ЦБ 5-й раз подряд повысил ключевую ставку: как и когда подорожает ипотека
Банк России на последнем в 2023 году заседании совета директоров увеличил ключевую ставку с 15% до 16% годовых. Пятое повышение подряд именно в таких пределах ранее предсказывали аналитики.
Сможет ли очередной подъем ключевой охладить спрос на рынке ипотеки и по каким теперь ставкам можно будет оформить жилищный кредит без учета льгот, разбираемся вместе с аналитиками.
Что будет с ипотечными ставками
Рынок ипотеки сегодня условно можно поделить на два сегмента — льготный и собственно рыночный. С увеличением ключевой ставки льготные программы не меняются, но дорожает рыночная ипотека. Рост ключевой на 1 п.п. приведет к такому же повышению ставок по рыночной ипотеке, считает большинство опрошенных «РБК-Недвижимостью» аналитиков. Однако, по их прогнозам, некоторые банки могут перенести решение об увеличении ставок на следующий год.
«Банки не будут спешить повышать ставки до конца года в силу того, что декабрь традиционно является высоким ипотечным сезоном. Воспользоваться моментом, чтобы нарастить выдачи, да еще накануне января, характеризующегося затишьем, захотят многие, — считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. — Кроме того, банки находятся в ожидании снижения ключевой ставки в первом полугодии 2024 года, что также может сдержать ипотечных кредиторов от повышения ставок».
Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов также считает, что некоторые банки могут подождать с решением по увеличению ипотечных ставок до следующего года. «Но прецеденты повышения ставок крупными банками, имеющими высокую значимость для ипотечного рынка, уже в декабре мы, конечно, увидим», — считает он. По прогнозу эксперта, ставки по рыночной ипотеке вырастут в среднем на тот же 1 п.п. «Кредитоваться по таким ставкам, учитывая еще и не поддающиеся устойчивой корректировке цены на недвижимость, конечно, будет сложно», — заключил Беликов.
Аналитики «Финам» ждут более сдержанного повышения ставок по ипотеке — до 0,5 п.п. «Текущие ставки по рыночной ипотеке уже частично учитывали сегодняшнее решение Банка России, поэтому их равнозначного повышения я не жду. Думаю, рыночные ипотечные ставки увеличатся на 0,3–0,5 п.п. в течение ближайшего месяца», — говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
По данным «Дом.РФ», средние ставки по рыночной ипотеке (на вторичное и первичное жилье) на начало декабря составляют 16,1%. По льготным программам ставки в несколько раз ниже, хотя и здесь отмечается рост. Например, средняя ставка по льготной ипотеке с господдержкой сейчас составляет 7,98%, а по семейной — 5,96%.
Торможение спроса продолжится
В октябре-ноябре ипотечные выдачи уже начали сокращаться относительно пиковых значений августа-сентября. С повышением ключевой эта тенденция сохранится, считают эксперты. На спросе также скажется и ужесточение требований по льготным программам. Ипотека с господдержкой тоже ограничивается регуляторными мерами и повышением порога входа, не говоря уже об истощении платежеспособной части спроса, пояснил Юрий Беликов. «В результате с уверенностью можно говорить только о том, что в ближайшие месяцы мы увидим общее падение ипотечных выдач, которое уже имеет шансы превысить 40%, сравнивая со среднемесячным уровнем завершившейся части 2023 года», — прогнозирует он.
Несмотря на то что повышение ставок по ипотеке затронет в большей степени рыночную ипотеку, льготная ипотека может потерять свои позиции в пользу вторички, допускает Ирина Носова. Это связано как с ужесточением требований по льготной ипотеке, так и с тем, что вторичное жилье не требует ремонта, в нем можно сразу жить и цены на него ниже, пояснила эксперт.
По оценке экспертов компании «Этажи», интерес к ипотеке в начале декабря снизился в среднем на 14–15% относительно аналогичного периода ноября. Но даже при заградительных ставках определенный спрос на рыночную ипотеку сохранится — просто на меньшие суммы и сроки, добавила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Кроме того, кредитный спрос может активнее смещаться на индивидуальное жилье: в этом сегменте есть льготные программы, но цена квадратного метра по сравнению с новостройками может быть в полтора-два раза ниже, поясняет эксперт.
Игорь Додонов, в свою очередь, прогнозирует дальнейший рост доли льготных программ. «Полностью рыночная ипотека вряд ли будет заморожена, но объем выдач в рамках рыночных программ продолжит замедляться», — отметил эксперт. «Ипотечный рынок довольно инерционный, поэтому влияние сегодняшнего шага Центробанка начнет проявляться где-то с середины января», — прогнозирует он. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая сегодня на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров регулятора, отметила, что на фоне роста ключевой ставки выдача рыночной ипотеки уже замедлилась примерно на 30%. Доля госпрограмм в ипотечной выдаче, по оценке Банка России, сейчас составляет 80%.
Что касается элитного рынка новостроек, то влияние на него будет менее заметным от решения регулятора. «На рынке высокобюджетной недвижимости ипотечных сделок крайне мало, чаще всего договора заключаются с условием единовременной оплаты. А значит и зависимость элитного сегмента от ставки ЦБ и банковских продуктов минимальна. Гораздо эффективней для продаж в высокобюджетном сегменте работает такой инструмент как программа рассрочек», — пояснил заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булат Алимов. «Из-за роста ставки ЦБ подорожало проектное финансирование. Но это не окажет критического влияния на бизнес-модель девелоперских проектов премиум-класса, поскольку маржинальность в этом сегменте недвижимости всегда высокая», — уточнил Булат Алимов.
Рекорд 2023 года и снижение в 2024 году
По прогнозу «Дом.РФ», несмотря на рост рыночных ставок по ипотеке и ужесточение требований к выдаче жилищных кредитов (увеличение первого взноса и повышение коэффициентов риска для банков), в 2023 году будет установлен рекорд: общая выдача составит 1,9 млн кредитов на сумму 7,5 трлн руб. и станет максимальной за всю историю рынка.
Рекордную выдачу ипотеки ждут и в ВТБ. По данным аналитиков компании, российские банки по итогам 2023 года выдадут ипотечные кредиты на общую сумму 7,6 трлн руб. Этот показатель почти на 60% превысит результат 2022 года и на треть — рекордного 2021 года. В 2024 году выдача ипотеки в России снизится до 5,2 трлн руб. (с учетом окончания госпрограммы), что будет примерно на треть меньше результатов 2023 года, прогнозируют в банке.
К чему еще может привести рост ключевой
Замедление ипотечного спроса, вероятно, будет оказывать определенное давление на цены на жилье, считают в «Финаме». «Однако какого-то существенного удешевления жилой недвижимости я бы не ждал, учитывая, что себестоимость строительства также заметно выросла за последний год», — говорит Игорь Додонов.
На длинном горизонте цены на недвижимость должны снижаться вследствие такого охлаждения рынка, считает Юрий Беликов. «Ограниченная способность самих застройщиков воздействовать на ситуацию может привести к тому, что снижение цен мы увидим не сразу, не в ближайшие месяцы, и оно будет неравномерным в любых разрезах — региональном, по сегментам недвижимости и так далее», — уточнил эксперт.
Если снижение цен и будет, то на вторичном рынке, считает президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. «Возможно, девелоперы будут проводить акции, стимулируя продажи на каком-либо объекте. Но говорить о значительном снижении цен как о долгосрочной тенденции на рынке нельзя», — отметил эксперт.
Повышение ключевой ставки скажется и на активности застройщиков, подчеркивает он. «Оживления и динамики на рынке жилищного строительства и кредитования в ближайшие месяцы ожидать не стоит. Это станет возможным тогда, когда регулятор будет готов пересмотреть денежно-кредитную политику в сторону смягчения», — резюмирует Кулаков.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»