Кредиты, льготы, удаленка: что пандемия дала рынку недвижимости

Читать в полной версии

Пандемия коронавируса и последовавший за ней экономический кризис поменяли жизнь общества и бизнеса. Серьезные изменения произошли и на рынке недвижимости. За несколько недель он пережил несколько трансформаций: от падения спроса и заморозок строек до перевода продаж в онлайн и запуска дешевой ипотеки.

Редакция «РБК-Недвижимость» рассказывает о ключевых изменениях, которые принес коронавирус на рынок недвижимости.

Одним из самых главных изменений на рынке жилья в пандемию стал запуск ипотеки под 6,5% годовых — самой низкой за всю историю ипотечного рынка России. Льготная программа была запущена в апреле по поручению президента Владимира Путина. Ее цель — поддержать спрос на покупку квартир в новостройках и стабилизировать финансовое состояние застройщиков.

Льготная ипотека распространяется на покупку строящегося жилья или готового у застройщика. Разницу между текущей ставкой банка покроет государство. Оформить ипотеку по ставке 6,5% можно до 1 ноября 2020 года. Низкая ставка действует в течение всего срока кредита. При этом установлен лимит жилищного займа: для Москвы и Санкт-Петербурга он составляет 8 млн руб., для всех остальных регионов России — 3 млн руб. Первоначальный взнос — от 20%. Льготная программа ипотечного кредитования под 6,5% не распространяется на рефинансирование текущих ипотечных кредитов.

Банки сейчас активно дают дополнительную скидку к льготной ипотеке. Например, «Дом.РФ» снизил ставку  до 6,1%, Промсвязьбанк — до 6% годовых. По оценкам аналитиков, ипотека с господдержкой под 6,5% годовых позволяет снизить переплату по жилищному кредиту почти на треть. Вместе с другими льготами экономия достигает 2,5 млн руб.

С момента старта программы банки уже одобрили свыше 31 тыс. заявок на льготную ипотеку. Всего до 1 ноября планируется выдать около 250 тыс. кредитов на 740 млрд руб.

Одним из самых громких и противоречивых документов периода самоизоляции стал законопроект правительства об аренде, который позволяет арендаторам в одностороннем порядке расторгать договоры найма без штрафов.

При этом должны соблюдаться условия — снижение ежемесячных доходов арендатора более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. Обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату.

Соответствующие поправки были внесены в Госдуму в начале мая и спровоцировали настоящее противостояние между собственниками коммерческой недвижимости и арендаторами. Против законопроекта выступили владельцы ТЦ, бизнес-центров и девелоперы. По их мнению, инициатива приведет к «необратимому разрушению отрасли без возможности восстановления» и дефолту. Рестораны, ретейлеры и фитнес-центры, наоборот, попросили законодателей ускорить принятие решения, чтобы избежать массовых банкротств.

Позднее свой вариант данных поправок подготовило Минэкономразвития: оно предлагает ограничить срок — разрешить одностороннее расторжение договоров аренды только до 1 октября 2020 года. При расторжении договора арендаторы должны будут возместить убытки владельцам недвижимости в размере одного ежемесячного платежа.

Свои предложения по законопроекту подготовил Сбербанк. Банк предлагает разрешить отказ от аренды только малому и среднему бизнесу, который приносит торговым центрам четверть дохода.

В настоящее время законопроект прошел первое чтение. Второе чтение запланировано на 20 мая.

Из-за ситуации с распространением коронавируса впервые строительные работы были временно заморожены почти на всех московских объектах. Исключения составило строительство медицинских объектов, метро, железнодорожного, наземного общественного транспорта и аэропортов. Вынужденные каникулы строителей продлились почти месяц.

С 12 мая власти Москвы приняли решение о частичном снятии ограничений, и к работе вернулись предприятия промышленности и строительства. Как пояснил мэр Москвы Сергей Собянин, возобновление работы строительных и промышленных организаций наименее опасно в условиях пандемии. В отличие от работников торговли и сферы услуг строители и сотрудники промышленных предприятий практически не контактируют с потребителями.

Столичные застройщики планируют возвести все объекты в срок, несмотря на карантин. По оценкам девелоперов, они смогут наверстать отставание от графика в течение одной-двух недель. Чтобы реанимировать спрос, девелоперы уже сейчас предлагают бонусы и скидки.

Пандемия изменила технологию продаж на рынке новостроек, превратив его в рынок покупателя. Чтобы реанимировать спрос, застройщикам, банкам и риелторам пришлось перестраивать бизнес-процессы и переводить продажи в электронный формат. Если в начале режима самоизоляции рынок не был готов к такому переходу (некоторые сделки невозможно провести без поездок в банк, встречи с нотариусом или визита в офис продаж застройщика), то сейчас можно купить квартиру не выходя из дома.

Московские застройщики один за другим внедрили онлайн-сервисы дистанционной продажи квартир. Банки в свою очередь наладили процессы по выдаче ипотеки онлайн. За время самоизоляции выросло число онлайн-заявок на получение жилищных кредитов. По данным Сбербанка, по стране этот показатель увеличился на 20%, в Москве и области 69% всех ипотечных заявок проходит в режиме онлайн.

Строительная отрасль наряду с другими секторами экономики пострадала во время пандемии — проблемы с поставками материалов, падение спроса, финансовые трудности девелоперов. Чтобы поддержать стройсектор, были запущены механизмы поддержки. Среди них — субсидирование кредитов девелоперам, выкуп квартир в новостройках, аварийное жилье, авансы подрядчикам. Также правительство отменило штрафы для девелоперов за срыв сроков строительства и сформировало перечень системообразующих компаний, которым в кризисной ситуации будет оказана первоочередная помощь.

Среди мер поддержки — докапитализация Фонда защиты прав дольщиков на 30 млрд руб. для достройки жилых домов. Эта мера позволит создать дополнительные рабочие места и обеспечить жильем обманутых дольщиков. Кроме того, «Дом.РФ» сможет выкупать у застройщиков жилье для госнужд. Данный механизм обеспечит спрос на жилье и даст возможность застройщикам закончить строительство объектов.

Введенный в Москве карантин изменил положение дел на рынке арендного жилья: падение спроса, снижение ставок и скидки для арендаторов. По данным «Миэль-Аренды», в апреле 2020 года спрос на аренду квартир в столичном регионе снизился на 76% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. С момента ввода режима самоизоляции средняя стоимость найма квартир упала примерно на 12%. По прогнозам аналитиков, летом рынок аренды может ждать массовое расторжение договоров аренды на фоне кризиса.

Многим арендаторам, оказавшимся в трудной финансовой ситуации (урезание зарплаты, неоплачиваемый отпуск), собственники снизили оплату за квартиру. В среднем дисконт составил 30–40%, кому-то уменьшили оплату наполовину, другим предложили платить на время карантина столько, сколько смогут.

Пандемия COVID-19 кардинально изменила положение дел на рынке краткосрочной аренды. По оценкам аналитиков, за время карантина спрос на посуточные квартиры упал до 50%. Если до кризиса краткосрочная аренда считалась одним из самых прибыльных бизнесов, то сегодня арендодатели посуточных квартир, чтобы как-то минимизировать потери, переходят на долгосрочный формат.

Падение спроса на посуточную аренду квартир заставило их владельцев снизить цены. По оценкам аналитиков, арендные ставки уменьшились на 10–25%. Если в середине марта квартира на сутки в среднем сдавалась за 2,4 тыс. руб. в день, то в середине мая — за 1,8 тыс. руб. По мнению экспертов, на восстановление рынка краткосрочной аренды квартир в среднем может уйти год.

Из-за введенного в стране режима самоизоляции опустели целые города, парки, кафе и офисы. Многие сотрудники перешли на удаленную работу. Согласно опросу CBRE, большинство работников офисов впервые в карантин получила опыт работы из дома, только треть ранее практиковали подобный подход. Несмотря на это, 68% без проблем переключились на новый формат.

При этом каждый второй сотрудник признался, что с переводом на удаленку у него увеличился объем работы и прибавилось количество рабочих часов. Работу в офисе больше половины сотрудников считают лучше дистанционной. Больше всего офисным сотрудникам не хватает живого общения с коллегами и четкого разделения работы и личной жизни. В будущем большая часть сотрудников (почти 80%) все же хотят иметь возможность продолжить работать из дома, но частично (данные бюро ABD architects).

Эксперты считают, что после окончания карантина многие компании сократят арендуемые офисные пространства и оставят на удаленке часть сотрудников.

Офисам предсказали развитие по «правилу двух метров» (6-Feet-Office). Данную концепцию представила международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield. Она включает в себя шесть ключевых принципов. Среди них — создание непересекающихся потоков: перемещение по офису в одном направлении вдоль указателей (знаков, напольных стрелок), рабочие места должны располагаться на расстоянии 2 м, а ноутбуки придется ежедневно забирать домой.

Из-за эпидемии COVID-19 уменьшится доля open space в офисе. Этот формат из ключевой офисной зоны превратится во вспомогательную и обрастет новыми разноформатными пространствами.

Дизайнеры тем временем разрабатывают решения для организации рабочего места в домашних условиях. Например, немецкая компания Plastic Fantastique создала мобильное индивидуальное защитное пространство. Его можно использовать и в качестве офиса.