Нестандартная ипотека: какие необычные программы действуют за границей
В последние годы в России ужесточилась выдача ипотеки. С 1 января 2025 года российские банки обязаны выдавать кредиты на жилье, соблюдая специальный стандарт. Под запрет Центробанка подпали ипотека с субсидированной ставкой, которая приводит к завышению цены квартиры, и ипотечные программы с аккредитивом и кешбэком. В 2025 году в России действуют семейная ипотека под 6% годовых, сельская ипотека под 3%, дальневосточная и арктическая ипотека под 2%, IT-ипотека под 6%.
Эксперты рассказали, какие финансовые инструменты используют зарубежные банки, чтобы поддержать ипотечный рынок, а также какие программы могут распространиться в нашей стране.
Ипотека на нескольких человек
Co-ownership-ипотека позволяет нескольким заемщикам оформить кредит и разделить право собственности, становясь ее равноправными или долевыми собственниками. Каждый выплачивает кредит пропорционально своей доле и принимает участие в дальнейших решениях по управлению жильем. Этот формат существует в США и Шотландии, где молодые покупатели — пары, друзья и даже коллеги — совместно приобретают жилье, рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. По его словам, такой подход делает покупку жилья доступнее и снижает кредитную нагрузку, В США созданы даже специализированные приложения, такие как CoBuy, которые помогают планировать, управлять и отслеживать совместное владение недвижимостью, добавил аналитик.
В Шотландии программы совместного владения жильем (Shared Ownership) обычно реализуются через жилищные ассоциации. «Покупатели могут приобрести 25%, 50% или 75% доли недвижимости, а оставшаяся часть остается в собственности ассоциации. При этом ежемесячные платежи состоят из двух частей: ипотечного взноса за свою долю и сниженной арендной платы за оставшуюся часть жилья. Спустя год владелец может увеличить свою долю, выкупая дополнительные проценты собственности», — уточнил Белокуров.
В Беларуси также действует программа, аналогичная сo-ownership. «Стандартная ипотека там не так популярна, как в России. В основном белорусские граждане берут целевой жилищный кредит под поручительство физических лиц на не очень длительный срок. При этом совместную ипотеку могут взять до четырех человек, так как требования к доходу очень высокие», — добавила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Ипотека на пенсионные накопления
В Казахстане можно использовать пенсионные накопления при покупке жилья с ипотекой. «Если накопленных отчислений больше, чем необходимо на стандартную пенсию, то данную сумму можно включить в первый взнос, а молодая семья так может привлечь накопления своих близких родственников, которые еще не вышли на пенсию, но накопили на нее сверх норматива», — рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Аренда с выкупом
Аренда с последующим выкупом (Rent-to-Own) — это гибридная модель, объединяющая аренду и возможность приобретения недвижимости в собственность. Арендатор заключает договор на определенный срок, в течение которого выплачивает ежемесячную плату, включающую как аренду, так и часть стоимости жилья. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора, если он выполнил все условия договора. Модель Rent-to-Own широко распространена в США, Великобритании, Канаде и Австралии.
«Данная модель — подходящая альтернатива для тех, кто пока не может позволить себе сразу оплатить стоимость квартиры. Такая форма сделки особенно полезна для людей, которые хотят переехать в другой город и нуждаются во временном месте жительства, пока не смогут обосноваться. Также аренда с правом выкупа позволяет сохранить гибкость финансового положения и не привязываться к одному месту жительства из-за ипотечного кредита. Существует несколько вариантов расчетов: арендные платежи могут полностью или частично засчитываться в стоимость жилья либо выкупная сумма оплачивается отдельно», — рассказали в пресс-службе сервиса «Домклик».
«Зеленая» ипотека
В условиях климатических изменений и растущего спроса на экологичные технологии все большую популярность набирают программы «зеленой» ипотеки. Они предлагают пониженные ставки или льготные условия для приобретения энергоэффективного жилья.
В Германии действует программа Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment («Климатически чистое строительство в сегменте доступного жилья»), направленная на финансирование строительства доступного и экологичного жилья. «Основные условия включают соответствие стандартам энергоэффективности и отказ от использования ископаемого топлива. Кредит на срок 35 лет в рамках программы можно получить по ставке 2%, которая будет действовать десять лет. Ипотеку в рамках программы на срок до десяти лет можно получить по ставке 1%, которая будет действовать весь срок кредитования. Субсидия ориентирована как на застройщиков, так и на покупателей. Она стимулирует строительство экологичного жилья и обеспечивает доступность таких объектов для населения», — пояснил Евгений Белокуров.
Подобная программа также действует в России. «Зеленая» ипотека распространяется на покупку объектов от застройщиков домов класса энергоэффективности А, А+, А++. Однако найти такие объекты в общем объеме предложения проблематично, да и скидка 0,3 п.п. от стандартной ипотечной ставки мало кого из покупателей мотивирует, считает Татьяна Решетникова.
Накопление первоначального взноса
Еще одна интересная программа действует в Казахстане — это ипотека с накоплением первоначального взноса. «Первые три года будущий заемщик накапливает 50% от стоимости будущей квартиры на специальном счете. Далее банк выдает оставшиеся 50% на покупку под льготную ставку плюс накопленные проценты и специальную премию от государства за участие в программе. Она распространяется на тех, у кого нет жилья, приобрести можно лишь квартиру в новостройке. Ставка по будущему кредиту зависит в том числе от качества и своевременности внесения платежей, но главный плюс — одобряют всем при соблюдении этих условий», — уточнила Татьяна Решетникова.
При наличии первоначального взноса в рамках этой же программы его можно заморозить как вклад, взяв ипотеку по стандартной ставке, отметила Решетникова. Она уточнила, что после трех лет депозит раскрывается, к нему добавляются проценты и премия от государства, средствами погашается большая часть долга, а ставка снижается до льготной.
О подготовке схожего механизма в России ранее сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. Ссудо-сберегательные кассы должны позволить накопить на первоначальный взнос по ипотеке. На внесенные средства начисляются проценты, при накоплении нужной суммы проводится сделка по регистрации квартиры в собственность.
Читайте также: Жилье в Казахстане: как купить и сколько стоит
Гибридные программы
Гибридные ипотечные программы, сочетающие фиксированные и плавающие ставки, набирают популярность в разных странах мира. Они обеспечивают стабильность выплат в первые годы, а затем позволяют заемщикам воспользоваться потенциальным снижением ставок. Такие кредиты доступны в Канаде и Франции.
«В Канаде плавающая ипотечная ставка может изменяться каждые восемь лет как в меньшую, так и в большую сторону. Некоторые банки предлагают гибридные кредиты с фиксированной ставкой на три — пять лет. Преимуществом таких программ является возможность досрочного расторжения договора с минимальным штрафом, не превышающим сумму зарплаты за три месяца. Кроме того, заемщики могут без штрафов перевести плавающую ставку в фиксированную.
Во Франции действует несколько ипотечных программ с комбинированными ставками. Например, кредит со смешанной процентной ставкой предусматривает фиксированные выплаты в первые годы с последующим переходом на плавающий процент», — говорит Белокуров. Также популярна гибридная ипотека In Fine, которая действует во Франции и Германии, объясняет эксперт «Яндекс Недвижимости». По его словам, в рамках этой программы заемщик ежемесячно выплачивает только проценты, а основную сумму вносит в конце срока кредита. Такой вариант особенно востребован среди инвесторов, поскольку позволяет оптимизировать налоговые платежи, отметил Белокуров.
Исламская ипотека
Исламская ипотека основывается на принципах шариата, запрещающих взимание процентов. Вместо традиционного кредитования используются модели, такие как иджара (аренда с последующим выкупом), мурабаха (продажа с наценкой) и мушарака (совместное владение кредитора и риелтора).
«Многие страны с развитыми системами исламского финансирования, такие как Малайзия, Саудовская Аравия, ОАЭ и другие, на национальном уровне создали специализированные законы и нормативные акты для регулирования деятельности исламских банков. Эти правовые рамки обеспечивают соответствие финансовых продуктов принципам шариата и создают безопасную и прозрачную среду для исламского банкинга», — рассказал Евгений Белокуров.
В России с 1 сентября 2023 года стартовал двухлетний эксперимент по внедрению исламского банкинга в Дагестане, Чечне, Башкортостане и Татарстане. Это позволило кредитным организациям предлагать продукты, соответствующие нормам шариата. Сумма финансирования варьируется от 300 тыс. до 100 млн руб., срок достигает 20 лет, а минимальный первоначальный взнос составляет 30%, оформить такую ипотеку могут граждане вне зависимости от вероисповедания.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
