Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Челлендж: хватит ли знаний победить торгового робота 19:03, РБК и Thomson Reuters Путин пообещал подумать над масштабной амнистией к выборам президента 19:01, Политика «Последние джедаи» стали лидером российского проката за уик-энд 18:49, Технологии и медиа Долгий перелет: что стоит взять с собой на борт 18:47, Спецпроект РБК PINK Путин назвал несбыточными мечты о «городах Солнца» 18:44, Общество График переселения по программе реновации опубликуют в начале 2018 года 18:42, Жилье Сеть магазинов «Пятерочка» намерена отказаться от собственных площадей 18:41, Деньги Неизвестный попытался прорваться на военную базу США в Великобритании 18:40, Политика Улучшенная реальность: автомобиль с «защитой от дурака» 18:37, Subaru XV и Autonews Демонстрация силы: почему в России не понимают логику МОК 18:37, Мнение Правозащитница Алексеева попросила Путина поддержать фонд Доктора Лизы 18:26, Общество В Польше газопровод Nord Stream 2 назвали смертельным для Украины 18:25, Политика Российские офицеры-наблюдатели покинули ЛНР и ДНР 18:23, Политика Путин вручил государственную премию правозащитнице Людмиле Алексеевой 18:14, Общество МТС спрогнозировала снижение продаж сим-карт в России 18:13, Технологии и медиа Правительство утвердило планы по цифровой экономике на 520 млрд руб. 18:05, Технологии и медиа Hershey купит производителя чипсов Amplify за $1,6 млрд 18:04, Бизнес Квест-драйв: как доехать до Шереметьево за 30 минут 18:04, РБК и Porsche Обратный отсчёт: что нужно успеть до нового года 18:02, Стиль У РЖД возник дефицит плацкартных билетов перед Новым годом 17:59, Бизнес МЧС предупредило о мокром снеге и гололедице в Москве 17:55, Общество В РФС предложили наказать Кокорина за стрельбу на свадьбе 17:55, Спорт Антикризисная ставка: как ЦБ отреагировал на новые угрозы 17:55, Мнение В Бангладеш в давке на похоронах экс-мэра погибли 10 человек 17:51, Общество Президент Молдавии назвал провокацией решение об отзыве посла из Москвы 17:51, Политика Житель Дагестана получил 8 лет колонии за финансирование терроризма 17:51, Общество Киев назвал провокацией отзыв Москвой офицеров-наблюдателей из Донбасса 17:48, Политика МИД Молдавии отозвал из Москвы недавно назначенного посла в России 17:48, Политика
Мнение: Чем грозит рынку пересмотр валютных договоров аренды
Материалы по теме От владельцев торговых центров потребовали перевести всю аренду в рубли На рынке аренды офисов может начаться волна пересмотра договоров
18 мар, 2016 09:06
0
Владимир Пинаев Мнение: Чем грозит рынку пересмотр валютных договоров аренды
Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE, высказал мнение о том, чем грозит рынку коммерческой недвижимости пересмотр валютных ставок в договорах аренды

Владимир Пинаев29  декабря 2015 года Арбитражный суд города Москвы принял резонансное решение по иску «Вымпелкома» к «Тизприбору». Суд изменил договор аренды головного офиса сотового оператора в его пользу, установив для расчета арендной платы, номинированной в валюте, коридор от 30 до 42 руб. за $1. Основанием для внесения изменений в договор суд назвал «нарушение баланса имущественных интересов» сторон, когда арендодатель якобы получал «неосновательное обогащение» за счет арендной платы.

Тема задела профессиональное сообщество за живое. Решение нарушает принцип свободы договора — высказывали мнение юристы. Минимум по 200–300 аналогичных исков получит каждый собственник недвижимости, если решение не будет отменено, опасались девелоперы. Капитализация рынка только офисов класса А в Москве снизится минимум на $6–7 млрд, предрекали брокеры.

Я, в свою очередь, хочу заострить внимание на одной из ключевых проблем, заключающейся в том, что данный прецедент разрушает институт договорных отношений и доверие к долгосрочным отношениям между арендодателями и арендаторами.

До сих пор, несмотря на всевозможные кризисы, включая резкую девальвацию рубля в конце 2014 года, собственникам коммерческой недвижимости и арендаторам удавалось находить общий язык и договариваться. В 2015 году мы зафиксировали исторический максимум по объему сделок продления и пересмотра коммерческих условий — 566 тыс. кв. м. Перезаключение договоров происходило на базе соблюдения сторонами согласованных условий аренды при нахождении взаимовыгодных решений. Так, в частности, снижение ставок аренды арендодателем во многих случаях было обеспечено согласием со стороны арендатора на продление сроков договора.

Валютные арендные платежи, по сути, возникли исключительно как инструмент возможности для девелоперов реализовать длительные проекты (пять-семь лет) в офисной или торговой недвижимости, в которых очень важна низкая стоимость заимствования. Получая валютный кредит в банке, девелоперы должны были обеспечить валютный арендный поток от объекта недвижимости. Также валютный платеж оказался выгоден арендаторам, поскольку давал возможность более низкой индексации арендной ставки в валюте по сравнению с рублевой на фоне стабильного курса доллара.

Сейчас девелоперы не вкладываются в новые проекты, но ситуация изменится со временем — стабилизация рынка, снижение объема свободной вакансии и естественная амортизация приведут нас к тому, что арендаторы придут к собственникам за новыми площадями. Снижение вакансии и возникновение дефицита качественных офисных площадей станут основными предпосылками для возврата долларовых ставок.

Наличие рублевых ставок аренды в новых проектах коммерческой недвижимости повлечет для арендаторов дополнительные затраты, покрывающие расходы девелоперов на повышенную стоимость рублевого финансирования, более высокие инфляционные ожидания и риски изменения курсов валют.

Сохранить доверие и умение договариваться крайне важно и для собственников активов, и для арендаторов. Так, сегодня в торговой недвижимости большая часть соглашений по договоренности арендодателя и арендатора уже переведена в рубли. Встречаются исключения — часть арендаторов в ретейле платят в долларах, например люксовые бренды на основных премиальных торговых улицах. На офисном рынке также наблюдается сегментация — новые контракты заключаются как в долларах, так и в рублях, хотя доля первых существенно снизилась по сравнению с докризисным периодом. Партнеры предусматривают и смешанные схемы, когда на ближайшие два-три года стороны устанавливают определенный курс, а далее договариваются работать по курсу ЦБ. В любом случае каждый договор должен обсуждаться сторонами индивидуально. 

Владимир Пинаев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Владимир Пинаев CBRE
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.