Лента новостей
Все новости Недвижимость
Путин и Макрон заявили о готовности работать в «нормандском формате» 17:17, Политика ВТБ назвал сроки выпуска облигаций из программы на сумму до 1 трлн руб. 17:14, Финансы Binance раздаст пользователям токены Stellar на $800 тыс. 17:10, Крипто Госдума одобрила снижение НДС на ягоды и фрукты до 10% 17:04, Общество Госдума одобрила ужесточение наказания за подделку документов 16:57, Общество Макрон принял приглашение Путина приехать в Москву на празднование 9 мая 16:53, Политика Как вписать здоровый образ жизни в ваш ритм. Тест 16:40, РБК и Philips Роскомнадзор оштрафовал Google на ₽700 тыс. за выдачу запрещенных ссылок 16:37, Технологии и медиа США пообещали «агрессивно» добиваться прохода судов в Персидский залив 16:34, Политика Путин предложил совместную подготовку россиян и белорусов к Олимпиадам 16:30, Спорт Нетаньяху поставил рекорд по сроку работы на посту премьера Израиля 16:26, Политика Конституционный суд Армении приостановил дело против Кочаряна 16:25, Политика Twitter после обращения Роскомнадзора удалил оскорбляющий россиян пост 16:22, Технологии и медиа Роспотребнадзор назвал причину отравления в крымском лагере 16:18, Общество В Киеве объявили о принятии пошлин на сжиженный газ и дизель из России 16:12, Экономика Россия начала избавляться от грязной нефти в Усть-Луге путем смешивания 16:09, Экономика Почему инвестиции в блокчейн снизятся на 60%: Bitcoin забрал все внимание 16:08, Крипто Число отравившихся едой из автоматов в Москве достигло 65 16:08, Общество Базовые правила: как обезопасить себя от гепатита 16:07, РБК и Philips СМИ сообщили об интересе «Спартака» и «Локомотива» к чемпиону мира 16:04, Спорт Что цифровые технологии значат для строителей 16:01, PRO Число жертв поджога на студии аниме в Японии достигло 33 15:56, Общество Испорченный телефон против испорченной карьеры Кевина Спейси 15:56, Стиль Путин предложил Лукашенко выбрать приемлемые пути развития интеграции 15:55, Политика МЧС выпустило экстренное предупреждение о грозе в Москве 15:52, Общество Строитель подал в суд на Филиппа Киркорова 15:48, Жилье Пресс-служба Басты сообщила о готовности рэпера помочь футбольному СКА 15:42, Спорт Почему Эд Ширан победил шоу-бизнес 15:40, Стиль
Мнение: рынок торговой недвижимости вошел в фазу поклонения арендаторам
Материалы по теме Мнение: как изменятся торговые центры в России из-за падения спроса
0
Денис Колокольников Мнение: рынок торговой недвижимости вошел в фазу поклонения арендаторам
За период с середины 2000-х по настоящее время рынок качественной торговой недвижимости Москвы существенно изменился. Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников наблюдал за его развитием с огромным интересом: главные пертурбации произошли совсем недавно, но на самом деле почва для «революции» готовилась годами

Денис КолокольниковСостояние рынка торговой недвижимости Москвы, по сути, определяется его участниками — собственниками торговых центров (ТЦ), арендаторами, а также взаимоотношениями обеих сторон. Именно поэтому наиболее интересно рассмотреть, как менялся расклад сил между ними за прошедшее десятилетие.

Для начала — немного сухих цифр. Лучшим годом для владельцев столичной торговой недвижимости в период с 2005 по 2015 год стал предкризисный 2008-й: средняя ставка аренды достигла рекордных $2324 за 1 кв. м в год для объектов, расположенных внутри Садового кольца, и $1094 за 1 кв. м в год для помещений за пределами центра столицы — притом что количество предложений было адекватным, но дефицит наблюдался. Всего арендаторам предлагалось свыше 2,5 тыс. помещений; для сравнения: годом ранее их было на треть меньше, в 2015 году — те же 2,5 тыс. В центре за год на открытом рынке доступными ретейлу были 168 тыс. м торговой площади, за пределами — почти миллион. То есть выбор был, но, как и перед дефолтом 1998 года, бизнес в Москве в 2008-м «цвел и колосился» — существующие торговые сети не жалели денег на развитие, новые — выходили на рынок, крупные международные — осваивали российскую столицу. А потому поиск лучших площадок, борьба за них, игра на повышение — все это имело место быть.

Мировой финансовый кризис, конечно, внес свои коррективы, однако большинство участников рынка торговой недвижимости вопреки всем проблемам отказались его покидать, ограничившись некоторым замедлением темпов экспансии. Попытка ретейлеров существенно изменить расстановку сил не увенчалась успехом. Ввод торговых центров в городе продолжился, ставки аренды, резко снизившиеся в 2009 году (до $1481 за кв. м в центре и $756 — за его пределами), вышли на новый виток роста и к концу 2013 года достигли высоких уровней, хоть и не сравнялись с докризисными показателями.

Но здесь рынок испытал новый, причем двойной удар. Во-первых, 2014-й стал годом больших политических и экономических потрясений — общепризнанно, что кризиса такого масштаба и глубины в новейшей истории страны еще не было. Во-вторых, этот же год ознаменовался рекордными показателями ввода торговых площадей: по данным RRG, предложение пополнилось 700 тыс. новых «квадратов», и это на фоне роста темпов инфляции, снижения потребительского спроса и практически полного отсутствия доступного кредитования для развития бизнеса.

К концу 2014 года стало ясно, что переворот во взаимоотношениях арендаторов и собственников ТЦ неизбежен. Самые стратегически предусмотрительные владельцы торговых метров начали пересматривать условия аренды площадей еще осенью: пересчитывали ставки в национальной валюте, давали скидки на определенный период, переходили на договоры аренды со ставкой, рассчитываемой от оборота. К началу второго квартала 2015 года это сделали практически все.

Но одних только ценовых уступок оказалось недостаточно, по крайней мере для вновь привлекаемых в ТЦ арендаторов. Сторона, которая еще пять — семь лет назад вынуждена была выискивать и торопливо «столбить» торговые площадки, внезапно оказалась в статусе правящего, более того — весьма капризного правящего. Сбылось то самое воландовское «сами предложат и сами все дадут».

Сегодня ретейлеры и только они диктуют условия арендных сделок, щепетильно выбирая и торговый комплекс, и само помещение в нем, и даже собственника. Ушли в прошлое фиксированные ставки — большинство арендаторов требуют ставки, рассчитываемой от процента с оборота. При этом они выясняют у владельцев, какой же будет посещаемость, и ждут обоснованных прогнозов. Больше того — привязывают ставки и процент с оборота к количеству посетителей ТЦ. А еще предпочитают отремонтированные за счет собственника и готовые к въезду помещения, хороших соседей — то есть арендаторов, генерирующих покупательский трафик, и «фишек» вроде океанариума, зоопарка, детских образовательных развлечений, арт-галереи и других объектов, способных заинтересовать и завлечь потребителя. Правда, арендаторы и более активны в налаживании деловых контактов: например, на прошедшем недавно MAPIC их было существенно больше, чем владельцев ТЦ, многие из которых не поехали в целях экономии…

Новые условия игры на рынке торговой недвижимости Москвы сильно осложняют жизнь собственникам вновь введенных объектов: многие арендаторы предпочитают действующие ТЦ — ведь ставка рассчитывается от оборота, и «селиться» в новых объектах, еще не имеющих своей покупательской аудитории, не имеет смысла. Открытие с 50%-ной заполняемостью в этом году считается хорошим результатом.

Номинируемые ставки аренды помещений между тем падают второй год подряд: и в центре города, и за границами Садового кольца они сейчас примерно вдвое ниже, чем в «горячем» 2008 году. Иными словами, у собственников торговых проектов немного поводов для оптимизма — как и у девелоперов, так и у самих ретейлеров. Хотя и те и другие верят в вечность общества потребления, а также активно адаптируются к новым рыночным условиям. И в этой «войне» главным оружием всех участников рынка торговой недвижимости становится точность — новые ТЦ и новые магазины появляются только там, где они могут по ряду доказательных маркетинговых причин иметь успех. А те объекты, параметры которых не просчитываются от и до, рискуют стать призраками на долгое время. Впрочем, многие игроки рынка уже нашли новый общепонятный язык современных арендных отношений, и сейчас мы видим, что ряд полупустых объектов неплохо заполняется. И это, безусловно, радует.

Денис Колокольников специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Денис Колокольников RRG
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости