Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Умер актер Театра сатиры Владимир Носачев Общество, 01:45 СМИ сообщили о готовившем покушение на президента Колумбии россиянине Политика, 01:36 Россия возобновила авиасообщение еще с одной страной Общество, 01:32 Трамп выдвинул в Верховный суд США выпускницу Нотр-Дама Эми Баррет Политика, 01:01 Минздрав Белоруссии объяснил рост заболеваемости COVID-19 протестами Общество, 00:04 СМИ сообщили о взломе хакерами сайта Белтелерадиокомпании и канала ОНТ Технологии и медиа, 26 сен, 23:30 Маск показал фото космического корабля Starship с хвостовым оперением Технологии и медиа, 26 сен, 23:11 В Москве зафиксировали максимум смертей за сутки от COVID-19 с конца июля Общество, 26 сен, 23:05 Байден сравнил Трампа с Геббельсом Политика, 26 сен, 22:59 Ученые оценили возможность пожизненного иммунитета к COVID-19 Общество, 26 сен, 22:58 Сына бывшего вице-губернатора Брянской области арестовали по делу о ДТП Общество, 26 сен, 22:56 Украинские дипломаты возмутились материалом Би-би-си о крушении Ан-26 Политика, 26 сен, 22:32 Как продуктивно провести время за рулем РБК и Mercedes-Benz, 26 сен, 22:28 «Сочи» в меньшинстве не позволил «Краснодару» одержать 4-ю победу подряд Спорт, 26 сен, 22:15
Как повлияет введение эскроу-счетов на стоимость новостроек
Мнения ,  
0 
Ольга Архангельская

Как повлияет введение эскроу-счетов на стоимость новостроек

Единой универсальной модели приобретения гражданами строящегося жилья в международной практике не существует. Свои особенности и нюансы существуют в каждой стране. Вместе с тем, можно выделить одну общую составляющую — за редкими исключениями система законодательства не допускает того, чтобы покупатель стандартного, массового жилья нес риск на этапе строительства.

Для этого могут быть использованы различные механизмы — страхование, банковские гарантии, гарантийные фонды, эскроу-счета. В отдельных странах, например, в Великобритании покупатель, заключая договор с застройщиком на покупку квартиры в строящемся доме, уплачивает первоначальный взнос в банк (как правило, 10% от стоимости недвижимости), а остаток платит при вводе объекта в эксплуатацию, в других — как в Испании или Польше, основным механизмом являются счета эскроу или аналогичные им механизмы. Французская модель предполагает наличие гарантии банка, страховой компании или общества взаимного страхования.

Сейчас в России инструментом защиты покупателей жилья на инвестиционной фазе является компенсационный фонд дольщиков, однако он только начал функционировать и сложно определить, насколько достаточной для покрытия рисков окажется установленная величина взносов застройщиков (1,2% от сумм сделок по ДДУ). Если опять же обратиться к международному опыту, то, к примеру, в Австралии взносы застройщиков в подобный фонд составляют около 1,3%, и при этом фонд берет ответственность только за 20% суммы, то есть при банкротстве застройщика дольщик может претендовать на возмещение только 20% вложенных средств.

Поскольку у нас предусматривается гарантирование полной суммы договора долевого участия, сохранение сопоставимой величины взноса в долгосрочной перспективе может оказаться затруднительным (фонд по закону может пересматривать размер взноса один раз в год). Переход к проектному финансированию строительства жилья с использованием эскроу-счетов позволит застройщикам избежать выплат взносов в компенсационный фонд, а также других дополнительных требований (вступающих в силу с 1 июля), которые будут предъявляться к застройщикам в рамках ДДУ.

Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не будут передаваться девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до сдачи дома. При этом средства на строительство застройщик будет получать в этом же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования. Такой подход позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства, а для девелопера — получить надежный источник средств для финансирования стройки. Прозрачность и надежность схемы использования эскроу-счетов в проектном финансировании застройщиков способны укрепить доверие граждан к строительному сектору и оживить спрос на строящееся жилье, особенно в тех регионах, где возникали проблемы с репутацией строительного сектора.

Мы постарались оценить, какое влияние на экономику проектов может оказать новая схема взаимодействия участников рынка жилого строительства. На основании доступных сведений о потенциальных условиях работы нового механизма мы провели предварительные расчеты экономического эффекта для участников рынка. В наших расчетах мы учитывали плавающую структуру источников фондирования банка, который будет финансировать строительство жилья. В связи с различной стоимостью денег, ассоциированной с этими источниками, можно достичь эффективной ставки, которая будет существенно ниже стоимости заемных средств на открытом рынке. Это связано с тем, что часть бюджета, эквивалентная остаткам на эскроу-счетах, формируемых взносами покупателей, может быть предоставлена банком по более низкой ставке, и только оставшаяся часть общего бюджета строительства — по стандартным текущим ставкам для сектора недвижимости.

Такой подход, несмотря на возникновение дополнительного посредника в лице банка, позволяет достичь эффективной ставки финансирования ниже 6% годовых, что, по нашим расчетам, окажет несущественное влияние на итоговый инвестиционный бюджет (ориентировочно на 2,5%-3,5%, а с учетом отмены для застройщиков, использующих эскроу-счета, обязательств по оплате взносов — 1,5-2%).

В масштабах девелоперских проектов такое влияние на бюджет потенциально может быть компенсировано различными мерами по повышению эффективности, оптимизации планов продаж и другими способами, позволяющими избежать существенного влияния на стоимость жилья для конечных покупателей.

Об авторах
Ольга Архангельская Ольга Архангельская, партнер, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании EY
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Найти квартиру Лента