Строить будет проще: новые правила для частных домов
В 2021 году в России было введено 92,6 млн кв. м жилья — это исторический рекорд. Во многом его обеспечило индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — доля частных домов в общем вводе впервые превысила половину и составила, по данным Росстата, 53%. По темпам роста ввода в годовом выражении сегмент ИЖС обгоняет многоквартирные дома — 23% против 12%.
Рассказываем, какие законодательные нововведения сделали этот рекорд возможным, что уже изменилось и что вскоре изменится для тех, кто строит или планирует построить дом.
Частные дома по эскроу. Что это значит
Одно из главных событий в сфере законодательства об ИЖС состоялось в самом конце 2021 года — был принят закон № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Этот закон, который вступит в силу 1 марта, распространяет на поселки ИЖС, реализуемые застройщиками, нормы долевого строительства многоквартирного жилья. «Среди главных нововведений — обязанность застройщика ИЖС по формированию объектов инфраструктуры и общего имущества поселка в соответствии с проектной документацией; передача построенных индивидуальных жилых домов только при условии их подключения к инженерным коммуникациям; применение механизма защиты прав граждан с размещением денежных средств на счетах эскроу до ввода в эксплуатацию поселка и его инфраструктуры; обязательная государственная регистрация договоров о строительстве (аналог ДДУ) и применение механизмов проектного финансирования застройщиков», — поясняет заместитель управляющего директора «Дом.РФ» Олег Комлик.
Закон не запрещает строить поселки и без эскроу, но, считают участники рынка, наличие дополнительных механизмов защиты покупателей будет конкурентным преимуществом. К тому же новые правила позитивно скажутся на качестве малоэтажного девелоперского продукта: проекты поселков ИЖС станут более проработанными, отмечает Олег Комлик. «В результате внедрения описанного механизма реализации малоэтажных жилых комплексов гражданам будет гарантирована передача качественного индивидуального жилья, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой», — говорит эксперт. По его словам, это повысит и ликвидность объектов ИЖС как предметов залога по ипотеке — а значит, банки будут охотнее кредитовать покупку и строительство частных домов.
«Закон повысит прозрачность рынка (этому будет способствовать наличие эскроу-счетов), дольщики частных домов получат такую же защиту, как и покупатели квартир в новостройках. И для девелоперов, и для банков это тоже хорошо», — соглашается юрист, партнер ЮК «Генезис» Василий Сосновский.
Ипотека на ИЖС: какие программы теперь доступны и что выбрать
Настороженность банков относительно потенциальной ликвидности частных домов, действительно, долгое время тормозила развитие ипотеки в сегменте. Сейчас ситуация меняется: в 2021 году льготные ипотечные программы распространили на ИЖС — «Семейная ипотека» (с 28.04.2021) и «Льготная ипотека» (с 18.10.2021). Благодаря этому по итогам 2021 года объем выданных ипотечных кредитов на ИЖС, по оценкам «Дом.РФ», вырос примерно в четыре раза, а доля жилищных кредитов на ИЖС в общем объеме выданных — примерно втрое по сравнению с 2020 годом.
Распространение льготной ипотеки на частные дома стало важным событием для этого сегмента, отмечает и адвокат «Юков и партнеры» Илья Бахилин. Меры поддержки также включают субсидирование долга по ипотеке на приобретение еще не достроенного дома — на сумму не более 450 тыс. руб. при рождении третьего или последующего ребенка в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года, добавил эксперт.
Какие льготные ипотечные программы распространяются на ИЖС
Сейчас в России можно взять на строительство частного дома кредит по одной из следующих программ:
- «Семейная ипотека»: до 6% годовых, взнос от 15%, срок до 30 лет, сумма до 12 млн руб., распространяется на семьи с единственным ребенком, родившимся не раньше 1 января 2018 года;
- «Сельская ипотека»: ставка до 3% годовых, первый взнос от 10%, срок до 25 лет, сумма до 3 млн или до 5 млн руб. в зависимости от региона;
- «Дальневосточная ипотека»: до 2% годовых, взнос от 15%, срок чуть более 20 лет (242 месяца), сумма до 6 млн руб., действует в Бурятии, Якутии, Забайкальском, Камчатском, Приморском, Хабаровском краях, в Амурской, Магаданской, Сахалинской областях, Еврейской автономной области и Чукотском автономный округе;
- льготная ипотека с госсубсидированием: до 7% годовых, взнос от 15%, срок до 20 лет, сумма до 3 млн руб.
Что еще изменилось в законодательном регулировании ИЖС
Еще одно знаковое событие для частного домостроения — распространение на земли с назначением ИЖС и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) «дачной амнистии», которое позволяет узаконить постройки в упрощенном порядке. Для приватизации объекта ИЖС по этому закону нужно предоставить в регистрирующий орган документы о праве собственности на земельный участок, его технический план, а также декларацию на него. Изменения вступают в силу с 1 марта 2022 года, воспользоваться «упрощенкой» можно будет до 1 марта 2031 года. Эта мера прямо не скажется на объемах строительства — речь идет о получении прав на уже существующие объекты. Но оформление собственности на дома все равно отразится на статистике по ИЖС.
«Государство всеми способами поддерживает индивидуальное жилищное строительство, давая гражданам возможность без особых проблем оформить права на построенные жилые дома», — комментирует изменение юрист, управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Нововведение коснется и застройщиков. Согласно разъяснениям Росреестра, застройщик жилого дома сможет самостоятельно выбрать способ оформления прав на ранее построенный ИЖС — сделать в упрощенном порядке, представив только технический план и права на участок либо направив необходимые уведомления в местную администрацию о начале и завершении строительства.
Ставить объекты ИЖС на кадастровый учет с прошлого года тоже стало проще, напоминает Илья Бахилин. «Теперь заявление о государственном кадастровом учете и госрегистрации права собственности на построенный с нуля или реконструированный объект ИЖС можно подать в форме электронного документа через личный кабинет, не подписывая его усиленной квалифицированной электронной подписью», — поясняет юрист.
Изменения также коснулись согласования местоположения границ земельного участка для ИЖС, добавляет Бахилин. «Теперь его можно провести в электронном виде, но уже при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи у всех участников согласования, включая владельца этого участка, — поясняет он. — Аналогичным образом при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи можно оспорить согласование границ».
Будет из чего выбрать: для чего составляют реестр типовых проектов ИЖС
Одно из главных направлений для развития рынка ИЖС в 2022 году — окончательное формирование реестра типовых проектов по результатам проведенного «Дом.РФ» открытого архитектурного конкурса, говорит заместитель управляющего директора «Дом.РФ» Олег Комлик. По его словам, эти проекты граждане смогут бесплатно использовать для строительства разных типов домов — включая, например, таунхаусы, дуплексы и объекты с деревянными несущими конструкциями. «Необходимо законодательно закрепить механизм дальнейшего расширения указанного реестра и стимулировать их использование застройщиками при индустриальном строительстве. Это повысит доступность и качество индивидуального жилья», — говорит Олег Комлик.
Еще одно ключевое направление, считают в «Дом.РФ», — принятие нормативов по пожарной безопасности для деревянных объектов, включая частные и многоквартирные дома. По данным Минпромторга, около 22% построенных гражданами домов — деревянные. Сейчас проекты изменений в существующие нормы и своды правил, которые регулируют пожарную безопасность деревянного жилья, готовятся Минстроем совместно с МЧС и «Дом.РФ» с учетом зарубежного опыта.
Интерес к формату ИЖС очень высок среди россиян — по данным «Дом.РФ» и ВЦИОМ, почти три четверти (73%) семей в стране считают именно частный дом идеальным форматом жилья. Застройщики реагируют на этот спрос: выход ряда крупных игроков рынка в сегмент ИЖС стал одним из ключевых трендов прошлого года. В 2022-м он, судя по всему, сохранится, все предпосылки для этого есть.