric Израиль закрыл КПП на границе с сектором Газа после обстрела 09:28, Политика Оно того стоит: все секреты стейка из мраморной говядины 09:15, РБК и Мираторг Подвергавшийся издевательствам пациент магнитогорской психбольницы умер 09:14, Общество Кадыров прокомментировал митинги в Ингушетии против соглашения о границе 09:10, Политика В движении поездов на МЦК произошел сбой 09:03, Общество Сбербанк и ВТБ поборются за финансирование железной дороги в Заполярье 09:01, Финансы Facebook обвинили в сокрытии искажений при оценке времени видеорекламы 08:54, Технологии и медиа Ultra-прочность: обзор легкого ноутбука для путешествий 08:45, РБК и Lenovo Глава UFC заявил о готовности Нурмагомедова остаться в организации 08:37, Общество «Спрятанный» долг китайских госкомпаний достиг $5,8 трлн: чем это грозит 08:18, Quote
Как повлияет введение эскроу-счетов на стоимость новостроек
Материалы по теме Почему новостройки станут дороже вторичного жилья В чем главная цель изменений в долевом строительстве Проектное финансирование: коллапс российского рынка и зарубежный опыт
18 дек 2017, 07:53
0
Ольга Архангельская Как повлияет введение эскроу-счетов на стоимость новостроек

Единой универсальной модели приобретения гражданами строящегося жилья в международной практике не существует. Свои особенности и нюансы существуют в каждой стране. Вместе с тем, можно выделить одну общую составляющую — за редкими исключениями система законодательства не допускает того, чтобы покупатель стандартного, массового жилья нес риск на этапе строительства.

Для этого могут быть использованы различные механизмы — страхование, банковские гарантии, гарантийные фонды, эскроу-счета. В отдельных странах, например, в Великобритании покупатель, заключая договор с застройщиком на покупку квартиры в строящемся доме, уплачивает первоначальный взнос в банк (как правило, 10% от стоимости недвижимости), а остаток платит при вводе объекта в эксплуатацию, в других — как в Испании или Польше, основным механизмом являются счета эскроу или аналогичные им механизмы. Французская модель предполагает наличие гарантии банка, страховой компании или общества взаимного страхования.

Сейчас в России инструментом защиты покупателей жилья на инвестиционной фазе является компенсационный фонд дольщиков, однако он только начал функционировать и сложно определить, насколько достаточной для покрытия рисков окажется установленная величина взносов застройщиков (1,2% от сумм сделок по ДДУ). Если опять же обратиться к международному опыту, то, к примеру, в Австралии взносы застройщиков в подобный фонд составляют около 1,3%, и при этом фонд берет ответственность только за 20% суммы, то есть при банкротстве застройщика дольщик может претендовать на возмещение только 20% вложенных средств.

Поскольку у нас предусматривается гарантирование полной суммы договора долевого участия, сохранение сопоставимой величины взноса в долгосрочной перспективе может оказаться затруднительным (фонд по закону может пересматривать размер взноса один раз в год). Переход к проектному финансированию строительства жилья с использованием эскроу-счетов позволит застройщикам избежать выплат взносов в компенсационный фонд, а также других дополнительных требований (вступающих в силу с 1 июля), которые будут предъявляться к застройщикам в рамках ДДУ.

Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не будут передаваться девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до сдачи дома. При этом средства на строительство застройщик будет получать в этом же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования. Такой подход позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства, а для девелопера — получить надежный источник средств для финансирования стройки. Прозрачность и надежность схемы использования эскроу-счетов в проектном финансировании застройщиков способны укрепить доверие граждан к строительному сектору и оживить спрос на строящееся жилье, особенно в тех регионах, где возникали проблемы с репутацией строительного сектора.

Мы постарались оценить, какое влияние на экономику проектов может оказать новая схема взаимодействия участников рынка жилого строительства. На основании доступных сведений о потенциальных условиях работы нового механизма мы провели предварительные расчеты экономического эффекта для участников рынка. В наших расчетах мы учитывали плавающую структуру источников фондирования банка, который будет финансировать строительство жилья. В связи с различной стоимостью денег, ассоциированной с этими источниками, можно достичь эффективной ставки, которая будет существенно ниже стоимости заемных средств на открытом рынке. Это связано с тем, что часть бюджета, эквивалентная остаткам на эскроу-счетах, формируемых взносами покупателей, может быть предоставлена банком по более низкой ставке, и только оставшаяся часть общего бюджета строительства — по стандартным текущим ставкам для сектора недвижимости.

Такой подход, несмотря на возникновение дополнительного посредника в лице банка, позволяет достичь эффективной ставки финансирования ниже 6% годовых, что, по нашим расчетам, окажет несущественное влияние на итоговый инвестиционный бюджет (ориентировочно на 2,5%-3,5%, а с учетом отмены для застройщиков, использующих эскроу-счета, обязательств по оплате взносов — 1,5-2%).

В масштабах девелоперских проектов такое влияние на бюджет потенциально может быть компенсировано различными мерами по повышению эффективности, оптимизации планов продаж и другими способами, позволяющими избежать существенного влияния на стоимость жилья для конечных покупателей. 

Об авторах
Ольга Архангельская партнер, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании EY
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости