Спрос, цены и новые игроки: главные тенденции на рынке элитных новостроек

Фото: Shutterstock

Прошедший 2023 год для рынка высокобюджетных новостроек Москвы отметился резким ростом спроса, причем цены на дорогие квартиры оставались стабильными в течение года — в отличие от массового сегмента, где действует льготная ипотека. Также аналитики отмечают укрупнение девелоперских компаний и выход на рынок элитного жилья новых игроков.

Вместе с экспертами рассказываем о главных трендах на рынке высокобюджетных новостроек столицы.

1. Рост спроса

Одной из наиболее заметных тенденций эксперты называют увеличение спроса на элитное жилье в Москве, о чем говорит резкий рост количества сделок на этом рынке. По данным агентства элитной недвижимости «Intermark Городская Недвижимость», всего в 2023 году в элитном сегменте столичного жилья была заключена 991 сделка, что в 1,5 раза больше, чем в 2022 году. Пик спроса пришелся на сентябрь, показатели которого (139 сделок) стали рекордными для двух последних лет.

Удорожание себестоимости строительства элитных домов, рост инфляции и падение курса рубля стимулируют людей активнее покупать, сберегая тем самым средства в недвижимости. Многие стремятся зафиксировать текущую цену и дальше совершать платежи в рассрочку, говорит CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.

Эту тенденцию подтверждает партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев. По словам эксперта, заметное оживление элитного рынка во втором квартале 2023 года преобразовалось в уверенный рост покупательской активности во втором полугодии. «Отложенный спрос позволил компенсировать периоды охлаждения. При этом отмечается возвращение показателей на уровень 2021 года, можно говорить о восстановлении рынка после стресса, который испытали покупатели в начале 2022 года», — добавляет Соловьев.

Подтверждает эту тенденцию и владелец агентства One Moscow Александр Кузин. В качестве примера он привел новый клубный дом «Обыденский № 1», продажи в котором недавно начались на Остоженке. «В проекте большое количество лотов быстро вымылось по трем очевидным причинам: локация, в которой давно не появлялось новых клубных домов, качество продукта и планировок, реализация отложенного спроса», — рассказал Кузин.

2. Укрупнение и выход новых игроков

Еще одна тенденция на рынке элитной недвижимости — укрупнение игроков за счет сделок по слиянию. По мнению экспертов, это становится неизбежным в условиях часто меняющихся правил игры, когда на рынке недвижимости выживают только самые крупные игроки.

«В элитный сегмент приходят и пробуют силы компании, представляющие группу ПИК, группу «Самолет». Я думаю, если их первый опыт будет успешным, то и они захотят укрупниться в этом сегменте рынка и, возможно, тоже начнут переговоры о слиянии или присоединении конкурирующих игроков в высокобюджетном сегменте», — считает Халин.

«Застройщики заинтересованы в диверсификации своего портфеля, так же как в гостиничном сегменте операторы имеют отдельный люксовый бренд, повышающий его престиж и общую ценность бренда. Так, в прошлом году на элитный рынок вышли Level Group, ГК «Пионер», инвестиционная группа АБСОЛЮТ и «Группа ЛСР», а в этом году в сегменте появилась компания COLDY — застройщик, специализирующийся на коммерческой недвижимости и апартаментах более бюджетного класса», — добавляет Андрей Соловьев.

Если же говорить непосредственно об укрупнении действующих игроков, то покупка девелопером Sminex компании «Интеко» (объединенная компания строит и проектирует более 700 тыс. кв. м элитной и премиальной недвижимости) — один из самых наглядных примеров данной тенденции, говорит Дмитрий Халин. По словам эксперта, другими крупными игроками, которые делают погоду на элитном рынке, можно назвать Capital Group, MR Group, Vos'hod, «Донстрой» и Level Group.

Андрей Соловьев замечает, что почти четверть от всех экспонируемых в столице элитных лотов (23%), больше, чем у других компаний, теперь сосредоточена в проектах «Sminex-Интеко»: «Ильинка 3/8», «Лаврушинский», «Обыденский № 1» и «Чистые Пруды».

Больше всего проектов — по четыре — на рынке элитной недвижимости Москвы сейчас находятся в портфелях компаний Sminex-Интеко и MR Group, уточняет директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

Фото: Sminex-Интеко

3. Стабилизация цен

Цены на элитную недвижимость в Москве на протяжении последних полутора лет стабильны, случаются незначительные квартальные колебания, которые в большей степени связаны со структурными изменениями в сегменте. По данным NF Group, средняя цена 1 кв. м в элитных столичных новостройках в декабре прошлого года составила 1,52 млн руб. Это на 2,7% меньше, чем в начале 2023 года. Льготная ипотека не влияет на спрос в дорогом сегменте, поэтому и ажиотажный спрос на субсидируемые программы не повлиял на цены на элитные новостройки.

По мнению Андрея Соловьева, в краткосрочной и среднесрочной перспективах резких колебаний цен на рынке высокобюджетной недвижимости не ожидается. Такого же мнения придерживаются и другие эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

По данным «Intermark Городская Недвижимость», первое место среди столичных локаций — лидеров по стоимости элитного жилья занимают Патриаршие пруды, где средняя цена 1 кв. м в декабре прошлого года зафиксирована на отметке 3,59 млн руб. На второй позиции — район Остоженки и Пречистенки, где «квадрат» в элитном сегменте стоит 3,55 млн руб. Замыкает лидирующую тройку Якиманка, где средняя цена 1 кв. м составляет 2,4 млн руб.

Рынок элитной недвижимости достаточно консервативен, новые супердорогие локации не появляются в одночасье, говорит Дмитрий Халин. «Ликвидные лоты дорожают главным образом потому, что их все в большей мере ценят в качестве надежных активов для инвестиций. Наблюдается взаимосвязанный процесс: покупатели вкладываются в проекты, чтобы сохранить средства, а потребительская активность ведет к удорожанию квартир престижных локациях», — добавляет Анна Раджабова.

«В 2024 году многое станет определяться выходом на рынок новых проектов, балансом спроса и предложения, а также будет зависеть от роста себестоимости строительства, инфляционных ожиданий, валютных колебаний, напряженности геополитической ситуации и прочей совокупности факторов», — резюмирует Соловьев.