Покупатели хотят комфорта: что застройщики понимают под благоустройством
Девелоперы рассказали, как растут запросы к качеству и комфорту жилья и прилегающей территории, что нужно сейчас покупателям новостроек и как на эти запросы реагируют застройщики.
Как меняются запросы покупателей
Сейчас покупатели выбирают не просто квадратные метры, а образ жизни. Они смотрят не только на планировки и комфортные места общего пользования — у проекта должна быть единая концепция, считает коммерческий директор «Мангазея Девелопмент» Дмитрий Липовой.
За последние пять лет произошло взросление нашего рынка недвижимости. Если раньше было достаточно просто построить ЖК, чтобы его продать, то сейчас есть огромное количество требований, которые диктует рынок, отмечает директор департамента по развитию продукта компании ФСК Петр Кирилловский. По его словам, наиболее заметны изменения в благоустройстве, где произошел рывок за счет того, что повысились городские требования к качеству среды. Также эксперт видит радикальные изменения на примере мест общего пользования и отделки внутри квартир.
Алексей Хриченков, руководитель группы ландшафтного дизайна девелоперской компании «Брусника»:
— За последние годы подход к проектированию общественных пространств и благоустройству трансформировался. Технологии и архитектурные приемы, жизненные сценарии, ценности стали более разнообразными и сложными. В 2020-м на этот тренд наложилась пандемия, изменившая характер занятости людей и культуру взаимодействия с окружающим миром. Жители теперь хотят больше времени проводить внутри и рядом с домом, иметь доступ к многофункциональным пространствам, меньше выезжать в центр, чтобы разнообразить досуг. Поэтому основная задача девелоперов сегодня — создавать универсальную среду, комфортную для совершенно разных социальных и возрастных групп.
Комфорт во многом складывается из удобства, унификации и упрощения ежедневных жизненных процессов, отмечают в пресс-службе девелоперской компании «Донстрой». Собственникам должно быть удобно жить в том или ином месте — основными критериями тут выступают транспортная доступность, качество самого дома, благоустройство и инфраструктура внутри комплекса, поясняют в компании.
При выборе квартиры покупатели требовательно смотрят на качество планировочных решений, поэтому с квартирографией застройщику работать необходимо особенно скрупулезно, отметил директор по маркетингу группы компаний Insigma Дмитрий Наумов. «Период вынужденной изоляции дома стал лакмусом, выявив недостатки организации жилых пространств, которые не ощущались ранее. Принципиальное условие сегодня — возможность гибко зонировать пространство, организовать рабочий кабинет, отделить приватные зоны от общественных», — объяснил он.
«Проанализировав опыт пандемии, мы возьмем те решения, которые будут востребованы в любых условиях. Курс на создание комфортных планировок оказался правильной стратегией: такие квартиры будут востребованы всегда. Также мы стремимся обеспечить комфорт во время нахождения на территории дома. Поэтому уделяем внимание благоустройству дворового пространства, зонированию в расчете на разные возрастные группы, продумываем организацию дополнительных услуг в коммерческих помещениях», — говорит Дмитрий Липовой.
Критерии комфортности новостроек
Девелоперы в ответ на запросы покупателей жилья также повышают комфортность новостроек, вкладывают дополнительные средства в благоустройство и различные улучшения, которые повышают уровень комфорта. Как отмечают опрошенные редакцией девелоперы, все это пользуется спросом у покупателя.
Учитывая появившиеся требования к качеству и комфортности новостроек, портал ЕРЗ.РФ совместно с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) составил их рейтинг по потребительским качествам, а также топ девелоперов, которые возводят такие проекты.
В благоустройстве существует стандартный набор элементов — спортивные и игровые площадки, зоны для активного и спокойного отдыха. Однако сам факт их наличия не гарантирует комфортного пространства — нужны дополнительные изыскания, которые часто выявляют глубинные потребности жителей, считает руководитель группы ландшафтного дизайна «Брусники» Алексей Хриченков.
«Как инженерная компания мы стремимся измерить качественные показатели благоустройства в своих проектах. В 2020 году мы вывели собственный стандарт озеленения, контролируемый через коэффициент в кубометрах. Зеленые зоны должны занимать не менее 70% территории двора. Таким образом формируется экосистема, предполагающая биоразнообразие и создание кормовой базы для птиц», — говорит Алексей Хриченков.
При проектировании жилых кварталов нужно продумывать комплексное освоение территории — обязателен собственный благоустроенный двор, закрытый от машин, с инфраструктурой для отдыха и занятий спортом — как для взрослых, так и для детей, говорит Дмитрий Липовой. По его словам, уже на этапе проекта нужно заложить коммерческие помещения для дальнейшего комфортного проживания и обеспеченности жителей услугами и товарами.
Сегодня девелоперу мало построить жилой комплекс в срок и передать жителям ключи — важно сохранить проект в первоначальном виде и заниматься его развитием после сдачи в эксплуатацию: создать единую экосистему клиентского сервиса, выстроить общение с жителями, говорит Дмитрий Липовой. Среди технических решений, которые используются в проектах «Мангазея Девелопмент», — системы автоматического учета показания счетчиков, автоматизированные системы контроля и управления доступом и безопасности, мобильное приложение управляющей компании.
Какие детские площадки нужны в современных новостройках
Два года назад «Брусника» совместно с ландшафтным бюро AFA провели исследование, в рамках которого была выявлена формула эффективной детской площадки. В ее основе — возрастное зонирование, безопасность и функциональность используемых материалов, абстрактность форм и цветов. Такая модель предполагает организацию внутри двора площадок для тихих игр с детьми до трех лет (качели, песочницы, батут). Зоны активности для детей постарше выносятся за периметр дома. Такое решение, во-первых, позволяет сохранить приватность и комфортную среду внутри двора, а во-вторых, оно работает на весь район и дает возможность детям из соседних домов играть вместе, отмечается в исследовании.
Исследование выявило несколько ключевых активностей для развития детей. Среди них — сотрудничество, игра, риск, конфликт, контакт с природой, эксперимент и др. Например, для возможности детей контактировать с природой при проектировании детской площадки предусматривается доступ к природным материалам, используются естественные покрытия, озеленение, ландшафт.
Сколько стоит комфорт
Девелоперы отмечают тенденцию увеличения затрат на создание комфортной среды в новостройках, и постепенно многие элементы из дополнительных становятся обязательными. Доля расходов рассчитывается индивидуально для каждого проекта и зависит от его общей площади, площади благоустройства и класса новостроек. Сегодня составляющие комфорта — это обязательная статья расходов, девелоперы думают не об экономии, а о повышении привлекательности проекта, говорит коммерческий директор «Мангазея Девелопмент» Дмитрий Липовой.
В среднем затраты на благоустройство территории жилого комплекса, по оценке «Брусники», составляют 6% себестоимости проекта. При этом улучшение качества ведет к увеличению спроса, отмечает Алексей Хриченков. По словам Дмитрия Липового, в проектах комфорт- и бизнес-класса доля затрат на благоустройство варьирует от 3% до 5%, расходы на отделку мест общего пользования и входных групп — от 10% до 15%. Соответственно, средняя общая доля затрат на повышение комфорта проекта составляет 15–20%.
В целом, по оценкам компаний Insigma, затраты застройщика на благоустройство и различные улучшения, повышающие комфортность элитного жилья в Москве, могут доходить до 3–5% бюджета проекта. Если говорить об отделке МОПов и лобби, то все зависит от типа дома — сколько подъездов, каковы площади МОПов и лобби. Поэтому расходы могут составлять как 1%, так и 15%, говорит Дмитрий Наумов.
Если раньше стоимость благоустройства территории ЖК была до 4 тыс. руб. на 1 кв. м, то сейчас в комфорт-классе в Москве она, по оценке девелопера ФСК, приближается к 7 тыс. руб. за «квадрат», а иногда даже больше. Отчасти причина в том, что в последние два-три года мы видим достаточно серьезную инфляцию на основные строительные материалы, но это связано еще и с резким изменением требований к тому же продукту, отмечает Петр Кирилловский. Например, отделка мест общего пользования, по его словам, подорожала с 5 тыс. руб. за «квадрат» до 7 тыс. руб., сейчас во входных группах проектов комфорт-класса планка — до 50 тыс. руб., отмечает Кирилловский.
К примеру, при строительстве одного из жилых комплексов компании «Донстрой» в столице инвестиции в благоустройство участка площадью 5 га составили порядка 500 млн руб., а в создание первого участка бульвара — более 200 млн руб. Эти затраты окупились в полной мере, оба пространства, созданные с нуля, стали визитными карточками проектов, отмечают в пресс-службе компании.
