Девелоперы уходят в выгодный «бизнес». Как воспользоваться трендом
Проекты бизнес- и премиум-класса занимают все большую долю новостроек Москвы. По данным компании «Метриум», сегодня золотая середина рынка в старых границах Москвы занимает более половины от всех строящихся проектов (бизнес-класса — 34,4% от всех новостроек города в его старых границах, премиальных новостроек — 16,6%). Интерес платежеспособной аудитории неудивителен: в городе не так много удачных площадок, где еще возможно строительство проектов высокого класса.
Девелоперы также видят потенциал проектов этих классов для развития бизнес-моделей и повышения доходности компаний. Примером может служить ГК «Инград», от квартала к кварталу наращивающая долю проектов классов бизнес и премиум. На сегодняшний день доля сегментов бизнес и премиум в продажах жилья компании «Инград» превышает 63,3%.
Покупателей в этом году не смущал даже рекордный рост цен. По данным аналитиков компании «Метриум», если в третьем квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра составляла 276 тыс. руб., то в третьем квартале 2021 года она повысилась до 384 тыс. руб. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев «квадрат» подорожал на 39%, или на 108 тыс. руб. Для сравнения: за 12 месяцев с третьего квартала 2019 года показатель вырос на 16% и на 38 тыс. руб., а за год с третьего квартала 2018 года — на 6% и 13 тыс. руб.
Стоит отметить, что рост в этом году является естественным, а не спекулятивным, и связан с рядом объективных факторов — удорожанием строительства и доступности ипотечных инструментов.
Удорожание себестоимости строительства в этом году было масштабным. Металл для строительства подорожал на 80–100%, рост цен на некоторые другие материалы доходит до 80%, рабочая сила подорожала на 30%. Существенный рост цен на строительные материалы увеличил себестоимость не только коммерческого жилья, но и всех объектов обслуживания населения, включая социальные объекты: детские сады, школы, поликлиники, пункты охраны правопорядка и пр. Наиболее значимый рост себестоимости по таким капиталоемким позициям, как металл, заставляет актуализировать финансовые модели как уже строящихся проектов, так и проектов производственной программы будущих лет.
Удорожание строительства социальных объектов напрямую влияет на цену реализации коммерческих объектов. «Конечно, рост себестоимости строительства понуждает нас пересматривать цены реализации, и не всегда цены продажи коммерческих объектов опережают или даже совпадают с ростом строительной себестоимости», — комментирует ценовую политику вице-президент, коммерческий директор ГК «Инград» Михаил Бузулуцкий.
При этом компания добросовестно выполняет все обязательства по строительству некоммерческих объектов в жилых комплексах. В отдельных проектах их доля особенно велика. Ярким примером является масштабная реконструкция спортивного кластера со стадионом «Торпедо» совместно с проектами RiverSky и FORIVER на Симоновской набережной.
Связан рост цен на жилье и с мультипликативным эффектом от повышения доступности кредитования, в основе которого лежат таргетирование инфляции и низкие ставки по кредитам.
Однако активный рост цен за счет недорогого кредитования завершился: с 1 июля 2021 года государственная поддержка ипотечного кредитования была пересмотрена, что охладило интерес покупателей к недвижимости и несколько снизило уровень спроса. С начала июля многие девелоперы, ощутив снижение покупательской активности, стали корректировать свою стратегию продаж: активнее стали использоваться дополнительные стимулирующие финансовые инструменты (субсидирование ипотечной ставки, выгодные условия рассрочки, скидочные программы), и, как следствие, цены на строящуюся недвижимость к концу лета стабилизировались. На сегодняшний день рынок полностью восстановился и небольшой рост цен продолжился. «Мы полагаем, что умеренный рост цен на жилую недвижимость продолжится и дальше в 2022–2023 годах», — дает прогноз Михаил Бузулуцкий.
При этом, напоминает Михаил Бузулуцкий, стратегия реализации большинства проектов ГК «Инград» связана не с агрессивным наращиванием объемов продаж, а достижением требуемого уровня цен на всем сроке строительства. Такой подход гарантирует детальную проработку продукта, создание максимально широкой линейки ассортимента и развитой сопутствующей инфраструктуры.
Наглядной иллюстрацией служат проекты компании. ГК «Инград» во всех своих проектах формирует необходимую инфраструктуру. Перед запуском проекта детально изучается существующая инфраструктура и ее качество. На основе результатов формируются предложения для компаний-клиентов. Это могут быть как кофейни, барбершопы и аптеки, так и детские сады, магазины, фитнес-центры и многое другое.
Важным пунктом для принятия решения о покупке — в большинстве проектов компании квартиры приобретаются для собственного проживания — является внешний облик зданий. Так, проект ЖК TopHILLS, относящийся к бизнес-сегменту, строящийся у метро «Нагорная», получил узнаваемое архитектурное решение от бюро UNK Project. Шесть жилых корпусов, объединенных функциональной стилобатной частью, где откроются премиальный фитнес-центр, детский развивающий центр, пекарни, кофейни и другие объекты сферы услуг. Уровнем ниже, в подземной части, запроектированы двухуровневый подземный паркинг на 684 машино-мест и зона кладовых.
Два проекта компании — ЖК RiverSky бизнес-класса и ЖК FORIVER премиального класса — располагаются в престижном Даниловском районе у Москвы-реки, вблизи Симоновского монастыря. Жители квартир от INGRAD на Симоновской набережной будут иметь всю необходимую собственную инфраструктуру, а также пешеходную набережную с велосипедными дорожками, благоустроенные закрытые дворы, детские площадки, спортивные и релакс-зоны.
ЖК RiverSky — проект с авторской архитектурой, современными инженерными решениями, продуманной планировкой корпусов и жилых помещений, а также уникальными форматами жилья. Весь жилой комплекс состоит из домов переменной этажности — от 2 до 29. Такой перепад высот является одной из уникальных архитектурных особенностей проекта. Рядом с многоквартирными домами будут располагаться таунхаусы, рядом с башнями — среднеэтажные секции. Территория проекта — приватная и охраняемая.
Кроме жилых домов в квартале RiverSky появится свой детский сад на 80 мест, а на первых этажах откроется инфраструктура шаговой доступности — супермаркет, фермерские лавочки, ресторан, кафе, студия йоги, пекарня и другие необходимые для комфортной жизни объекты. В подземной части квартала предусмотрен двухуровневый паркинг на 1078 машино-мест с собственной автомойкой, местами для электрокаров, а также кладовыми. Ввод в эксплуатацию всех корпусов проекта запланирован на второй квартал 2022 года.
Архитектура премиального ЖК FORIVER (ввод объекта в эксплуатацию запланирован на четвертый квартал 2023 года) выполнена шведской компанией Semren & Mansson в сотрудничестве с российским бюро APEX project. Здесь предусматривается строительство 11 корпусов переменной этажности (от 12 до 19 этажей) с подземным паркингом. Все это обеспечит достаточную загрузку для предприятий торговли и сферы услуг.
В ЖК КутузовGRAD II в Можайском районе столицы (заселение комплекса началось в ноябре 2021 года) созданы благоустроенные места для прогулок и отдыха, детские и спортивные площадки, собственный стрит-ретейл. Социальная инфраструктура уже построена в первой очереди ЖК: открыты детский сад, магазины, барбер-шоп, фитнес-клуб World Class.
Люди с каждым годом все лучше считают свои деньги. Во всех классах покупатели стали повышать требования к строительным материалам дома, уровню отделки холлов, инженерному оборудованию, уровню благоустройства проекта и актуальным нестандартным планировочным решениям. Так, в ЖК RiverSky покупателям доступны квартиры классического и евроформата площадью от 38,7 кв. м до 202,78 кв. м. Можно выбрать квартиру с панорамным остеклением, в том числе угловым, с видами на исторический центр и набережную, с одной или несколькими лоджиями, окном в ванной комнате и мастер-спальней (master-bedroom), без отделки или с премиальной отделкой, с террасами и возможностью установки камина.
В ряде планировок ЖК TopHILLS присутствуют дополнительные опции: мастер-спальни с собственными гардеробными и дополнительными санузлами. В проекте представлены лоты с угловым остеклением, увеличенными окнами и просторными террасами.
«Снижения общего спроса мы не наблюдаем, даже наоборот, в последние месяцы он растет», — отмечает Михаил Бузулуцкий.
Проектные декларации указанных новостроек — на сайте наш.дом.рф