Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Львове в магазине умер инструктор армии США 01:28, Общество Пожар уничтожил самую высокую деревянную пагоду в Азии 00:54, Общество Квест: как доехать до Шереметьево за 30 минут 00:13, РБК и Porsche Почти 80% предпринимателей рассказали о «проявлениях коррупции» 00:02, Экономика Основатель «Пятерочки» запустил платформу оптовой торговли продуктами 00:02, Бизнес Конституционный суд ограничил налоговую ответственность топ-менеджеров 00:02, Финансы Оборонным банкам придумали подстраховку от новых санкций 00:01, Финансы Кремль решил превратить выборы президента в праздник для повышения явки 00:01, Политика Нетаньяху согласился на предложение Макрона о переговорах с Палестиной 10 дек, 23:52, Политика В Подмосковье погиб советский призер Олимпиады-1972 Виктор Потапов 10 дек, 22:56, Общество Захарова отреагировала на слова МИД Франции о присвоенной победе над ИГ 10 дек, 22:06, Политика «Манчестер Сити» установил новый рекорд в чемпионате Англии 10 дек, 21:40, Спорт Тест: как выглядеть красиво на всех фото 10 дек, 21:34, РБК и Huawei В Твери обрушилась часть стены жилого дома 10 дек, 21:32, Общество WSJ узнала о плане Трампа по восстановлению инфраструктуры США за $1 трлн 10 дек, 20:53, Политика СК завел дело после гибели женщины и детей при пожаре в доме под Тверью 10 дек, 20:48, Общество На сорвавших показ фильма о Донбассе на «Артдокфесте» составили протоколы 10 дек, 20:08, Общество Porsche изнутри: виртуальный тест-драйв на мобильном 10 дек, 20:03, РБК и Porsche Нетаньяху призвал Эрдогана «не читать лекции о морали» 10 дек, 19:32, Политика МЧС предупредило водителей о тумане в Москве и Подмосковье 10 дек, 19:31, Общество Чемпионат Англии. «Манчестер Юнайтед» — «Манчестер Сити». Онлайн 10 дек, 19:30, Спорт Против Союза биатлонистов России ввели санкции за допинговые нарушения 10 дек, 19:27, Спорт Считаете себя хорошим рыбаком и опытным водителем: пройдите тест 10 дек, 19:00, РБК и Mitsubishi Pajero Sport Требовавшую шампанского пассажирку высадили из самолета в Германии 10 дек, 18:59, Общество Сторонники Саакашвили разбили витрину Roshen около изолятора СБУ в Киеве 10 дек, 18:47, Политика В МИД Польши не увидели необходимости для страны в существовании Украины 10 дек, 18:42, Политика «Спартак» разгромил ЦСКА в чемпионате России 10 дек, 18:35, Спорт Улучшенная реальность: автомобиль с «защитой от дурака» 10 дек, 18:33, Subaru XV и Autonews
На рынке останутся девелоперы с собственниками в лице госкомпаний
Материалы по теме Девелоперы увидели в поправках к ФЗ-214 угрозу мелким строительным компаниям Мнение: Поправки в 214–ФЗ могут привести к социальным потрясениям
03 ноя, 2016 11:17
0
Наталья Шаталина На рынке останутся девелоперы с собственниками в лице госкомпаний
О том, могут ли изменения в 214-ФЗ привести к укрупнению игроков на рынке недвижимости России либо это будет связано исключительно с рыночными тенденциями, рассуждает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина

Застройщикам сейчас приходится несладко — с одной стороны, кризисные явления, как в экономике в целом, так и в отрасли, отражаются на спросе и, следовательно, на скорости реализации продукции, с другой стороны, «поспевают» новые законодательные ужесточения, которые, в свою очередь, также усложнят жизнь застройщиков. А вот что же в итоге скажется на застройщиках сильнее, рыночные тенденции или законодательные ужесточения, — вопрос.

Если рассмотреть законодательные изменения, то наиболее значимыми для рынка будут два из них — новые требования к уставному капиталу и механизм финансирования строительства через счета эскроу.

С 1 июля 2017 года уставный капитал компании-застройщика будет зависеть от объема строительства. Минимальный размер уставного капитала — 2,5 млн руб. (при площади всех объектов долевого строительства не более 1,5 тыс. кв. м), максимальный размер — 1,5 млрд руб. (при площади всех объектов долевого строительства более 500 тыс. кв. м). Учитывая, что сейчас у многих компаний уставный капитал может составлять и 10 тыс. руб., то на первый взгляд требования кажутся нереальными. Но на самом деле не все так трагично. Уставный капитал не обязательно должен быть оплачен именно денежными средствами. Допустима оплата, например, акциями и другими ценными бумагами, а также имуществом, имеющим денежную оценку. Поэтому застройщики, владеющие движимым и недвижимым имуществом, привлекут оценочные компании и довольно безболезненно для себя увеличат уставный капитал до требуемого размера.

По-другому складывается ситуация с застройщиками, не имеющими собственного имущества. Как правило, это небольшие компании, которые реализуют всего один-два точечных проекта на рынке и привлекают для строительства подрядные организации либо берут оборудование и технику в лизинг. Получается, при отсутствии имущества, которое можно оценить и оплатить им уставный капитал, такие застройщики будут обязаны внести именно денежные средства.

На рынке довольно много небольших компаний, для которых строительство не является основным бизнесом, им будет намного выгоднее завершить текущие проекты и уйти с рынка. Небольшим застройщикам, не способным выполнить новые требования законодательства, придется рассмотреть возможность интеграции с более крупным игроком, и это при условии, что они будут потенциально интересны для слияния.

По нашим оценкам, только введение новых требований к уставному капиталу затронет порядка 15% застройщиков, в совокупности реализующих не более 5–6% объемов текущего рынка.

С 1 июля 2017 года ожидается еще одно нововведение, которое также отразится на политике застройщиков, — финансирование строительства через счета эскроу. На счетах эскроу денежные средства, полученные от дольщиков, будут замораживаться до момента передачи дольщику объекта долевого строительства, и только после этого застройщик сможет получить средства с данного счета.

Получается, что если застройщик использует для строительства кредитные деньги, то он вынужден кредитоваться на большие суммы, переплачивать проценты, потому что средства от дольщиков увидит только после завершения проекта. Использование схемы с эскроу-счетами приведет к тому, что застройщики будут закредитовываться. Для некоторых это станет настоящей проблемой, ведь чтобы получить кредит, необходимо иметь средства на балансе, доказать платежеспособность.

По моему мнению, такая схема приведет к тому, что небольшие застройщики, использовавшие в основном кредитные средства для строительства и средства дольщиков, предпочтут уйти с рынка. А вот застройщики средней величины будут уже не в состоянии вести строительство большого количества корпусов одновременно. Например, будут выводить на рынок в рамках первой очереди один-два корпуса вместо трех-четырех. Таким образом, реализация крупных проектов может растянуться во времени, что в среднесрочной перспективе приведет к сокращению объемов рынка. Но поскольку сейчас наблюдается явный перевес предложения над спросом, такое последствие само по себе пока не вызывает опасений.

Однако данные изменения в совокупности однозначно не дадут удержаться на рынке небольшим застройщикам. Рынок могут покинуть порядка 20% от всех застройщиков. Конечный покупатель этих изменений может и не заметить, так как на долю 20% небольших застройщиков придется всего порядка 7% от объемов рынка. К примеру, сейчас в Москве на первичном рынке реализуется более 170 проектов (без учета элитного сегмента), а вот половина объема предложения приходится всего на 24 проекта.

Несмотря на довольно значительное влияние законодательных нововведений на жизнь застройщиков, основные изменения на первичном рынке все же будут связаны именно с рыночными тенденциями, падением платежеспособного спроса и профицитом предложения.

Особенно хочется выделить тенденцию перетекания спроса из Московской области в Москву. Например, если сравнить данные Россреестра по сделкам ДДУ за третий квартал 2015 и 2016 годов, то в Московской области количество сделок осталось примерно на таком же уровне (незначительный рост на 2,8%), а вот в Москве при этом количество сделок возросло почти на 70%. Если в прошлом году в Московской области на первичном рынке заключалось в пять раз больше сделок, чем в Москве, то в текущем году — всего в три раза.

Тенденция перетекания спроса из Подмосковья в столицу продолжается уже второй год, предпосылок к тому, что ситуация изменится, пока нет. Если подобная расстановка сил сохранится еще год-два, то часть именно подмосковных застройщиков будет вынуждена либо сливаться с более крупными и успешными игроками рынка, либо просто покидать рынок недвижимости. Стоит также отметить, что потенциально интересными для слияния выглядят компании, имеющие либо земельный банк, либо собственное производство.

Московские застройщики чувствуют себя более уверенно. Сейчас разговоры часто ведутся вокруг окончания льготной ипотеки и того, как рынок переживет это. В некоторых проектах массового сегмента доля ипотечных сделок может доходить до 80–90% и окончание льготной ипотеки вряд ли сильно изменит данный расклад. Платежеспособный спрос снижен, клиентов с собственными средствами становится все меньше, поэтому покупатели будут вынуждены прибегать к ипотеке по ставке пусть не 10,7%, а 12,5%. В принципе, в докризисное время ставка в 12% была комфортной рынку, заключалось максимальное количество ипотечных сделок. Другое дело, что окончание льготной ипотеки приведет к скачку спроса и последующему проседанию. В ноябре-декабре в связи с окончанием программы господдержки и акциями от застройщиков покупатели активизируются, а потом возможен однозначный спад в начале года. Застройщики уже привыкают к американским горкам покупательского спроса.

Вообще, все происходящее ведет к тому, что буквально через два-три года на строительном рынке останутся только застройщики, конечными собственниками которых будут компании с государственным участием.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Наталья Шаталина генеральный директор «Миэль-Новостройки»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости