Таблица: Kalinka Ecosystem
При этом подходы к строительству элитного жилья постепенно трансформируются, говорят эксперты. «Например, востребованной опцией в квартирах площадью свыше 300 кв. м становится сервисная кухня, тогда как раньше такие пространства встречались редко. Также девелоперы проектов класса де-люкс все чаще предусматривают бытовые помещения для обслуживающего персонала дома на первых этажах. Редкостью сегодня становятся варианты с отделкой от застройщика. Они встречаются преимущественно в клубных домах класса де-люкс», — рассказала эксперт «Метриума».
Рекордный спрос
В 2024 году первичный рынок элитной жилой недвижимости Москвы достиг рекордных показателей: к концу года ожидается реализация около 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на треть превышает результаты прошлого года и на 10% выше рекорда 2021 года (1620 сделок), отметил партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. По его словам, элитное жилье продолжает быть востребованным инструментом для сохранения капитала даже в условиях макроэкономической нестабильности.
Средняя площадь приобретенных лотов за 11 месяцев в 2024 году составила 140 кв. м. Это почти на 3 кв. м меньше, чем годом ранее, уточнила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. Она подчеркнула, что в 2023 году была зафиксирована наибольшая средняя площадь реализованных лотов за период с 2017 по 2024 год.
Предпочтения покупателя элитных квартир не претерпели кардинальных изменений. «Традиционно целевая аудитория элитного жилья предпочитает покупку в Центральном административном округе (районы Хамовники, Арбат, Тверской, Замоскворечье, Якиманка, Пресненский). Также большим спросом в 2024 году пользовались Раменки. Покупатели элитной недвижимости — это владельцы бизнеса, государственные чиновники, предприниматели, топ-менеджмент различных компаний», — рассказала основатель Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева. При этом чаще всего сделки на столичном элитном рынке в уходящем году совершали региональные бизнесмены, уточнила Анна Раджабова из «Метриума».
«Стоит отметить, что за 11 месяцев этого года почти половина сделок была заключена с четырехкомнатными квартирами и апартаментами (+8 п.п. г/г), спрос на данный формат возвращается к пиковым значениям 2020 года. На двухкомнатные приходится 28% всех сделок (+7 п.п. г/г), а на трехкомнатные — 20% (-18 п.п. г/г). Наименее востребованным в данном сегменте традиционно является однокомнатный формат, в рассматриваемом периоде с ним было заключено 4% сделок (+3 п.п. г/г)», — уточнила Анна Мурмуридис.
Наиболее популярные среди клиентов премиального и элитного жилья архитектурные стили проектов можно назвать контрастными по отношению друг к другу. «С одной стороны, это изысканный классицизм, вызывающий ассоциации со знаменитыми резиденциями английских и французских аристократов. С другой, сейчас не менее широко востребован современный минимализм со строгими формами, монохромными фасадами, незамысловатыми геометрическими узорами, скромным декором», — уточнила Раджабова.
Что с ценами
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке элитного жилья, по данным NF Group, за год увеличилась на 17%, а за квартал — на 4%, достигнув 1,9 млн руб. за 1 кв. м. «Особенно заметен рост в сегменте де-люкс, где прирост цены составил 20% и достиг 2,8 млн руб. за 1 кв. м. Такая динамика обусловлена не только высокой покупательской активностью, но и выходом новых проектов с высокими стартовыми ценами», — уточнил Соловьев.
Активные продажи побудили застройщиков пересматривать ценовую политику в сторону увеличения стоимости лотов, говорят аналитики. В премиум-классе средняя стоимость составила 1,3 млн руб. за квадратный метр, увеличившись на 3% за квартал и на 13% за год. В сегменте де-люкс прирост составил 3% за квартал и 20% за год, уточнили в NF Group.
Прогноз на 2025 год
Недвижимость высокого ценового сегмента более устойчива к изменениям ключевой ставки и условий ипотечных программ, единогласно утверждают эксперты. Это объясняется тем, что доля сделок с привлечением кредита здесь традиционно невелика (чаще всего тут клиенты приобретают жилье за собственные средства (не кредитные), в рассрочку или с привлечением лизинговых программ), отметила аналитик Nikoliers. По ее мнению, высокобюджетный сегмент столичного жилья имеет потенциал роста стоимости даже в условиях нестабильной экономической обстановки.
«Однако стоит учитывать, что высокий уровень ключевой ставки может замедлить запуск новых проектов из-за роста стоимости финансирования. Девелоперы, вероятно, сосредоточатся на накоплении земельного банка. Вырастет спрос на диверсификацию активов. Элитное жилье останется привлекательным для покупателей, стремящихся сохранить капитал, однако изменения в предпочтениях инвесторов могут отразиться на структуре спроса. Наконец, возрастет конкуренция за уникальность. Для привлечения состоятельной аудитории девелоперам потребуется предлагать проекты с исключительными архитектурными и инфраструктурными решениями», — прогнозирует Соловьев.
Стоит отметить, что предложение в классе де-люкс в будущем году будет по-прежнему ограничено, несмотря на то что в редевелопмент вовлекается все больше площадок, считает генеральный директор Ricci Жилая недвижимость Екатерина Ломтева. При этом, по мнению экспертов Kalinka Ecosystem, покупатели будут рассматривать новые стратегии по инвестированию в недвижимость, чтобы максимизировать доходность по своему портфелю: увеличится спрос на покупку жилья на зарубежных направлениях вместо российских, среди них ОАЭ, Саудовская Аравия, Таиланд, Бали, резюмирует Румянцева.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
