Лента новостей
Все новости Недвижимость
Тимати опубликовал фото с новорожденным сыном 20:38, Общество Симоньян пригласила экс-сотрудника администрации Обамы в Россию 20:30, Общество Ватикан представил «умные» четки для молитв 20:14, Технологии и медиа Украина не допустит к «Евровидению-2020» выступающих в России артистов 20:11, Общество Бывшего баскетболиста сборной России приговорили к шести годам тюрьмы 20:06, Спорт Школьная физика для взрослых водителей в задачах 20:00, РБК и Cordiant Посольство США ответило на сообщения о снятых с поезда дипломатах 19:59, Политика Суд арестовал на два месяца фигуранта «дела 27 июля» Егора Лесных 19:54, Политика Трамп назвал «нормальной» помощь Сирии со стороны России 19:53, Политика Forbes назвал самые дорогие спортивные бренды мира 19:47, Бизнес Два российских футболиста вошли в сборную недели в квалификации Евро-2020 19:36, Спорт Эрдоган решил встретиться с Пенсом после отказа принять его делегацию 19:30, Политика Что случилось за день. Главные новости РБК 19:29, Общество Путин почти вдвое увеличил штат центрального аппарата МЧС 19:25, Общество Мосгорсуд оставил под арестом экс-сенатора Арашукова и его отца 19:02, Общество Путин предложил предприятиям ОПК «поле для реализации» в нацпроектах 18:57, Политика Теннисист Медведев получил звание «Заслуженный мастер спорта» 18:50, Спорт «Победа» получила разрешение на полеты в Гоа 18:37, Общество Интервью главы «Яндекса» РБК. Главное 18:30, Бизнес Насколько россияне готовы давать голосовые команды холодильнику 18:27, РБК и Electrolux СМИ узнали о задержании дипломатов из США в Северодвинске 18:25, Политика «Яндекс» назвал «разрушительные» последствия закона о значимых сайтах 18:19, Технологии и медиа Последствия ДТП с троллейбусом в Чебоксарах. Фоторепортаж 18:12, Фотогалерея  Эксперт исключил ошибку в анализах сбитого под Кировом «пьяного» мальчика 18:10, Общество Росавиация опровергла возобновление авиасообщения с Грузией 18:03, Общество Володин анонсировал создание в России отрасли виноградарства и виноделия 17:57, Общество Число пострадавших в ДТП в Чебоксарах возросло до 26 человек 17:55, Общество Зеленский присвоил главе управления Госохраны новое звание и уволил его 17:48, Политика
Три эксперта: перспективы апартаментов
0
Три эксперта: перспективы апартаментов
На середину 2014г. в Москве насчитывается 2 млн кв. м апартаментов - так называемого "нежилого жилья". Предложение этого нестандартного формата составляет, по оценке риэлторов, от 30% до 50% от всего объема продаж на рынке новостроек столицы. Власти, "запустив кота в огород", до сих пор не обозначили свое отношение к апартаментам. Между тем объемы строительства в сегменте наращиваются, запретить или приравнять их к классическому жилью уже не получится.

Фото: Depositphotos/Zoooom

Комментарии экспертов  к статье "Апартаменты не будут приравнивать к жилью" о перспективах сегмента в Москве и России.

"Бомба замедленного действия"

Управляющий директор "ПСТ" Алексей Демьянчук:

Алексей Демьянчук, ПСТ
- Апартаменты - это назревающая проблема городских властей. Будущая головная боль, связанная в первую очередь с безопасностью жителей, транспортной и социальной нагрузкой, а также отсутствием поступлений в бюджет.

Правда, прогнозирую, что городские власти возьмутся за решение этой проблемы после техногенной аварии в таких "жилищах".

Вообще, можно говорить о двух категориях апартаментов: первые - легальные (например, "Москва-Сити") - пристанище столичного бомонда, юных денди и крепких яппи. Квартиры больших площадей в статусных проектах, по сути, являющиеся гостиницами с номерами в собственности, с которых можно собирать значительные эксплуатационные платежи и, возможно, налог на роскошь. И, вероятно, эта категория - благо для города, так как может стать дополнительным доходом для бюджета.

А вторые - это своего рода уловка для бизнеса, где под видом апартаментов на минимальной площади оказывается постоянное жилье для большой семьи. И, к сожалению, такие проекты становятся "бомбой замедленного действия" для Москвы. В них зачастую не соблюдены никакие санитарно-эпидемиологические, противопожарные нормы, нормы инсоляции, нарушены права маломобильных групп граждан, что может наносить замедленный вред здоровью жителей. И, как ни страшно это звучит, увеличивает риск серьезной техногенной аварии, в которой могут пострадать люди.

Эти здания являются промышленными и по документам, и по сути. А новая "нарезка" на квартиры с модной приставкой "лофт" не переведет их в категорию приспособленных для комфортного и безопасного проживания.

Ситуацию необходимо приводить в правовое русло как можно скорее, пока эта "бомба замедленного действия" не "разорвалась" над головами москвичей. Путь решения проблемы для города мы видим таким - введение специальной категории земли под апартаменты с определенной кадастровой стоимостью, которая в итоге будет "раскидана" на владельцев апартаментов. Это заставит девелоперов отказываться от дешевой "перенарезки" площадей без существенного ремонта в пользу нового строительства или полноценной реконструкции.

Что касается перспектив в текущем моменте неопределенности в геополитике, то, на мой взгляд, рынок станет двигаться в сторону понятных квартир экономкласса, а категория апартаментов будет проседать в целом. Исключения составят номера в завершенных комплексах небольшой площади.

Апартаменты в условиях кризиса

Партнер, директор департамента оценки компании Sminex Александр Лагутов:

Александр Лагутов, Sminex
- На мой взгляд, в отличие от квартир у апартаментов в условиях кризиса есть шанс оказаться более устойчивым продуктом с точки зрения цены и темпов продаж. Это обусловлено основным критерием, по которому покупатели делают выбор в пользу апартаментов, - ценой на 15-20% ниже, нежели в сегменте так называемого традиционного жилья.

Помимо устойчивого интереса к этому формату со стороны частных инвесторов, покупающих апартаменты для сдачи в аренду (доходность составляет 7-8% в год в отличие от 4-5% при сдаче в аренду квартиры), на спрос может оказать влияние и интерес со стороны покупателей, собиравшихся до кризиса приобретать квартиры, но в силу общего падения платежеспособности рассматривающих теперь более бюджетные варианты.

В целом же тренды по апартаментам будут плюс-минус параллельны трендам квартир.

Минимальными риски станут для тех девелоперов, которые имеют в своих проектах достаточно большой запас по марже и низкую кредитную задолженность, а самое главное, смогут во второй половине 2014г. предложить рынку небольшие (площадью до 100-150 тыс. кв. м) жилые проекты бизнес- или комфорт-классов и проекты с апартаментами, расположенные в черте Москвы.

Небольшой объем площадей - гарантия того, что проект будет реализован, а значит, в купленные помещения можно быстро вселиться, и в случае их приобретения в инвестиционных целях быстрее и удачнее либо сдать в аренду, либо перепродать. Низкий кредитный рычаг застройщика тоже является ощутимой гарантией достройки. А большая маржа с квадратного метра позволяет застройщику, маневрировать по цене, не нарушая при этом доходность проекта, то есть, снижая стоимость, не уходить в минус, а значит, оставаться экономически привлекательным для девелопера, заинтересованных проект довести до конца.

С жильем в большом проекте, состоящем из сотен тысяч кв. м, реализуемых в несколько очередей, да еще отягощенном кредитами с возросшими ставками, дело будет обстоять явно хуже. Доходность таких проектов при повышающейся стоимости кредита минимальна. Маневренность по цене здесь гораздо ниже, игра на понижение очень быстро начнет уводить застройщика в минус и, как следствие, будет расти риск недостроя.

Что же касается перспектив рынка апартаментов, я бы не стал делать каких-то радужных прогнозов сегодня. Причем проблема не только и не столько в возможном кризисе, сколько в позиции московских властей в части выдачи разрешений на строительство данного сегмента - новые разрешения не выдаются.

Сценарий развития сегмента

Коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов:

Иван Татаринов, GLINCOM
- Первые проекты апартаментов в Москве стали появляться еще в 2006-2007 гг., в первую очередь это вызвано как  экономическими предпосылками (значительная часть проектов апартаментов появилась и появляется в рамках редевелопмента неэффективно используемых промышленных объектов, а также по причине  изначальной ограниченности городского пространства), так и законодательными пробелами (отсутствие нормативной базы в части апартаментов). Удивительно, что за почти уже десятилетие существование формата законодатели так и не сдвинулись вперед. Все, что мы можем почерпнуть из правовой базы, - это "апартаменты для временного проживания" и статус нежилых помещений с рядом законов города Москвы, которые регламентируют порядок пользования нежилыми помещениями. И это в то время когда всем давно уже очевидно, что используются такие помещения как аналог квартиры, по всем техническим параметрам не уступающий, а в некоторых и превосходящий оригинал.

Из проектов редевелопмента бывших промышленных объектов,  безусловно, одним из первопроходцев можно назвать компанию KR-Properties c "Даниловской мануфактурой", а в рамках нового строительства - это Capital Group с комплексом "Город Столиц" в "Москва-Сити", на части площадей которого расположены апартаменты.

Активное движение со стороны города можно было заметить начиная с 2013г., когда апартаменты вышли из формата единичных комплексов небольшой, по сути, площади в масштабные  проекты: "Сердце Столицы", "ВТБ Арена парк", "Меркурий сити", "ОКО", "Флотилия", "Водный", "Фили Град" и т. д. Доля апартаментов в "новом жилье" начала достигать почти 30%. Если изначально апартаменты ассоциировались с бизнес- и премиум-классами, то сейчас это и комфорт и эконом. Апартаменты в границах старой Москвы можно купить по цене 95 тыс. рублей за 1 кв. м.

Очевидна экономическая целесообразность подобных проектов для девелопера - сниженные затраты на реализацию проекта за счет отсутствия необходимости обеспечивать район социальной инфраструктурой, по этой причине и получается добиться меньшей (на 15-20%) цены реализации по отношению к жилью. Можно также говорить, что и городу "в короткую" это выгодно: удовлетворяется спрос, загружен строительный комплекс, идет развитие города. Но в среднесрочной (3-5 лет) и тем более долгосрочной перспективе дефицит "социалки" однозначно обернется проблемой - как банальной нехваткой мест, так и, как следствие, необходимостью обеспечивать эти места за счет средств бюджета.

На сегодняшний день апартаменты развиваются в основном только в Москве, Санкт-Петербурге, а также в курортных регионах: Сочи, Крыму. Широкого развития в регионах апартаментов не происходит также по экономическим факторам, отсутствие регистрации и ряд сопряженных с этим минусов фактически диктует необходимость реализации апартов с дисконтом по отношению к квартирам особенно в комфорт- и экономклассе. И если в Москве, к примеру, этот дисконт обеспечить можно за счет средней высокой стоимости жилья, то в регионе уже проблематично - некуда дисконтироваться.

Сегодня рынок, по сути, ждет разъяснений от законодателей, новых правил игры. Вероятным развитием сценария случится вменение девелоперам обязательств по участию в строительстве социальной инфраструктуры, что, в свою очередь, приравняет затраты на реализацию подобных проектов жилью. Экономическая целесообразность будет утрачена, что приведет к "вымиранию" формата апартаментов в рамках нового строительства.

Подготовил Игнат Бушухин 

Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.