Торг уместен: застройщики в Москве снижают цены и дают скидки

Фото: Семен Лиходеев/ТАСС

В Москве перестало дорожать жилье. Средняя стоимость 1 кв. м в столичных новостройках (включая апартаменты, но без учета элитного сегмента) в июле не менялась, а в августе снизилась на 1,6%, подсчитали для «РБК-Недвижимости» аналитики агентства недвижимости «Бон Тон». Более чем в трети проектов цены в последний месяц осени были пересмотрены в сторону снижения.

Также на рынок столичных новостроек вернулись скидки, которые из-за высокого спроса в период действия льготной ипотеки практически исчезли. Рассказываем, что происходит с ценами на новостройки Москвы и какие скидки можно получить в сентябре при покупке квартиры.

Что происходит с ценами на новостройки в Москве

Средняя стоимость первичного «квадрата» в Москве составила по итогам августа 346,8 тыс. руб., показывают данные «Бон Тон». В компании «Бест-Новострой» подтверждают снижение: по их оценке, динамика даже более выраженная — на 9 тыс. руб. за месяц, до 340 тыс. руб. за 1 кв. м (то есть на 2,6%). Средняя цена лота в предложении, отмечают в «Бон Тон», снизилась на 5,5%, до 20,8 млн руб. Относительно августа 2020-го показатель выше на 22%.

В сторону понижения в августе были пересмотрены прайсы в 35% проектов, в 27% они остались без изменения или с приростом до 1%, в 38% повысились больше чем на 1%, подсчитали в компании «Бон Тон». Средний процент как снижения, так и роста составил 2,5%. Максимальный рост — в проектах на заключительной стадии готовности, включая уже введенные (от 10% до 35%). В основном это связано с сокращением предложения и выводом на рынок маленьких площадей. Максимальное снижение — на 19% — отмечалось в двух проектах в результате выхода новых объемов и изменения структуры предложения в сторону роста больших площадей.

В двух проектах Старой Москвы средняя стоимость метра упала на 19–24% из-за вывода в продажу просторных квартир, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. На старте в этих ЖК предлагались только студии и однушки, где стоимость 1 кв. м всегда максимальна.

По оценке риелторской компании «Метриум», в массовом сегменте Старой Москвы (без учета сегментов бизнес, премиум и элитного) снижение было отмечено в 27,8% новостроек. В среднем 1 кв. м в них подешевел на 3,5%.

Новостроек в продаже стало больше. Почему?

Объем предложения новостроек по итогам августа составил 35,4 тыс. лотов, отмечают в «Бон Тон». Это на 17,8% больше, чем в начале июля. «Объем квартир в экспозиции вырос за месяц на 19,8%, апартаментов — на 7,8%», — уточняет генеральный директор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова. В сегменте комфорт-класса предложение, по данным «Бест-Новостроя», выросло еще значительнее — на 37%, до 17 тыс. лотов.

Такой рост участники рынка объясняют сменой политики продаж застройщиками, в первую очередь — лидерами рынка. «В июле-августе 2021 года крупнейшие застройщики провели ребалансировку, которая заключалась в выводе существенного объема нового предложения и увеличении доли лотов небольшой площади. Этот шаг был обусловлен стабильно высоким спросом на компактные форматы недвижимости», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

«Последние два месяца застройщики стали активнее пополнять предложение в реализуемых корпусах, стремясь создать больший выбор для покупателей и тем самым простимулировать затихающий спрос, — отмечает генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина. — Например, в августе ГК «ПИК» вывела большие объемы квартир и апартаментов в своих проектах в Москве, Новой Москве и в области». Объемы в реализации в некоторых новостройках ГК «ПИК», по оценке «Бон Тон», выросли в 2,5–12 раз. «В некоторых столичных проектах бизнес-класса объемы выросли в 1,5–3 раза, — добавляет Наталия Кузнецова. — Скорее всего, это связано с тем, что застройщики после отмены программы льготной ипотеки хотят промониторить потребительский спрос и поддержать продажи в условиях растущей ипотечной ставки на более широком ассортименте».

Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

Какие скидки и спецпредложения действуют в новостройках Москвы

Традиционный механизм поддержания спроса — скидки и специальные предложения, но рынок недвижимости почти забыл о них за последний год. На фоне ипотечной госпрограммы под 6,5% с лимитом по кредиту в 12 млн руб. интерес к столичным новостройкам с июля 2020 года по июнь 2021-го и так был ажиотажным, но сейчас акции возвращаются на рынок.

«Акции стали проводиться чаще. Предоставление скидок нередко завуалировано — например, выводится новый пул лотов по специальной цене для стимулирования скорости принятия решения о покупке. Застройщики, которые и ранее активно предоставляли скидки, немного увеличили их размер, — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — Появилось больше акций по ипотеке, совместных с банками. На рынке есть предложения, когда по совместной программе с банком ставка по семейной ипотеке начинается от 1%. Часто минимальные ставки по ипотеке даются на первый год, а потом ставка повышается (но это оговаривается сразу условиями программы)».

«Каждый застройщик выбирает скидочную шкалу самостоятельно. Как правило, размер скидки ограничивается 10%. Помимо скидок, застройщик может предложить индивидуальную программу льготного ипотечного кредитования или рассрочку», — говорит Наталия Кузнецова. Если в проекте нет прямых скидок (таких ЖК на рынке примерно половина), покупатель может получить индивидуальный дисконт в 1–2%, добавляет эксперт.

Как отмечает Наталья Шаталина, главным методом стимулирования продаж после коррекции основных параметров ипотечной госпрограммы остаются ипотечные продукты с субсидированием ставки. Иногда встречаются предложения ипотеки без первоначального взноса или с минимальным взносом — такие варианты, например, используют «Инград» и «Текта». У А101 интересная акция для покупателей квартир с маткапиталом — компания добавляет сумму до 639 тыс. руб. Традиционные скидки также встречаются. У «Левел Групп», например, с дисконтом 10–20% можно приобрести некоторые квартиры в комплексах Level Стрешнево, Level Причальный, Level Донской; ГК ФСК дает скидку 7% на квартиры по ряду проектов; в MR Group предлагают скидки на машино-места, в «Гранель» — на кладовые.

Дальнейшее развитие ситуации в сегменте новостроек опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты прогнозируют с осторожностью. «Вероятно, в кабинетах руководителей девелоперских компаний ждут аналитику рынка не за два, а за четыре-пять месяцев, чтобы понять, насколько просел спрос в столице после изменения условий льготной ипотеки. Исходя из этого, уже будет ясно, сколько сейчас готовы платить покупатели за московскую недвижимость», — говорит Ирина Доброхотова.

«Осень — пора сбора урожая. Девелоперы созрели на вывод новых корпусов в уже существующих ЖК — таких как, например, «Сказка», «Гармония Парк» или «Пироговская Ривьера». А также в ближайшие пару месяцев ожидается старт новых проектов. В октябре в активной продаже появятся два проекта домов с квартирами-студиями и апартаментами малых площадей в Кунцево и Щукинском районе. В области появится крупный проект ЖК на Новорижском шоссе», — рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости».

В любом случае очевидно, что во второе полугодие рынок новостроек вошел уже с другими вводными — с частичной ценовой коррекцией, расширенным ассортиментом скидок и акций и растущим предложением, которое вместе со спадом спроса продолжит сдерживать цены и в дальнейшем.