Читайте РБК без баннеров

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 600 100 руб +3%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Экономисты оценили шансы на продолжительное укрепление рубля Финансы, 08:00 Боксер Флойд Мейвезер оплатит похороны погибшего в США афроамериканца Спорт, 07:56 «Зеленая утопия»: заставит ли пандемия полюбить пригороды — Bloomberg Pro, 07:55 Пандемия коронавируса. Самое актуальное на 2 июня Общество, 07:50 Бинджвотчинг, флексить и кринж: как понять молодежный сленг Совместный проект, 07:45 Власти назвали причины докарантинных пробок в Москве Общество, 07:29 Роспотребнадзор сообщил о видах мошенничества в период пандемии Общество, 07:12 Глава «Уральских авиалиний» назвал сроки возобновления полетов за рубеж Бизнес, 07:00 Глава «Уральских авиалиний» — РБК: «Пытаемся убедить пассажиров летать» Бизнес, 07:00 Федеральные тюрьмы США закрыли впервые за 25 лет из-за протестов в стране Общество, 06:38 В Москве и области объявили «желтый» уровень погодной опасности Общество, 06:31 Свет, камера, смартфон: как снять модное видео РБК Стиль и Huawei, 06:30 РСПП назвал «ударом» претензии ФАС к алмазной сделке на $1,45 млрд Бизнес, 06:11 «Росатом» представил новый метод борьбы с коронавирусом Общество, 05:34
Как повлияет введение эскроу-счетов на стоимость новостроек
Мнения ,  
0 
Ольга Архангельская

Как повлияет введение эскроу-счетов на стоимость новостроек

Единой универсальной модели приобретения гражданами строящегося жилья в международной практике не существует. Свои особенности и нюансы существуют в каждой стране. Вместе с тем, можно выделить одну общую составляющую — за редкими исключениями система законодательства не допускает того, чтобы покупатель стандартного, массового жилья нес риск на этапе строительства.

Для этого могут быть использованы различные механизмы — страхование, банковские гарантии, гарантийные фонды, эскроу-счета. В отдельных странах, например, в Великобритании покупатель, заключая договор с застройщиком на покупку квартиры в строящемся доме, уплачивает первоначальный взнос в банк (как правило, 10% от стоимости недвижимости), а остаток платит при вводе объекта в эксплуатацию, в других — как в Испании или Польше, основным механизмом являются счета эскроу или аналогичные им механизмы. Французская модель предполагает наличие гарантии банка, страховой компании или общества взаимного страхования.

Сейчас в России инструментом защиты покупателей жилья на инвестиционной фазе является компенсационный фонд дольщиков, однако он только начал функционировать и сложно определить, насколько достаточной для покрытия рисков окажется установленная величина взносов застройщиков (1,2% от сумм сделок по ДДУ). Если опять же обратиться к международному опыту, то, к примеру, в Австралии взносы застройщиков в подобный фонд составляют около 1,3%, и при этом фонд берет ответственность только за 20% суммы, то есть при банкротстве застройщика дольщик может претендовать на возмещение только 20% вложенных средств.

Поскольку у нас предусматривается гарантирование полной суммы договора долевого участия, сохранение сопоставимой величины взноса в долгосрочной перспективе может оказаться затруднительным (фонд по закону может пересматривать размер взноса один раз в год). Переход к проектному финансированию строительства жилья с использованием эскроу-счетов позволит застройщикам избежать выплат взносов в компенсационный фонд, а также других дополнительных требований (вступающих в силу с 1 июля), которые будут предъявляться к застройщикам в рамках ДДУ.

Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не будут передаваться девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до сдачи дома. При этом средства на строительство застройщик будет получать в этом же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования. Такой подход позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства, а для девелопера — получить надежный источник средств для финансирования стройки. Прозрачность и надежность схемы использования эскроу-счетов в проектном финансировании застройщиков способны укрепить доверие граждан к строительному сектору и оживить спрос на строящееся жилье, особенно в тех регионах, где возникали проблемы с репутацией строительного сектора.

Мы постарались оценить, какое влияние на экономику проектов может оказать новая схема взаимодействия участников рынка жилого строительства. На основании доступных сведений о потенциальных условиях работы нового механизма мы провели предварительные расчеты экономического эффекта для участников рынка. В наших расчетах мы учитывали плавающую структуру источников фондирования банка, который будет финансировать строительство жилья. В связи с различной стоимостью денег, ассоциированной с этими источниками, можно достичь эффективной ставки, которая будет существенно ниже стоимости заемных средств на открытом рынке. Это связано с тем, что часть бюджета, эквивалентная остаткам на эскроу-счетах, формируемых взносами покупателей, может быть предоставлена банком по более низкой ставке, и только оставшаяся часть общего бюджета строительства — по стандартным текущим ставкам для сектора недвижимости.

Такой подход, несмотря на возникновение дополнительного посредника в лице банка, позволяет достичь эффективной ставки финансирования ниже 6% годовых, что, по нашим расчетам, окажет несущественное влияние на итоговый инвестиционный бюджет (ориентировочно на 2,5%-3,5%, а с учетом отмены для застройщиков, использующих эскроу-счета, обязательств по оплате взносов — 1,5-2%).

В масштабах девелоперских проектов такое влияние на бюджет потенциально может быть компенсировано различными мерами по повышению эффективности, оптимизации планов продаж и другими способами, позволяющими избежать существенного влияния на стоимость жилья для конечных покупателей.

Об авторах
Ольга Архангельская, партнер, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании EY
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.