Что такое объект капитального строительства и нужно ли его регистрировать

Фото: Pexels

Капитальные строения неотделимы от земельного участка. Их можно оформить в собственность, а значит, в спорной ситуации будет больше шансов получить компенсацию. Некапитальные постройки жестко не привязаны к участку, в ЕГРН их не регистрируют. С одной стороны, готовая или сборно-разборная конструкция возводится намного быстрее, но, например, газ к такому дому не подключат. Спросили экспертов, что такое капитальное строительство и как оформить такие объекты.

• Что это
• Признаки
• Виды
• Особенности
• Оформление

Что такое объект капитального строительства

Объект капитального строительства — это сооружение или здание, прочно связанное с землей, которое нельзя передвинуть с места без урона всей конструкции (Фото: Pexels)

Объект капитального строительства — это сооружение или здание, прочно связанное с землей, которое нельзя передвинуть с места без урона всей конструкции. Капитальными считаются как законченные объекты, так и те, которые только возводятся. В первом случае постройка приобретает признаки недвижимости и ее можно зарегистрировать, получив свидетельство о собственности [1]. До этого момента — например, когда только залит фундамент — сооружение называют объектом капитального строительства (ОКС) [2]. По закону оба вида подлежат реконструкции, ремонту и сносу [3].

Другими словами, к капитальным могут относиться жилые и нежилые постройки при условии, если они неразрывно связаны с участком. Но есть исключения — например, дорожки или залитая бетоном парковка для автомобилей, которые считаются неотделимыми улучшениями. Частный дом в большинстве случаев — это капитальная постройка, поскольку в его основании, как правило, заложен заглубленный фундамент, а перенести бетонные или кирпичные стены в другое место невозможно. Капитальными также бывают баня или гараж, если они отвечают этим требованиям.

Анна Степанова, юрист по недвижимости и земельному праву:

— Баня может быть как капитальной, в несколько этажей и на фундаменте, так и привезенной в собранном виде и установленной с помощью крана — такой объект будет считаться временной постройкой. Железные гаражи, гаражи-ракушки — это временные постройки. Их можно собрать и разобрать без ущерба. Гараж из бетонных плит или кирпича будет капитальным. При этом он может быть как отдельно стоящим, так и боксом в кооперативе.

Забор на фундаменте при наличии на него проектной документации и разрешения на строительство будет считаться капитальным. Такие ограждения можно встретить в черте города. Заборы между земельными участками являются временной конструкцией.

Признаки объекта капитального строительства

Перевести некапитальное строение в капитальное в теории можно, но сделать обратное — нельзя (Фото: Pexels)

Единого перечня признаков таких строений нет. Однако из актуальных нормативных актов можно сделать выборку ключевых характеристик. По словам экспертов, к ним можно отнести:

1. Срок эксплуатации. Капитальная постройка может прослужить до 100 лет и более. При ее возведении используют долговечные материалы — кирпич, камень, бетон или брус;
2. Привязка к земле. Это обеспечивают предварительные земляные работы (например, копка котлована и армирование) и заглубленный фундамент. Тип основания может быть разным, включая свайный или комбинацию технологий;
3. Стационарность. Капитальность постройки обеспечивает не только фундамент, но и опорный каркас в виде стоек, колонн, консолей и т. д. Передвинуть, разобрать или собрать его заново в другом месте без ущерба невозможно. Архитектурные, функциональные и инженерные решения в таком здании представляют единую систему;
4. Соблюдение нормативов. Капитальное строение должно находиться на участке, который оформлен в собственность либо на ином праве, а тип земель предусматривает возможность такой застройки. Здание должно соответствовать всем ГОСТам, СНиПам и не представлять опасности для жизни и здоровья. Строительство проходит в несколько этапов — от проектирования, земляных работ до отделки, налаживания и введения всех систем обеспечения;
5. Наличие коммуникаций. К таким постройкам, как правило, подведены водопровод и электросети или центральное теплоснабжение. При определенных условиях есть возможность газификации;
6. Правовой статус. Поскольку капитальные объекты можно зарегистрировать и оформить в собственность, они подходят для разного рода сделок: купли-продажи в ипотеку, страхования, залога и т. д.

Виталий Русаков, риелтор, эксперт по недвижимости:

— В капитальном жилом доме можно прописаться, так как у него будет официальный адрес, даже если это дачное строение, но признанное пригодным для постоянного проживания. Статус капитального объекта предусматривает уплату налогов — это единственный минус. Если же объект не является капитальным, то с ним невозможно совершать сделки, официально продать или купить. Кроме того, его всегда могут признать незаконной постройкой со всеми вытекающими последствиями.

Виды объектов капитального строительства

Производственные объекты капитального строительства подходят для коммерческой или иной деятельности, но не проживания (Фото: Pixabay)

Все объекты капитального строительства делятся на три группы по назначению [4]:

1. Производственные. Для коммерческой или иной деятельности, но не проживания. Это могут быть ангары, склады, промышленные объекты, в том числе обороны и безопасности;
2. Непроизводственные. Постройки для проживания, коммунально-бытовой деятельности. Например, загородный дом или баня, здание социального или культурного назначения и другие;
3. Линейные. Это различные объекты инфраструктуры и системы коммуникаций: трубопроводы, линии электропередачи, мосты и эстакады, железные и автомобильные дороги.

Признание объекта капитальным

Некоторые объекты бывают спорными и требуют экспертизы (Фото: Pexels)

Если вы хотите признать строение капитальным, то для этого есть несколько способов.

Вадим Сороколад, сооснователь строительной компании 101 GROUP:

• признать строение капитальной самовольной постройкой через суд;
• обжаловать в суде решение органа, отказывающегося признать объект капитальным без достаточных на то оснований;
• осуществить реконструкцию некапитального объекта, возведя на его основе капитальное строение.

Споры о капитальности возникают по разным причинам, и для решения может потребоваться строительно-техническая экспертиза. Разночтения возможны и при оценке домов на свайно-винтовом фундаменте.

Вопрос о капитальности каркасника на свайно-винтовом фундаменте не имеет однозначного решения и будет определяться индивидуально в каждом отдельном случае, говорит Юрий Александров. По его словам, судебная практика в этой сфере противоречива.

Юрий Александров, директор юридической компании «А.Лигал»:

— Есть мнение, что каркасные дома на свайно-винтовых фундаментах — это некапитальные строения. Однако судебная практика говорит о другом. Поэтому среднестатистический дом, предназначенный для проживания, скорее, будет отнесен к капитальному. Но ранее встречались и другие примеры. В одном деле эксперт пришел к выводу о возможности демонтажа и переноса строения, а также вывинчивания свайного фундамента без соразмерного ущерба. Он также указал, что по своим свойствам винтовые сваи не могут соответствовать каким-либо группам капитальности.

Оформление объекта капитального строительства

Чтобы возвести и в дальнейшем оформить объект капитального строительства, его нужно согласовать (Фото: Pexels)

Чтобы возвести и в дальнейшем оформить объект капитального строительства, его нужно согласовать. Сделать это можно по-разному: получив разрешение, уведомив о начале строительства или узаконив уже существующий дом.

Выбор того или иного способа зависит от категории земель и характера постройки. Для дачных домов, в том числе капитальных, действует амнистия, и зарегистрировать постройку можно по факту. Если дом возводится с нуля, особенно в городской черте, то придется пройти предварительное согласование. В этом случае последовательность действий будет следующей:

1. Подготовка проекта дома;
2. Обращение в муниципалитет для согласования строительства;
3. Получение разрешения;
4. Строительство;
5. Уведомление о завершении постройки;
6. Получение документов о соответствии постройки ранее представленным проектам;
7. Регистрация объекта недвижимости.

В некоторых случаях в согласовании могут отказать [5]. Например, когда земли не соответствуют планируемому типу строительства, при нарушении отступов от границ земельного участка и существенных отклонений от проекта, отсутствии необходимых документов.