Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Капитализация «Магнита» за несколько часов снизилась на 15% 17:18, Бизнес Для выдачи физлицам кредита больше 7 тыс. руб. введут новые правила 17:16, Финансы В комиссии при президенте объяснили снижение числа нелегалов в России 17:16, Общество Россия разрешила ввозить баклажаны и гранаты из Турции 17:07, Политика Прокуратура заинтересовалась массовыми задержками рейсов в Пулково 17:07, Общество Татьяна Тарасова назвала кошмарным выступление лучшего фигуриста России 17:00, Спорт Особое отношение: как банк помог компании-клиенту со значимой сделкой 16:54, РБК и Промсвязьбанк En+ выплатит $125 млн промежуточных дивидендов в декабре 16:54, Бизнес Экономисты связали эффективность бюджетной политики с девальвацией рубля 16:53, Экономика Ространснадзор назвал рискованным положение шести-десяти авиакомпаний 16:48, Общество Васильева рассказала об обрадовавшем ее решении по диссертации Мединского 16:38, Политика Орешкин пообещал Путину подобрать себе зама из «Лидеров России» 16:38, Политика В Хакасии завели дела о хищении более 7 млн бюджетных средств у сирот 16:29, Общество Лукашенко заявил о видимой из космоса горе мусора у Минска 16:22, Общество Назначен временный директор театра Джигарханяна после увольнения его жены 16:18, Общество В крови врезавшейся в толпу на машине в Харькове нашли опиаты 16:16, Общество СК возбудил дело после наезда таксиста на полицейского в Домодедово 16:10, Общество Сбербанк предсказал рост потерь России от кибератак до 1,5 трлн руб. 16:09, Финансы Греф рассказал о скором появлении ипотечных кредитов под 5% 16:01, Финансы Основатель «Теремка» опроверг планы закрытия сети блинных 15:59, Бизнес Дипломат из КНДР заявила о близости к стратегическому балансу с США 15:58, Политика На рынке новостроек Москвы вырос объем апартаментов 15:58, Жилье В столице после реконструкции открылся парк 850-летия Москвы 15:57, Город Улучшаем землю: как Россия конкурирует на мировом рынке удобрений 15:57, Партнерский материал Министр связи спрогнозировал исчезновение роуминга через 5–7 лет 15:54, Технологии и медиа Суд отложил слушания по иску к «дочке» «Ростеха» о турбинах в Крыму 15:49, Бизнес Хавбек «Спартака» вошел в тройку лучших игроков тура в Лиге чемпионов 15:38, Спорт Прокуратура заподозрила бывшего мэра Тайги в коррупции 15:13, Общество
Мнение: Чем грозит рынку пересмотр валютных договоров аренды
Материалы по теме От владельцев торговых центров потребовали перевести всю аренду в рубли На рынке аренды офисов может начаться волна пересмотра договоров
18 мар, 2016 09:06
0
Владимир Пинаев Мнение: Чем грозит рынку пересмотр валютных договоров аренды
Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE, высказал мнение о том, чем грозит рынку коммерческой недвижимости пересмотр валютных ставок в договорах аренды

Владимир Пинаев29  декабря 2015 года Арбитражный суд города Москвы принял резонансное решение по иску «Вымпелкома» к «Тизприбору». Суд изменил договор аренды головного офиса сотового оператора в его пользу, установив для расчета арендной платы, номинированной в валюте, коридор от 30 до 42 руб. за $1. Основанием для внесения изменений в договор суд назвал «нарушение баланса имущественных интересов» сторон, когда арендодатель якобы получал «неосновательное обогащение» за счет арендной платы.

Тема задела профессиональное сообщество за живое. Решение нарушает принцип свободы договора — высказывали мнение юристы. Минимум по 200–300 аналогичных исков получит каждый собственник недвижимости, если решение не будет отменено, опасались девелоперы. Капитализация рынка только офисов класса А в Москве снизится минимум на $6–7 млрд, предрекали брокеры.

Я, в свою очередь, хочу заострить внимание на одной из ключевых проблем, заключающейся в том, что данный прецедент разрушает институт договорных отношений и доверие к долгосрочным отношениям между арендодателями и арендаторами.

До сих пор, несмотря на всевозможные кризисы, включая резкую девальвацию рубля в конце 2014 года, собственникам коммерческой недвижимости и арендаторам удавалось находить общий язык и договариваться. В 2015 году мы зафиксировали исторический максимум по объему сделок продления и пересмотра коммерческих условий — 566 тыс. кв. м. Перезаключение договоров происходило на базе соблюдения сторонами согласованных условий аренды при нахождении взаимовыгодных решений. Так, в частности, снижение ставок аренды арендодателем во многих случаях было обеспечено согласием со стороны арендатора на продление сроков договора.

Валютные арендные платежи, по сути, возникли исключительно как инструмент возможности для девелоперов реализовать длительные проекты (пять-семь лет) в офисной или торговой недвижимости, в которых очень важна низкая стоимость заимствования. Получая валютный кредит в банке, девелоперы должны были обеспечить валютный арендный поток от объекта недвижимости. Также валютный платеж оказался выгоден арендаторам, поскольку давал возможность более низкой индексации арендной ставки в валюте по сравнению с рублевой на фоне стабильного курса доллара.

Сейчас девелоперы не вкладываются в новые проекты, но ситуация изменится со временем — стабилизация рынка, снижение объема свободной вакансии и естественная амортизация приведут нас к тому, что арендаторы придут к собственникам за новыми площадями. Снижение вакансии и возникновение дефицита качественных офисных площадей станут основными предпосылками для возврата долларовых ставок.

Наличие рублевых ставок аренды в новых проектах коммерческой недвижимости повлечет для арендаторов дополнительные затраты, покрывающие расходы девелоперов на повышенную стоимость рублевого финансирования, более высокие инфляционные ожидания и риски изменения курсов валют.

Сохранить доверие и умение договариваться крайне важно и для собственников активов, и для арендаторов. Так, сегодня в торговой недвижимости большая часть соглашений по договоренности арендодателя и арендатора уже переведена в рубли. Встречаются исключения — часть арендаторов в ретейле платят в долларах, например люксовые бренды на основных премиальных торговых улицах. На офисном рынке также наблюдается сегментация — новые контракты заключаются как в долларах, так и в рублях, хотя доля первых существенно снизилась по сравнению с докризисным периодом. Партнеры предусматривают и смешанные схемы, когда на ближайшие два-три года стороны устанавливают определенный курс, а далее договариваются работать по курсу ЦБ. В любом случае каждый договор должен обсуждаться сторонами индивидуально. 

Владимир Пинаев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Владимир Пинаев CBRE
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости