В Москве ограничили строительство апартаментов
Правительство Москвы приняло постановление, которое запрещает строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. В документе, разработанном департаментом градостроительной политики города Москвы, уточняются неоднозначные формулировки видов разрешенного использования земельных участков, которые ранее служили лазейкой для девелоперов при их строительстве. По мнению игроков рынка недвижимости, это окажет существенное влияние на развитие данного сегмента.
Ранее постановление позволяло строить апартаменты в офисных, деловых, гостиничных зданиях, а также в составе многофункциональных комплексов, отметили в департаменте градостроительной политики. Все это привело к массовой застройке города апартаментами, что стало головной болью для столичных чиновников.
Основная претензия властей - в подмене девелоперами понятий. Вместо офисных коробок появляются жилые комплексы, не обеспеченные необходимой социальной инфраструктурой, которые преподносятся покупателям как полноценное жилье. В августе текущего года Марат Хуснуллин уточнил, что апартаменты нужно уравнять в правах с жильем и придать им тот же юридический статус по обеспеченности социальной инфраструктурой, что и классическим квартирам. "Есть и те, кто покупает апартаменты для постоянного проживания. Там надо принимать во внимание потребности в обеспеченности детсадами, школами, учреждениями здравоохранения", - заявил он в интервью одной из московских газет.
Рынок апартаментов в 2014г. показывает высокие темпы прироста предложения. Специалисты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet отмечают, что в третьем квартале 2014г. по сравнению с четвертым кварталом 2013г. объем предложения на первичном рынке апартаментов вырос на 14,4%, достигнув 475 тыс. кв. м. По оценкам компании "Метриум Групп", всего в Москве построено чуть более 2 млн кв. м такого "жилья".
В соответствии с российским законодательством, апартаменты - это гостиничный номер высшей категории, то есть временное жилье. По логике властей и согласно постановлению, разрешенным видом строительства для них является размещение их в составе объектов капитального строительства как "объекты размещения гостиниц, апарт-отелей, хостелов, мотелей", а не как отдельная категория.
По мнению столичных чиновников, это урегулирует строительство апартаментов. В департаменте градостроительной политики "РБК-Недвижимость" заверили, что с ранее построенными объектами ничего не случится, так как новое постановление имеет юридическую обоснованность с момента его вступления в силу (11 ноября 2014г.).
По мнению главы российского представительства Rossmils Investments Алексея Могилы (реализовал апартаменты на ул. Красина), данная инициатива в первую очередь хороша для потребителей: нельзя передавать объекты, которые позиционируются как жилье без социалки.
По сути, власти сейчас сужают перечень видов разрешенного использования, подходящих для реализации проектов с апартаментами. В конечном итоге это делается для того, чтобы систематизировать и структурировать данный сегмент рынка, отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Игроки столичного рынка недвижимости прогнозируют, что девелоперов в будущем заставят строить социальную инфраструктуру. "В результате затраты на реализацию подобных проектов сравняются со стоимостью жилья. Экономическая целесообразность будет утрачена, что приведет к вымиранию формата апартаментов в рамках нового строительства", - считает коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов.
По мнению Марии Литинецкой, подобные шаги приведут к тому, что застройщикам будет сложнее получить исходно-разрешительную документацию на строительство комплексов с апартаментами. Соответственно, темпы выхода новых проектов действительно могут снизиться.
Но в любом случае это произойдет не в ближайшее время, а скорее, в среднесрочной перспективе, когда также будет принят ряд других законопроектов. В частности, "речь идет об инициативе властей, направленной на повышение требований по обеспечению проектов апартаментов социальной инфраструктурой. То есть на динамику выхода новых объектов в данном сегменте повлияет не одно постановление. Только комплекс подобных мероприятий приведет к снижению темпов", - прогнозирует Мария Литинецкая.
С мнением эксперта согласен руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. "Экспансия на столичном рынке продолжается, и остановить это поступательное движение может только нивелирование разницы в цене между апартаментами и квартирами, составляющей сейчас 15-20%. Произойти это может за счет введения обременений по социальной инфраструктуре, которое в большой степени отразится на проектах точечной застройки", - считает он.
Напомним, что Москва уже больше года ведет необъявленную войну с данным форматом жилья и после многочисленных предупреждений девелоперского сообщества перешла к действиям. Как сообщили "РБК-Недвижимости" в департаменте, на этом работа в плане законодательного регулирования рынка апартаментов в Москве не закончена. В ближайшее время также планируется принять ряд соответствующих документов. В том числе столичные власти ведут совместную работу с Министерством строительства и ЖКХ над созданием законопроекта на федеральном уровне.
Апартаменты - головная боль Москвы
В Москве первые апартаменты появились еще в начале 2000-х гг. Это были в основном единичные дорогие лофты - результат редевелопмента старых особняков. Реально говорить об апартаментах как явлении на столичном рынке стали в 2006г. после ввода первых высоток в "Москва-Сити".
Несмотря на то что в 2010-х гг. апартаменты "перешагнули" за МКАД (массовые проекты появились в Сочи, Петербурге, Екатеринбурге и единичные - в Подмосковье и крупных городах-миллионниках), их неопределенный статус остается головной болью, прежде всего столичных властей, из-за объемов (напомним, это 2 млн кв. м).
Игроки рынка столичного девелопмента, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости", отмечают, что главным катализатором массовой застройки Москвы комплексами апартаментов стал приход к власти команды Сергея Собянина и последующие приостановка выдачи разрешений на строительство, пересмотр выданных инвестконтрактов, а также запрет на строительство офисов и торговых комплексов в центре столицы. В совокупности все эти меры заставили московских девелоперов решать свои проблемы по-своему: вместо офисов в центре и на промышленных площадках вне центра стали массово расти комплексы с апартаментами. Хотя первые апартаменты появились еще при Лужкове.
Серьезную долю рынка новостроек (около 10%) апартаменты начали занимать два года назад. Тогда о них впервые заговорили и столичные власти, заметив этот сегмент недвижимости.
Тревогу забили уже в апреле 2013г., когда главный архитектор столицы Сергей Кузнецов заявил о разработке нормативов по строительству апартаментов. "По апартаментам есть большой пробел в законодательстве: нормативами они сейчас не регулируются и считаются нежилыми помещениями. Хотя на самом деле это скрытая форма жилья, а значит, объекты соцкультбыта должны быть", - заявлял Сергей Кузнецов.
В канун 2014г. Москомстройинвест опубликовал "страшилку", предостерегающую граждан от покупки апартаментов. В агитке столичного департамента отмечалось, в частности, что покупатели апартаментов не попадают под защиту 214-го Федерального закона, эти объекты пригодны только для временного проживания, в них нет правовых оснований для постоянной регистрации и социального обслуживания.
Уже в феврале 2014г. в своем интервью заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин отметил, что аналитики завышают статистику ввода апартаментов в Москве. Он пояснил, что столичные власти разрешили строить такие объекты, чтобы стимулировать появление цивилизованного рынка арендного жилья. "Учитывая, что теперь появились апартаменты экономкласса, приобретаемые для постоянного проживания, сейчас прорабатывается вопрос о создании механизма обеспечения таких объектов социальной инфраструктурой", - отмечал глава московского стройкомплекса.
Позже мэр Москвы Сергей Собянин заявил в интервью СМИ, что строительство апартаментов в столице начали ограничивать. По словам градоначальника, если объемы предложения в данном сегменте рынка недвижимости будут расти, Москва рискует получить целые районы без необходимой социальной инфраструктуры.
В августе текущего года Марат Хуснуллин вновь уточнил, что апартаменты нужно уравнять в правах с жильем и придать им тот же юридический статус по обеспеченности социальной инфраструктурой, что и классическим квартирам. "Единственное - определиться с коэффициентом обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. Ведь есть апартаменты, куда люди приезжают на два-три месяца поработать, им не нужны ни детские сады, ни школы. Но есть и те, кто покупает апартаменты для постоянного проживания. Там надо принимать во внимание потребности в обеспеченности детсадами, школами, учреждениями здравоохранения", - рассказал Марат Хуснуллин в интервью одной из московских газет.
Сергей Велесевич