Проектное финансирование: коллапс российского рынка и зарубежный опыт
Россия — не единственная страна, где предпринимаются различные попытки урегулирования деятельности девелоперов жилой недвижимости. 214-ФЗ «О долевом строительстве…», действовавший в России с 2005 года, уже критикуется на уровне государства, и практика показывает: текущий кризисный период долевое строительство может уже не пережить.
С похожими проблемами в свое время столкнулись и на западе. Например, во Франции пришлось регулировать деятельность девелоперских компаний после кризиса 2008 года.
Французский девелопмент
С 2008 года рынок недвижимости Франции начал стагнировать на фоне общемирового кризиса. Цены на недвижимость постепенно снижаются в общей массе и сейчас, однако это не касается эксклюзивных предложений и недвижимости в границах Парижа, но для пригорода столицы и остальных городов тенденция имеет именно такой характер. При этом во Франции существует дефицит нового и современного жилья: старый жилой фонд активно реставрируется, локально осуществляется точечная застройка, а проекты КОТ немногочисленны.
Стагнация французского жилого рынка привела к уходу с него некоторых французских девелоперов. Крупнейшие компании значительно сократили штат, а небольшие полностью покинули сегмент. В сложившейся ситуации функции девелоперов взяли на себя строительные компании — генеральные подрядчики. Примечательно, что рост обязанностей и смена профиля работы строительных компаний не сказались на росте себестоимости строительства и, соответственно, росте стоимости квадратного метра для покупателя. По сути, строительным компаниям во Франции из всех девелоперских функций, традиционных для России, пришлось взять на себя только привлечение финансирования в проект, остальные берет на себя государство.
Ключевое отличие французского девелопмента от российского — в степени участия государства в процессе. Весь функционал по обеспечению проекта социальной инфраструктурой, дорогами и сетями как в проектах комплексного освоения территорий, так и при работе с точечной застройкой берет на себя государственный аппарат. Поэтому строительные компании уже в статусе девелоперов продолжили работать за строительную маржу: девелоперская маржа в размере средних 10% исчезла как факт. Именно за счет этого выживает рынок.
В российской же парадигме девелопер становится организатором и ответственным лицом всего процесса строительства. Он не только привлекает финансирование в проект, но и покупает земельный участок, отбирает и нанимает подрядчиков, проектные организации и вдобавок занимается всеми вопросами инфраструктуры проекта — от дорожной до социальной и коммерческой.
Еще один интересный способ заработка французских девелоперов — ремонт и реконструкция объектов недвижимости. У некоторых компаний доля проектов реконструкции в портфеле достигает 70%: во Франции много жилых домов с вековой историей, они требуют ремонта и постоянной реставрационной поддержки. В то время как в наших реалиях девелоперы и власти часто выступают за снос даже потенциально исторически интересных объектов недвижимости, во Франции большинство объектов реставрируется. Оплачивает услуги девелопера в данном случае отнюдь не государство, а собственники здания. Если организации технического надзора выявляют потребность в ремонте дома, то жителям поступает предписание об обязательных сборах на ремонт.
В России попыткой ввести аналогичную практику стала новая графа в ежемесячных платежных квитанциях — сборы на капитальный ремонт дома. Но наша практика, к сожалению, заведомо непрозрачна для жителей: ежемесячно с них взимается фиксированная сумма за то, с чем они могут никогда не столкнуться. В рыночной ситуации, когда собственник имеет право продавать свою недвижимость и покупать новую, плата за призрачную перспективу капитального ремонта через 10, 20 или даже 30 лет не создает у владельца квартиры впечатления справедливых сборов, размер которых оправдан и действительно просчитан, а кажется очередной «мздой» в пользу государства — отсюда и низкий процент регулярных плательщиков.
Во Франции сборы на ремонт или реконструкцию дома являются целевыми, собираются для оплаты услуг конкретной компании, которая выполняет ремонтные работы сразу же, в четко установленные сроки. И отказаться от уплаты этих сборов невозможно: поддержание своего дома в надлежащем состоянии — обязанность собственника жилья. Для тех, кто не имеет возможности заплатить свой взнос, действует система кредитования от государства. Получается, что в случае с реконструкцией объектов работу девелопера финансирует не государство или покупатели, а текущие собственники дома, которые за счет этого в том числе увеличивают стоимость своей недвижимости.
Девелопмент новых объектов устроен во Франции иным образом и предполагает другую схему финансирования. Начиная конкретный проект, девелопер может привлечь финансирование и кредитование на стадии котлована или фундамента дома. Если в проекте предполагается проектное финансирование, то для получения денежных средств в банке девелопер обязан предоставить предварительные договоры купли-продажи на 20% жилых площадей. Это так называемые соглашения о намерении, которые не подразумевают ответственности за расторжение ни для одной из сторон. Их цель — показать банку, что конкретный проект в этой локации может и будет пользоваться спросом, что его строительство экономически оправдано. Размер кредитных средств в финансировании запрашивается компанией индивидуально, обязательное условие — опыт девелопера на рынке, реализованное портфолио, собственный персонал и арендованная или приобретенная строительная техника.
После одобрения финансирования проекта и начальной стадии строительства покупатель жилья в новостройке вносит первый транш за квартиру — 20% стоимости жилья. Когда завершается этап возведения дома — еще 30%, на следующей стадии готовности — 20%. Оставшиеся 30% стоимости клиент оплачивает уже после ввода дома в эксплуатацию. Фактически покупатель поэтапно финансирует строительство — и также поэтапно застройщик оплачивает свой кредит. Наряду с данной схемой применяется аналогичная, в которой фигурирует депонирование средств: клиент сразу оплачивает полную стоимость квартиры, но его деньги хранятся в банке и передаются застройщику по завершении определенного этапа работ. Свою маржу застройщик в любом случае получает только после ввода дома в эксплуатацию, а контролем строительных работ занимаются отдельные сурвейерные компании.
Российские реалии
Когда девелоперский рынок в России только формировался, банковское кредитование было слишком дорогостоящим, и девелоперы обходились собственными средствами, привлекая при этом деньги покупателей в процессе стройки. 214-ФЗ не существовало, применялись разные иные схемы — конечно, не без рисковой составляющей. Со временем некоторые компании становились крупнее, им требовались большие инвестиции в новые проекты. Формировались земельные банки, вырабатывался механизм получения разрешений на строительство.
Даже сейчас процесс получения проектных разрешений и согласования занимает не менее 1,5 лет, а 10–15 лет назад длился еще больше. В течение всего срока, необходимого для получения одобрения проекта, деньги девелопера фактически остаются замороженными в земельном участке — до получения кредитования. Поэтому кредитование стало активно использоваться в девелоперских проектах.
На растущем рынке такой подход логичен: застройщик формирует земельный банк, начинает строительство объекта, достраивает его, реализует, привлекая средство дольщиков, и выходит на новый проект, вновь кредитуется и вкладывает деньги — это непрерывный цикл. На падающем рынке замороженные в земельных участках средства девелопера создают угрозу для уже строящихся проектов, их строительства и обслуживания. Сейчас наш рынок находится именно в таком положении.
Девелоперы только начали оправляться от последствий кризиса 2008–2009 годов, перестроили свою работу и сформировали планы — возникли новые угрозы и ситуация, когда себестоимость строительства растет, а цены на квартиры для покупателей падают. Такая ситуация создает риски для российских девелоперов, не дает компаниям развиваться и выполнять обязательства перед дольщиками в полном объеме. Отсюда — критика системы долевого строительства в целом, причем на самом высоком уровне.
К чему в итоге приведет быстрый и непредсказуемый переход от долевого строительства к проектному? Зарубежный опыт не дает нам ответа на этот вопрос: пожалуй, такой резкий поворот станет для мирового рынка девелопмента первым в истории. Но уже сейчас ясно одно: проектное финансирование способно стать благом для рынка при сочетании определенных условий — продуманность переходного периода, возможности для маневра девелоперов с уже строящимися проектами и внедрение института сурвейеров и эскроу-счетов для застройщиков, что позволит преуспеть малым и средним компаниям, а девелоперам — сохранить статус-кво и адаптироваться к новым условиям рынка с минимальными потерями.
